Đầu tiên là quy trình. Ta sẽ có 3 quy trình chính

- Quy trình kiểm tra

+ Nguyên tắc: Kiểm tra không ra không giao dịch, kiểm tra không được, không giao dịch, kiểm tra không hết, không giao dịch

- Quy trình giao dịch

+ Nguyên tắc: Thương lượng rõ ràng, không gài bẫy nhau, muốn gì phải nói cho rõ, không thương lượng được thì dừng giao dịch, không úp mở, không để chuyện đã rồi

- Quy trình hoàn tất

+ Nguyên tắc: Không chủ quan khi chưa nhận được sổ đứng tên mình

-----

Chi tiết từng bước của quy tình mình xin chia sẻ như sau:

- Quy Trình Kiểm Tra

1. Kiểm tra quy hoạch: Bước đầu tiên là kiểm tra thông qua các app, kiểm tra ít nhất 3 app ( vd như thongtinland, guland, remaps,...) để lấy dữ liệu so sánh. Nếu cả 3 app đều khớp quy hoạch thì chuyển qua bước 2, nếu có app nào thể hiện quy hoạch khác với 2 app còn lại thì tìm hiểu nguyên nhân ( có thể do mỗi app cập nhật 1 năm quy hoạch khác nhau tùy độ nhanh chậm hoặc có app thể hiện chi tiết có app thì không). Sau khi kiểm tra qua bước app thấy ok rồi thì yêu cầu bên bán hỗ trợ làm cái giấy cung cấp quy hoạch ở 1 cửa huyện. Cái này sáng xin chiều có hoặc nay xin mai có. Anh chị em cứ thoải mái yêu cầu, nếu bên bán họ thiện chí bán là người ta xin cho à, cái này không có gì khó khăn hết

2. Kiểm tra tranh chấp, mua bán, kê biên: Cái này có thể kiểm tra thông qua phòng công chứng và tư pháp xã. 2 bên cầm sổ ra đối chiếu, nhờ phòng công chứng kiểm tra xem liệu có cái giao dịch treo nào đang trên hệ thống không, rồi cầm qua tư pháp xã nhờ kiểm tra xem có cái đơn tranh chấp nào đang treo ở thửa đất này không.

3. Kiểm tra vị trí đất: Ở bước này. Nếu trên sổ có sẵn tọa độ, hoặc số tờ số thửa có thể tra được thì nhập vào các app để kiểm tra xem cái vị trí có đúng không, nếu chưa có tọa độ thì làm cái đơn cho tổ đo đạc huyện yêu cầu xả tọa độ xác nhận vị trí đất. Hoặc nhờ ngoài giờ cũng được, anh em họ nhiệt tình họ giúp hết đó mà. Ở khúc này lưu ý 1 xíu, có 1 số thửa đất cấp ở sổ cũ hay có hiện tượng chồng lấn ranh mốc hoặc đất trên sổ có ở ngoài không có, hoặc ở ngoài có, trên sổ lại không có. Cái này mình sẽ chia sẻ cách xử lý ở 1 khuôn khổ bài viết khác, do nó cũng dài dòng

-------

Nếu sau 3 bước kiểm tra thấy ok hết rồi. Thì có thể chuyển qua bước tiến hành giao dịch, đặt cọc

- Quy trình đặt cọc: Dĩ nhiên đặt cọc thì an toàn nhất là ra phòng công chứng đặt cọc. Tuy nhiên có thể có 1 số lý do như không chuẩn bị kịp giấy tờ hay gì đó, hoặc bên bán ngại thì có thể đặt cọc hợp đồng tay có người làm chứng cũng được. Nhưng lưu ý 1 số thứ

- Nhất định phải cầm sổ gốc trên tay, không cọc qua sổ photo, hình ảnh chụp. Cầm các loại giấy tờ gốc khác nếu có trong thành phần hồ sơ để so sánh các thông tin trùng khớp

- Ghi rõ ràng các điều khoản 2 bên đã thương lượng, ghi dễ hiểu để tránh sau này có xảy ra tranh chấp, không gài câu chữ

- Nếu nhận tiền cọc thông qua tài khoản khác tên chủ đất thì phải ghi số tài khoản vào hợp đồng, đồng thời thêm điều khoản như sau: " Phương thức thanh toán: Chuyển khoản vào tài khoản số .............ngân hàng ........... chủ tài khoản là .............Bên A ( bên Bán) đồng ý ủy quyền để ông .......... nhận tiền đặt cọc thay vào số tài khoản ngân hàng như trên. Mọi khoản thanh toán đi qua tài khoản ngân hàng này tương đương với việc bên A đã hoàn tất nhận được khoản thanh toán từ bên B và bên B không còn trách nhiệm nào khác về việc giao nhận tiền giữa chủ tài khoản thụ hưởng và bên A trong mọi trường hợp."

- Ngoài ra hợp đồng nên nêu rõ các điều khoản bất khả kháng mà không ai phải bồi thường cho ai

- Lập biên bản giao nhận tiền, ký xác nhận 2 bên

-----

Sau khi đặt cọc xong thì đến quy trình hoàn tất

- Ở bước này cũng lập biên bản giao nhận tiền và đất

- Ghi rõ số tiền đã nhận được và đã thanh toán tời thời điểm này

- Nhắc lại trách nhiệm sang tên đăng bộ 1 lần nữa trong biên bản

------

Tổng kết: Nguyên tắc quan trọng nhất trong 1 giao dịch an toàn vẫn là sự thiện chí giữa các bên. Các giao dịch đất đai luôn luôn có khả năng xảy ra sự cố khách quan hoặc không lường trước hết. Nên cái quan trọng nhất vẫn là sự thiện chí để giải quyết khi vấn đề xảy ra giữa các bên. Nên khi giao dịch chúng ta nên nhìn trước 3 thứ

- Nhìn đất

- Nhìn môi giới

- Nhìn đối tác ( người bán, người mua)

Thấy sợ sợ hay có cảm giác lợn cợn thì quyết đoán bỏ qua giao dịch luôn, chờ cơ hội khác, đất đai là việc lớn, không có gấp, cũng không nên gấp

-----

Chúc mọi người thành công và an toàn