Mai Anh Đức

Mai Anh Đức

NÊN MUA HAY THUÊ CHUNG CƯ

Well, chả là cũng không muốn viết một bài dài thế này để phân tích đâu, nhưng vì phụ huynh cứ hỏi sao không mua nhà nên phải cố viết một bài phân tích tử tế để thuyết phục điều mình nói là đúng.

NÊN MUA HAY THUÊ CHUNG CƯ - 1

Do tư tưởng “an cư lạc nghiệp” và tư tưởng thích sở hữu nên người Việt Nam đa phần nói chung thích mua chung cư hơn là đi thuê để ở. Bạn sẽ gặp các trường đại loại như “Sao mày mua không mua luôn chung cư mà đi thuê làm gì?”

Tháng trả 15 -20tr, trong khi tiền đó đi góp ngân hàng khi hết thời gian thì nhà thuộc về mình”. Chắc là nhiều người sẽ được khuyên như thế và cảm xúc cho thấy họ cũng nói “có vẻ đúng”.

Đa phần người ta khi mua cái gì đều để cảm xúc chi phối và đó là kiểu đầu tư “phi lý trí”. Tuy nhiên, nếu tính toán ra con số cụ thể thì liệu rằng cảm xúc của bạn có còn đúng nữa không. Cảm xúc có thể đúng hoặc sai nhưng con số thì “không biết nói dối”.

Giống như hồi nhỏ chúng ta thường nghe câu đô “một ký sắt và một ký bông gòn cái nào nặng hơn” cảm xúc ngay tức khắc cho rằng một ký sắt có vẻ nặng hơn nhưng thực tế khi đặt lên bàn cân thì 1 ký sắt và 1kg bông thì cũng nặng như nhau mà thôi.

ĐA PHẦN NHIỀU NGƯỜI CHO RẰNG CHUNG CƯ LÀ TÀI SẢN?

Đó là sai lầm lớn nhất khi người mua chưa tìm hiểu về sản phẩm đã vội vàng xuống tiền. Tôi xin nhắc lại, chung cư là một loại sản phẩm tiêu dùng tức là nó sẽ có giá trị giảm dần theo thời gian.

Do đó, trong quá trình sử dụng phải khấu hao giá trị của sản phẩm theo từng năm.

Nói suông thì chưa tin phải không, thực tế dưới đây sẽ cho bạn cái nhìn tổng thể hơn nhé.

Dự án Seasons Avenue hiện đang được giao dịch ở giá 30tr/m2 trong khi cách đây 3 năm mở bán thì dự án lại có giá tới 40tr/m2

Dự án Golden Land Mễ Trì cách đây 5 năm được mở bán với giá 36tr/m2, trong khi hiện tại bán lại chỉ được 30tr/m2

Dự án Thăng Long Number One cách đây 2 năm được mở bán 40tr/m2 thì hiện tại đang giao dịch ở mức giá 35tr/m2

Còn hàng tá dự án ngoài kia, cứ sau khi bàn giao được 2-5 năm là nó giảm giá so với giá mua trước đó. Tôi đã nói rồi, đừng để cảm giác đánh lừa nữa, hãy nhìn vào thống kê, nhìn vào con số vì con số không biết nói dối.

Nhìn chung, chung cư là loại hình tiêu sản và có giá trị giảm dần theo thời gian do phải khấu hao theo từng năm. Tuy nhiên, một số sản phẩm vẫn có thể tăng giá nhẹ khi đi vào sử dụng.

Việc tăng giá này không phải do loại hình sản phẩm mà chủ yếu là do cung cầu quyết định mà thôi. Đa phần các khu vực khan hiếm quỹ đất để tiếp tục phát triển dự án thì chung cư sẽ tăng giá, đó là những chung cư nội thành, các quận trung tâm.

Tuy nhiên, giá cũng chỉ tăng đến một mức nào đó thôi rồi cũng giảm dần theo giá trị sử dụng. Còn những dự án ven đô, vùng ven thì đa phần người mua chỉ từ chết đến trọng thương mà thôi.

