Ngày 27/11/2022, Công ty TNHH MTV Việt Nam GS Enterprise (VGSE), chủ đầu tư Thủ Thiêm Zeit River thực hiện đợt mở bán đầu tiên cho dự án. Thủ Thiêm Zeit River “cháy” hàng tới mức hơn 95% "giỏ hàng" Thủ Thiêm Zeit River đã chốt giao dịch thành công.
Đáng chú ý đây là dự án siêu sang, chỉ dành cho giới siêu giàu vì có giá từ 7.000 USD/m2 (hơn 170 triệu đồng) trở lên. Như vậy, mỗi căn hộ ở đây có giá từ hơn 10 tỷ đồng tới hơn 65 tỷ đồng.
Vì vậy, có thể coi đây là dự án rất kén khách. Thế nhưng, 95% "giỏ hàng" đã về tay những người mua nhà chịu chi đầu tiên khiến không ít người bất ngờ.
Tuy nhiên, người mua nhà cần lưu sức khỏe tài chính của chủ đầu tư. Là dân kế toán nên em mạnh dạn tính toán một số chỉ tiêu để “hầu” các bác quan tâm đến dự án.
Phối cảnh dự án Thủ Thiêm Zeit River
Thua lỗ thảm, âm vốn chủ sở hữu
Trong giai đoạn 5 năm gần đây (2017-2021), 2017 là năm duy nhất VGSE có doanh thu trên 100 tỷ đồng khi đạt 112 tỷ đồng. Sau đó, chỉ tiêu này giảm sâu xuống 8,3 tỷ đồng (năm 2018), 18,5 tỷ đồng (năm 2019). Bước sang 2020 và 2021, công ty thâm chí không kiếm nổi 1 đồng doanh thu.
Chính vì vậy, từ năm 2017 đến năm 2020, VGSE thua lỗ “sốc” với các khoản lỗ 303 tỷ đồng (năm 2017), 610 tỷ đồng (năm 2018), 427 tỷ đồng (năm 2019) và 72,2 tỷ đồng (năm 2020). Năm 2021, dù không phát sinh doanh thu nhưng VGSE vẫn ghi nhận khoản lợi nhuận 5,6 tỷ đồng.
Kết quả là, VGSE có chuỗi năm dài âm vốn chủ sở hữu. Tại thời điểm cuối các năm từ 2017 đến 2021, VGSE âm vốn chủ sở hữu 95,7 tỷ đồng, 705 tỷ đồng, 1.134 tỷ đồng, 1.206 tỷ đồng và 1.200 tỷ đồng.
Với những chỉ tiêu tài chính yếu kém như vậy, VGSE đối mặt với nhiều vấn đề, trong đó có khả năng thanh toán thấp.
Hệ số khả năng thanh toán tổng quát nhỏ hơn 1, khả năng thanh toán thấp
Cụ thể, Hệ số khả năng thanh toán tổng quát = Tổng tài sản/Nợ phải trả.
Tại ngày 31/12/2021, tổng tài sản của VGSE là 8.499 tỷ đồng, nợ phải trả lên đến 9.699 tỷ đồng. Như vậy, Hệ số khả năng thanh toán tổng quát của VGSE là 0,88.
Theo các nguyên lý kế toán, Hệ số khả năng thanh toán tổng quá nhỏ hơn 1 “Thể hiện khả năng thanh toán của doanh nghiệp thấp, khi chỉ số càng tiến dần về 0, doanh nghiệp sẽ mất dần khả năng thanh toán, việc phá sản có thể xảy ra nếu doanh nghiệp không có giải pháp thực sự phù hợp”.
Với việc hệ số này tại VGSE chỉ là 0,88, VGSE có khả năng thanh toán thấp.
“Còng lưng” gánh nợ vay
Một trong những nguyên nhân khiến VGSE rơi vào tình cảnh khả năng thanh toán thấp chính là nợ nần quá lớn.
Tại ngày 31/12/2021, nợ phải trả của công ty lên đến 9.699 tỷ đồng, tăng 1.967 tỷ đồng, tương đương 25,4% so với năm 2017. Nợ phải trả cao gấp 1,14 lần tổng tài sản.
Nợ vay “đóng góp” một phần không nhỏ vào tổng nợ phải trả của VGSE. Nợ vay khiến công ty gặp áp lực chi phí lãi vay. Ví dụ, năm 2018 là thời điểm VGSE “tăng tốc” thua lỗ, lỗ tăng siêu tốc từ 303 tỷ đồng lên 610 tỷ đồng. Trong năm đó, công ty phải chi tới 450 tỷ đồng để trả lãi vay.
Ngân hàng TNHH MTV Standard Chartered Việt Nam, Ngân hàng TNHH MTV Shinhan Việt Nam – Chi nhánh TP.HCM đã nhiều lần cấp tín dụng cho VGSE. Tài sản đảm bảo chủ yếu là tài khoản thu, tiền thế chấp, tài khoản tiền gửi có kỳ hạn,…
Khác với nhiều chủ đầu tư khác, Công ty VGSE chưa đưa dự án Thủ Thiêm Zeit River vào danh sách tài sản đảm bảo.
Hà Anh