(TBKTSG Online) - Thị trường bất động sản đang ở cuối chu kỳ tăng trưởng đã gây áp lực lớn lên các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính (việc sử dụng nợ để thu lợi nhuận trên tài sản) ở mức cao trong quá trình phát triển dự án. Đến nay, dưới sự tác động của dịch bệnh Covid-19, sức chịu đựng của doanh nghiệp lẫn ngân hàng đều đến điểm giới hạn và buộc phải đưa các khoản nợ ra đấu giá.

Các khoản nợ ngàn tỉ đã đến điểm giới hạn

Từ cuối năm ngoái đến nay Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là đơn vị chào bán nhiều nhất các khoản nợ liên quan đến dự án nhà ở và đất nền. Cụ thể, vào đầu tháng 4 vừa qua BIDV chi nhánh sở giao dịch 2 thông báo chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên.

Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Kenton Node ( huyện Nhà Bè, TPHCM). Cụ thể, toàn bộ số nợ gốc, tiền lãi phát sinh tại thời điểm bán đấu giá (tính đến ngày 29-3) là 4.063 tỉ đồng. Điều đáng nói là tài sản này được đồng thế chấp tại BIDV, MSB, PVCombank (BIDV chiếm 58% giá trị).

Không lâu sau khi thông báo đấu giá khoản nợ “khủng” trên, chi nhánh này tiếp tục đấu giá một khoản nợ của Công ty Nhà Hưng Ngân tại chi nhánh Sở Giao dịch 2 gồm toàn bộ dư nợ gốc và dư nợ lãi phát sinh đến thời điểm thực hiện giao dịch bán nợ là 512 tỉ đồng. Tài sản bảo đảm của khoản nợ là nhiều bất động sản của doanh nghiệp tại TPHCM, Hà Nội, Phú Quốc (Kiên Giang).

Trong đó, có tài sản hình thành từ vốn vay là một phần dự án Hưng Ngân Garden tại phường Tân Chánh Hiệp, quận 12, TPHCM nhưng không bao gồm 971 căn hộ của 3 tháp A1, A2 và B1 đã nghiệm thu, bàn giao cho người mua căn hộ. Ngoài ra còn có tài sản hình thành trong tương lai khu du lịch Bãi Cửa Cạn ở Phú Quốc, trụ sở công ty ở quận 4, TPHCM.

Trước đó, BIDV chi nhánh Gia Định cũng tiến hành rao bán 65 căn hộ tại chung cư Kỷ Nguyên (The Era Town), 15B đường Nguyễn Lương Bằng, phường Phú Mỹ, quận 7, TPHCM. Giá bán khởi điểm BIDV đưa ra dao động từ 2,1 đến 5,5 tỉ đồng/căn, với các căn hộ có diện tích từ 160 đến 368m2, tương ứng đơn giá bình quân chỉ vào khoảng 15 triệu đồng/m2.

Ngoài BIDV, nhiều ngân  khác cũng đang miệt mài bán nợ, phát mãi tài sản, trong đó nhiều tài sản rao bán nhiều lần vẫn không tìm được người mua. Hiện này Sacombank cũng đã rao bán dự án Khu nhà ở cao tầng và khu vui chơi thể dục thể thao tiểu khu 3 - khu dân cư Bình Trị Đông và một phần thửa đất số 122 tại phường Bình Trị Đông B với giá khởi điểm 6.029 tỉ đồng.

Techcombank cũng liên tục rao bán các tài sản thế chấp lớn. Gần nhất là ngày 6-4, ngân hàng này rao bán hai bất động sản tại Tây Ninh với tổng giá trị hơn 1.220 tỉ đồng.

Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) cũng dồn dập bán đấu giá hàng trăm khoản nợ đã mua lại từ các tổ chức tín dụng. Mới nhất, VAMC thông báo đấu giá lần hai khoản nợ của Công ty cổ phần bất động sản Việt Toàn Cầu mua lại từ Agribank với giá khởi điểm hơn 22 tỉ đồng.