MUA CHUNG CƯ VÀ ĐI THUÊ CÁI NÀO LỢI HƠN VỀ MẶT LOGIC?

Đây là một bài toán về tài chính chi chít những con số nên có thể sẽ làm bạn hoa mắt đấy. Đề bài của bài toán như sau:

– Đầu tư mua một dự án căn chung cư vùng ven, giá 3.5 tỷ/ đồng căn 2 PN. Nên nhớ với mức giá hiện tại tầm giá 3.5 tỷ thì bạn chỉ được mua chung cư hạng B thôi nhé, nếu là chung cư hạng A thì giá phải từ 5 tỷ cho căn 2PN là ít.

– Bạn có sẵn 30% tức là 1050tr, số còn lại vay ngân hàng trong thời gian là 20 năm.

– Lãi suất huy động của ngân hàng là 8%/năm, niêm thả nổi cho vay mua nhà là 4%/ năm. Tức là người mua nhà phải chịu lãi là 12%/năm khi mua nhà.

– Chung cư khi đưa vào sử dụng sẽ được khấu hao trong vòng 50 năm theo phương pháp khấu hao đường thẳng. Tôi thật nha, chung cư mà ở 50 năm thì nó cũng te tua lắm rồi, xuống cấp trầm trọng. Cứ nhìn vào chung cư Miếu Nổi Bình Thạnh đi, đã được 50 năm đâu mà nó te tua cỡ nào.

– Chung cư giá 3.5 tỷ thì giá thuê hiện tại rơi vào khoảng 12 -15tr, lấy trung bình là 13.5tr nhé. Giá này thường được các chủ nhà bao phí này nọ rồi, phí chắc tầm 300k/ tháng.

– Sử dụng công cụ tính lãi suất vay mua nhà của ngân hàng Techcombank để lấy thông số nhé.

Đề bài đã xong, bây giờ sẽ là lời giải cho bài toán này nhé:

1. Phương án 1: đi mua nhà

– Tổng số nợ phải trả trong vòng 20 năm cho khoản vay 2,45t là 2,952t. Chà căng à nha, như vậy mỗi tháng bạn phải trả tiền lãi vay để mua nhà trung bình là 12,3tr đồng.

– Khấu hao chung cư trong vòng 50 năm, trung bình là 5,83tr đồng.

– Phí này nọ, nếu bạn đi thuê sẽ được chủ nhà bao là 0,3tr đồng

Tổng số tiền bạn phải trả khi chọn mua chung cư hàng tháng là: 18,43tr đồng.

Đây là con số tôi chỉ tính trung hàng tháng thôi nhé, thực tế những năm đầu bạn phải trả phần lãi nhiều hơn rất nhiều (xem bảng tính). Do đó, khoản tiền phải trả thực sẽ cao hơn nếu tính theo time-value của dòng tiền.

2. Phương án 2: đi thuê

– Giá thuê chung cư: 13,5tr/ tháng

– Số vốn ban đầu không làm gì, đem gửi ngân hàng lãi suất 8%/năm, trung bình mỗi tháng được: 7tr.

Như vậy tổng chi phí bỏ ra nếu bạn đi thuê nhà để ở sẽ là: 13,5 -7 = 6,5tr/ tháng.

Con số tính toán đã chứng mình rồi, chắc mọi người cũng có câu trả lời rồi đúng không?

Tuy nhiên, do người Việt Nam mình vẫn thích sở hữu cái gì đó là của mình, của mình mới oai và oách. OK fine, như vậy tôi cho rằng, bạn cần trả thêm một hệ số “Sung Sướng” cho người sở hữu của riêng mình, nhân 2 chắc sẽ là một con số hợp lý. Như vậy, chi phí thuê nhà sẽ nhân hai vì nó không có hệ số “Sung Sướng” như sở hữu. Tổng chi phí sẽ là: 13tr/ tháng.

Các bạn “Sáng Mắt Chưa” đừng để cảm giác đánh lừa nữa, “Cảm giác có thể đúng hoặc sai nhưng con số thì không biết nói dối”

BẠN VẪN MUỐN MUA CHUNG CƯ?

