Điều quan tâm đầu tiên ai cũng nhắc đến là : Siết tín dụng.

Thị trường đã khó nay còn khó hơn, như bài hồi tháng 3/2022 Phan Vi nhận định về giá và tình hình của nhà phố & biệt thự giá có giảm sau dịch hay không cũng dc trang CafeF ưu ái lên tin. Điểm lại 6 tháng thị trường vừa qua theo cá nhân mình thì chưa có dấu hiệu tích cực nào ( mình nói riêng nhà phố thôi nhé).

Nhà phố riêng lẽ ưu điểm khác biệt là luôn được săn đón quan tâm và luôn có nhu cầu mua cao so với các dự án hiện hữu vì đại đa số là mua ở, cũng như dự án một số căn bán rất nhanh ,một số lại rất chậm tùy phân khúc.

📢Hiện tại dòng phân khúc 5 tỷ quay đầu được săn đón nhiều nhất, nhưng hầu hết các khách hàng thông qua vay . Tâm lý chung mình nghe từ khách hàng lựa chọn kênh bất động sản ., dù có biến động vàng,đô la,chứng khoán vẫn không bằng cầm bằng khoán trên tay ( sổ đỏ, sổ hồng).

MUA NHÀ LIỀN THỔ KHÔNG LỖ CÓ LỜI.

Câu này mình không nói 😁 do thị trường nói, chỉ đúng với điều kiện duy nhất là không có vay, hoặc bạn đang có dòng tiền dồi dào ổn định và khoản vay bạn dư sức đóng trước cả năm ( tại sao mình nói cả năm nhiều bạn thắc mắc thì nhắn mình, chứ mấy bạn giàu kinh nghiệm sẽ hiểu, phân tích ở đây nữa , dài lắm )

Ngặt nổi dòng 5 tỷ quay đầu lại là sản phẩm bấp bênh trong khâu định giá cho vay , phải hội đủ điều kiện một bất động sản tốt và CIC người vay phải thật tốt mới được vay từ 65% trở về. Phân khúc này thật ra giá của các căn 3 ty của 2 năm đến 3 năm trước, quá quen cho việc thẩm định phân khúc này, nhìn vào tài sản mình có thể đoán nếu bạn vay sẽ dc vay bao nhiêu hoặc khó dc duyệt vay.

Lời khuyên mua phân khúc này, bạn cần có 65% tiền mặt hẳn nghĩ đến vay nếu bđs đó vuông vức có kết cấu ,hẻm thông thẳng không dưới 3m, và ok nhất bđs đó đang cho thuê dc ít nhất 8tr tháng ( trung bình nhà 5ty giá dao động khung cho thuê từ 8tr đến 12tr/thg) ( riêng các vùng chuyên làm trọ cho thuê có thu nhập 15tr đến 20tr/thg)

📢Phân khúc từ 8 ty đến 6ty thì như nào?

Vẫn như câu chuyện trên, nó chỉ khác giá trị lớn hơn thì bđs đó hội đủ điều kiện cho vay hơn, yếu tố ngân hàng cho vay vẫn xét đến khả năng chi trả của người đi vay. Phân khúc này phải tính toán rất kỹ việc mua ở hay vừa ở vừa kinh doanh hoặc thuần kinh doanh ( không bàn chuyện mua kinh doanh lướt sóng).

Cho thuê dc giá cao và ổn định.

Việc lạm dụng ngân hàng làm đòn bẩy khá phổ biến từ các nhà đầu tư ( lái _ nhà đầu tư nhà phố riêng lẻ)

Chính vì điều này dẫn đến việc các tháng cuối năm đến kỳ tất toán ,việc xã hàng với content : chủ ngộp bank là điều dễ hiểu.

⭐Nhưng từ ngộp bank lại được cánh môi giới gán ghép hầu hết các sản phẩm được rao bán, làm tâm lý người mua chao đảo kiểu như:

_ Chắc giá đã hạ được chút ít.

_ Giá mua chắc ép dc thêm nữa.

_ Ừ nghe vậy cho vui, chứ nhiều nhà. ngộp lắm chờ ngộp thêm nữa 😅.

_ Thôi nó ảo mà kệ nó.

_ Đi xem thử, ủa mà ngộp sao giá cao vậy.

_ Ngộp nên không cho trả thêm giá luôn ,tại ngộp rồi nên còn thở còn gỡ 😁.

_ Ngộp bank mà sổ vẫn nằm ngoài sao không cắm luôn sổ này cho đỡ ngộp rồi chờ thị trường .
Mình đi đến cái kết bài luôn chứ nói hồi bạn đi xa lắm

Quý cuối năm có 2 luồn nhu cầu phải phân biệt :

Đầu tư: mua cuối năm bán đầu năm ( thường bán nằm ở quý 2 và 3).Thường trong tay họ có ít nhất 2 căn đến 3 căn đang bán và một ít các căn cấp 4 để dành và quỹ tiền mặt luôn sẳn để cọc mua căn thơm.Họ sẽ xã thật nhưng cái này người trong cuộc mới biết.**

Người dùng: thường bán bất kỳ lúc nào nhưng theo mình quan sát bán nhiều nhất từ tháng 7 đến trước tết 45 ngày. Với một số lý do nhất định nào h dễ gặp nhất ( bán nhà chia tài sản, bán nhà đổi cơ ngơi, bán nhà lớn mua nhà nhỏ lấy vốn làm ăn, do kinh doanh lỗ.......)**

**Thói quen của thị trường theo cá nhân của mình thấy là như vậy, năm nào cũng như năm nào. Cơ bản là vậy không bàn sâu vì mỗi cá nhân nhà đầu tư hay người dùng có cảm tính và quyết định riêng tư.

Thị trường có biến cũng lại vào quỹ đạo này.

⭐Nhưng đến thời điểm này chúng ta thấy rõ ràng điểm tích cực từ thị trường này là tính sàn lọc, khoan bàn đến việc có minh bạch hay không, toàn diện nhà phố riêng lẻ mục tiêu thực hơn do thuế và siết tín dụng cũng như luật đất đai mới 2023.

Tránh tình trạng đầu cơ và đầu tư tràn lan nâng giá trị bđs ( giá ở tương lai) .

Sau năm 2023 sẽ bùng nổ về giá tỉ dụ như : 2022 giá 100tr/m2 thì 2024 tiệm cận 125tr/m2 vào các quý cuối năm đó là suy đoán , do năm 2023 một năm dồn nén thị trường do nhiều yếu tố , một năm khá khó khăn tiếp theo , đây là ý kiến cá nhân nhìn nhận chung thị trường. Không dám bàn luận kinh tế vĩ mô hay tầm vũ trụ, cái mình nói là thực tế hiện trạng của thị trường, tương lai gần .

Biết đâu tất cả các nghành bình ổn hồi phục đều câu chuyện lại được Phan Vi bàn tiếp thì sao 😅.

Cám ơn các bạn đã đọc.

_ Make by Phan Vi nhà phố_