Có thể nói, kinh doanh bất động sản là một hành trình đầy rủi ro về dòng vốn cũng như chính sách, thực tế việc rao bán các khoản nợ tại các dự án vẫn luôn diễn ra trên thị trường. Tuy nhiên, khi thị trường ở cuối chu kỳ tăng trưởng, cộng hưởng tác động từ dịch bệnh hiện nay thì động thái này lại càng trở nên cấp bách hơn.

Chật vật tìm người mua nợ

Ngoài việc phương thức đấu giá có nhiều thay đổi thì điểm rơi của thị trường hiện tại vẫn không dễ để các ngân hàng có thể bán được các tài sản thế chấp. Ảnh hưởng trước mắt là từ dịch Covid-19 làm sức cầu chung của thị trường tiếp tục suy giảm do áp lực tài chính và tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư. Tài sản đấu giá của ngân hàng vẫn thường rất lớn và khó thanh khoản trong thời điểm hiện nay. Chưa kể đến các yếu tố khách quan như giãn cách xã hội.

Thực tế cho thấy, thời gian qua một loạt bất động sản với giá trị lớn được ngân hàng rao nhằm để xử lý nợ xấu nhưng rơi cảnh chật vật trong việc tìm người mua.  Một số tài sản thế chấp của BIDV đã rao bán tới lần thứ 3 (dự án Era Town) nhưng vẫn chưa được sang tay, hay các khoản nợ được Sacombank rao bán đã hạ giá nhiều lần vẫn không mấy hấp dẫn để thanh khoản.

Có thể kể đến, dự án Khu nhà ở cao tầng và khu vui chơi thể dục thể thao tiểu khu 3 – khu dân cư Bình Trị Đông được Sacombank rao bán với giá khởi điểm 6.029 tỉ đồng, giảm hơn 600 tỉ đồng so với thời điểm rao bán trước đó. Dự án khu dân cư phường Bình Thủy (quận Bình Thủy, TP. Cần Thơ) được rao bán với giá khởi điểm 3.424 tỉ đồng, giảm hơn 1.100 tỉ đồng so với nửa năm trước. Dự án khu công nghiệp Phong Phú ở quận Bình Chánh rao bán với giá 6.650 tỉ đồng, giảm 1.000 tỉ đồng so với mức giá chào bán ban đầu.

Thậm chí các dự án này còn đối diện với việc bị ép giá từ bên mua vì thay đổi các quy định trong đấu giá. Theo các ngân hàng, trước đây khi đem ra đấu giá, ngân hàng được phép nhận lại tài sản, lúc đó nhiều khách hàng lại bỏ tiền ra nộp để chuộc. Nhưng hiện nay quy định không cho phép ngân hàng nhận lại tài sản nên bên mua đã tận dụng cơ hội này "ép" giá bán xuống rất thấp.

Theo ông Phạm Văn Sỹ, Giám đốc Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TPHCM, bán đấu giá tài sản là cách tốt nhất để ngân hàng thu hồi khoản nợ của khách hàng. Thế nhưng, với tình hình thị trường bất động sản im ắng như hiện nay, việc thu hồi nợ của các ngân hàng hết sức trầy trật. Không chỉ ngân lo lắng mà bản thân khách hàng cũng như ngồi trên lửa vì tài sản không bán được đồng nghĩa với việc lãi vay ngày càng phát sinh.

“Các tài sản có giá trị lớn, từ 30 tỉ đồng trở lên, khó hút khách tham gia. Nguyên nhân là do tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, tiền mặt giá trị lớn không có sẵn thì chuyện vắng người đăng ký đấu giá cũng là chuyện dễ hiểu. Hiện nay, những bất động sản giá trị từ 10-30 tỉ đồng thường có tỷ lệ đấu giá thành công cao hơn những tài sản có giá trị cao hơn”, ông Sỹ nhận định.