Tốt thôi, nếu bạn thích an cư lạc nghiệp theo ông bà ta thì vẫn ok không sao hết. Tuy nhiên, bạn có thể tham khảo những ý kiến sau của mình nhé:

– Hãy thuê ở thử trước khi mua: bạn cần ở thử để xem loại hình sản phẩm này có hợp với bạn không. Nhiều người khi mua rồi lại hối hận, bán thì lỗ sấp mặt mà không ai mua vì ở không quen vì hàng sớm, quảng lý, cách sống của chung cư nó hơi khác.

– Bạn thử đi làm bài test từ chỗ đến nơi làm xem có chịu được không? Chung cư quận 2 (khu cát lái), chung cư Bình Tân, Chung Cư quận 12 mà đi làm quận 3, quận 1 thì thế nào, bạn chịu đựng được bao lâu?

– Tìm hiểu thật kỹ chủ đầu tư, các giấy tờ liên quan rồi hãy mua nhé: giấy phép dự án, giấy bàn giao đất, bảng thiết kế. Lưu ý: chung cư chỉ được mở bán khi đã có giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán khi đã có giấy nghiệm thu phần móng. Hãy tìm hiểu kỹ tất tần tật trước khi đặt bút mua nhé kẻo tiền mất tật mang.

Ok, kiên trì đọc đến đây thì chắc bạn cũng là người kiên nhẫn lắm rồi. Chúc bạn sẽ tìm được chân lý của cuộc đời mình.

--------

Tác giả: Ryan Nguyễn

0

Bình luận

Sốt đất đi qua: Cay đắng ôm nợ trên chính mảnh đất từng là của mình

Qua những "cơn sốt", giá đất tại một số tỉnh quanh Hà Nội bắt đầu giảm. Có những người ôm một đống nợ trên chính mảnh đất của mình. Xem thêm
Sốt đất đi qua: Cay đắng ôm nợ trên chính mảnh đất từng là của mình - 1

Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn

Kiểu nhà ống 3 tầng có đặc điểm hẹp về chiều ngang và rộng chiều sâu nên khi xây dựng không đòi hỏi diện tích quá lớn. Xem thêm
Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn - 1
Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn - 2
Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn - 3
Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn - 4
Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn - 5

The Ori Garden: Giá bán cao gấp 2,5 lần giá do Đà Nẵng công bố

Là dự án nhà ở xã hội lô B4.1 thuộc Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside lại được “khoác” lên mình chiếc áo “Nhật Bản” The Ori Garden. Quan trọng hơn, giá trên thị trường cao gấp 2,5 lần do UBND thành phố Đà Nẵng công bố. Xem thêm
The Ori Garden: Giá bán cao gấp 2,5 lần giá do Đà Nẵng công bố - 1

Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire tăng sức nóng trong mùa cao điểm cuối năm

Cùng với “bộ sưu tập” cảnh quan, tiện ích đẳng cấp đang và sắp được đưa vào sử dụng, hàng loạt sự kiện quy mô liên tiếp được tổ chức đã khiến Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire lột xác ngoạn mục, làm choáng ngợp những cư dân đầu tiên nhận nhà cũng như các khách hàng đang “săn tìm” chốn an cư dịp cuối năm. Xem thêm
Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire tăng sức nóng trong mùa cao điểm cuối năm - 1

Bức tranh thị trường BĐS năm 2023 sẽ ra sao?

Giới chuyên gia nhận định, “bức tranh” bất động sản năm 2023 chưa sáng sủa. Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong phát triển dự án cho các doanh nghiệp. Xem thêm
Bức tranh thị trường BĐS năm 2023 sẽ ra sao? - 1
Bức tranh thị trường BĐS năm 2023 sẽ ra sao? - 2

Bí ẩn giới chủ đằng sau công ty bị thanh tra Long Thành Riverside

Công ty Long Thành Riverside nằm trong danh sách 10 doanh nghiệp có dự án ở Đồng Nai bị thanh tra. Giới chủ phía sau công ty này rất kín tiếng và sở hữu gián tiếp dự án qua việc sở hữu cổ phần Long Thành Riverside. Xem thêm
Bí ẩn giới chủ đằng sau công ty bị thanh tra Long Thành Riverside - 1

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG "CÚ LỪA" HÀNG LOẠT? - Phần 2

Nếu như phần 1 tập trung vào các case study lừa đảo hoặc qua mắt các nhà đầu tư bằng những hình thức cam kết lợi nhuận và mong muốn sở hữu BĐS, thì phần 2 sẽ tập trung vào những case study từ những DN BDS thậm chí có tên tuổi trên thị trường nhưng sử dụng hình thức huy động vốn tinh vi sử dụng kẽ hở của luật pháp để thực hiện hàng loạt những phi vụ lên tới hàng trăm thậm chí hàng chục ngàn tỷ. Xem thêm
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG "CÚ LỪA" HÀNG LOẠT? - Phần 2 - 1

Mình vừa sở hữu 1 ngôi nhà.....

Mình vừa sở hữu một ngôi nhà.Mà nghĩ rằng đây là 1 ước mơ lớn của rất nhiều người.Đặc biệt ở TUỔI 25 như mình. Xem thêm
Mình vừa sở hữu 1 ngôi nhà..... - 1

Bán nhà thời trầm lắng, chủ nhà than: “10 khách tới xem thì 10 khách ép giá”

Khi thị trường rơi vào cảnh trầm lắng, cảnh ép giá diễn ra thường xuyên trong các cuộc giao dịch. Một số chủ nhà than, lô đất giá hơn 2,4 tỷ đồng nhưng khách đàm phán, ép giá giảm nửa tỷ đồng. Xem thêm
Bán nhà thời trầm lắng, chủ nhà than: “10 khách tới xem thì 10 khách ép giá” - 1

Địa ốc Tây Nam Hà Nội hấp dẫn nhà đầu tư với nhà phố thương mại cao cấp

Sự hoàn thiện về cơ sở hạ tầng là yếu tố giúp thị trường bất động sản khu vực Tây Nam Hà Nội tiếp tục tăng nhiệt. Bên cạnh đó, dòng sản phẩm nhà phố thương mại cao cấp đang là hấp lực mới. Xem thêm
Địa ốc Tây Nam Hà Nội hấp dẫn nhà đầu tư với nhà phố thương mại cao cấp - 1

Lâm Đồng: TTC Group và hàng loạt doanh nghiệp bị “bêu tên” do chậm tiến độ dự án

Trong số 30 dự án bị UBND thành phố Đà Lạt "bêu tên" do chậm tiến độ đầu tư, Công ty CP Đầu tư Thành Thành Công (thuộc TTC Group) sở hữu 2 dự án. Xem thêm
Lâm Đồng: TTC Group và hàng loạt doanh nghiệp bị “bêu tên” do chậm tiến độ dự án - 1

CT1 Riverside Luxury Nha Trang: Chủ đầu tư chưa rõ có phải “gặp” công an không

Thanh tra Chính phủ chỉ ra nhiều sai phạm trong việc giao đất sân bay Nha Trang cho một số nhà đầu tư thực hiện 6 dự án BT. Trong đó có Công ty VCN, chủ đầu tư CT1 Riverside Luxury Nha Trang với dự án BT đường số 4. Nếu có dấu hiệu tội phạm thì chuyển sang Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Khánh Hòa xử lý. Xem thêm
CT1 Riverside Luxury Nha Trang: Chủ đầu tư chưa rõ có phải “gặp” công an không - 1

Bộ Xây dựng xử phạt 13 dự án, kiến nghị xử lý hơn 186 tỷ đồng sai phạm

Thanh tra Bộ Xây dựng vừa xử phạt 13 tổ chức để xảy ra sai phạm, kiến nghị xử lý hơn 186 tỷ đồng sau thanh tra. Xem thêm
Bộ Xây dựng xử phạt 13 dự án, kiến nghị xử lý hơn 186 tỷ đồng sai phạm - 1

Chất sống ấn tượng tại The Beverly – Vinhomes Grand Park chinh phục giới thượng lưu

Cộng đồng live – work – play là khái niệm về những khu đô thị đa năng, nơi cư dân là trung tâm của không gian đáp ứng hoàn hảo nhu cầu tận hưởng cuộc sống, làm việc và giải trí. Hiện thực hóa thành công ý tưởng này, dự án The Beverly (Đại đô thị Vinhomes Grand Park) đang trở thành nơi sống đáng mơ ước tại phía Đông TP.HCM. Xem thêm
Chất sống ấn tượng tại The Beverly – Vinhomes Grand Park chinh phục giới thượng lưu - 1

‘Sở hữu chung cư có thời hạn là hình thức chủ đầu tư cho thuê lâu dài’

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng, quy định sở hữu có thời hạn các chung cư chỉ là một hình thức chủ đầu tư cho thuê có thời hạn lâu dài, xác định trước theo hợp đồng dân sự giữa chủ đầu tư chung cư và người đi thuê. Xem thêm
‘Sở hữu chung cư có thời hạn là hình thức chủ đầu tư cho thuê lâu dài’  - 1

Người mua nhà Thủ Thiêm Zeit River chú ý, chủ đầu tư có khả năng thanh toán thấp

Thủ Thiêm Zeit River là dự án siêu sang dành cho giới siêu giàu. Thế nhưng, người mua nhà cần chú ý thông tin này nhé. Chủ đầu tư Công ty TNHH MTV Việt Nam GS Enterprise (VGSE) đang đối mặt với khả năng thanh toán thấp. Xem thêm
Người mua nhà Thủ Thiêm Zeit River chú ý, chủ đầu tư có khả năng thanh toán thấp - 1

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG "CÚ LỪA" HÀNG LOẠT?

Những cú lừa trong hoạt động kinh doanh bất động sản không còn mới lạ, tuy nhiên, hàng năm vẫn có hàng ngàn thậm chí hàng trăm ngàn nhà đầu tư vẫn sa vào những cái bẫy không có lối thoát, may mắn thì thu lại được một ít tiền, còn không thì tất cả chỉ là một cú lừa, *lừa ở đây không hẳn là lừa đảo, mà nó là sự che đậy tinh vi của những hoạt động kinh doanh chưa được pháp luật thừa nhận hoặc cố tình cho các nhà đầu tư sập bẫy. Xem thêm
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG "CÚ LỪA" HÀNG LOẠT?  - 1

Nhà đầu tư bất động sản… thất nghiệp ngày càng nhiều

Rất nhiều người xem đầu tư BĐS là nghề chính, đến khi thị trường lao dốc họ cũng thất nghiệp theo. Xem thêm
Nhà đầu tư bất động sản… thất nghiệp ngày càng nhiều - 1

Dự án Tecco Luxury được rao bán rầm rộ bây giờ ra sao?

Dù chưa được phép huy động vốn nhưng Công ty Tecco Miền Nam và công ty Đất Xanh Miền Nam đã quảng cáo, rao bán rầm rộ Dự án Chung cư Tân An (Tecco Luxury) từ nhiều tháng nay. Trên thực tế tại vị trí dự án hiện chỉ là bãi đất trống. Xem thêm
Dự án Tecco Luxury được rao bán rầm rộ bây giờ ra sao? - 1
Dự án Tecco Luxury được rao bán rầm rộ bây giờ ra sao? - 2

"Bỏ phố về rừng", người đàn ông chi tiền tỷ mua hang đá xây nên căn nhà có 1-0-2

Người đàn ông này đã biến hang động 700 tuổi thành ngôi nhà của mình. Xem thêm
"Bỏ phố về rừng", người đàn ông chi tiền tỷ mua hang đá xây nên căn nhà có 1-0-2 - 1
"Bỏ phố về rừng", người đàn ông chi tiền tỷ mua hang đá xây nên căn nhà có 1-0-2 - 2

Sáu năm làm việc 'bán mạng' vẫn chưa trả hết nợ mua nhà

Chỉ có 15 triệu đồng trong tay, tôi vẫn đánh liều vay mua căn hộ chung cư có giá 800 triệu, để rồi bắt đầu cơn ác mộng nợ nần. Xem thêm
Sáu năm làm việc 'bán mạng' vẫn chưa trả hết nợ mua nhà - 1

Giải pháp giúp người trẻ sở hữu nhà tại phố biển Quy Nhơn

Giữa bối cảnh thị trường biến động vẫn tìm thấy những điểm tích cực là bất động sản trở về giá trị thật, cùng loạt chính sách ưu đãi giúp người trẻ sở hữu nhà. Xem thêm
Giải pháp giúp người trẻ sở hữu nhà tại phố biển Quy Nhơn - 1

Thanh lọc 'mua đất để không, lời tiền tỷ'

Thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn thanh lọc sau những chuyện 'làm ăn cả đời không bằng tiền lời lô đất'. Xem thêm
Thanh lọc 'mua đất để không, lời tiền tỷ' - 1

DOANH NGHIỆP KINH DOANH CỰC KHỔ, thậm chí NHỤC NHÃ

Cũng là một góc nhìn, hả hê nhìn các DN sụp đổ mà không nghĩ rằng những cuộc đổ vỡ đó nó ảnh hưởng rất nhanh đến mình là điều chúng ta đang thấy ở không ít người: Xem thêm
DOANH NGHIỆP KINH DOANH CỰC KHỔ, thậm chí NHỤC NHÃ  - 1

Đòn bẫy tài chính

Có vẻ nhiều người đã dùng đòn bẩy tài chính sai cách khi đầu tư bất động sản, nên khi mặt bằng lãi suất tăng cao như hiện giờ, lãi suất thả nổi cũng tăng lên tương ứng, làm ảnh hưởng lớn đến khả năng thanh toán các khoản vay. Xem thêm
Đòn bẫy tài chính - 1

Nghịch cảnh đại dự án nhà ở tại Hải Phòng: Dân dài cổ chờ ‘sổ đỏ’

Nhiều hộ dân tại loạt dự án nhà ở phường Anh Dũng (Dương Kinh, Hải Phòng) chờ từng ngày để được cơ quan chức năng cấp "sổ đỏ", bảo vệ quyền lợi chính đáng. Xem thêm
Nghịch cảnh đại dự án nhà ở tại Hải Phòng: Dân dài cổ chờ ‘sổ đỏ’ - 1

Có thể hủy bỏ hợp đồng mua đất đã công chứng không?

Hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng là việc chấm dứt giao kết, thực hiện hợp đồng giữa các bên. Khi hợp đồng đã thực hiện thủ tục công chứng thì có được hủy bỏ hay không? Quyền và nghĩa vụ của các bên có được đảm bảo? Quy định của pháp luật như thế nào về vấn đề trên. Xem thêm
Có thể hủy bỏ hợp đồng mua đất đã công chứng không? - 1

Giá nhà chung cư có xu hướng quay đầu giảm

Sau phân khúc đất nền, căn hộ thứ cấp đã có sự điều chỉnh về giá. Nguyên nhân từ việc, thời gian qua, giá chung cư tăng cao, dù sức cầu lớn nhưng người mua không đủ khả năng để xuống tiền. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng liên tục tăng cao cũng là rào cản khiến thanh khoản giảm. Xem thêm
Giá nhà chung cư có xu hướng quay đầu giảm - 1

Giá tăng 17% sau nửa năm, MT Eastmark City còn “bán chui” không ạ?

Tháng 4/2022 em thấy báo chí đưa tin MT Eastmark City “bán lúa non”. Giờ sau 7 tháng, giá tăng vèo vèo tận 17%. Thế nghĩa là dự án hết “bán chui” rồi hả các bác? Xem thêm
Giá tăng 17% sau nửa năm, MT Eastmark City còn “bán chui” không ạ? - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết