Mình đã từng nghĩ sau này lớn đi làm sau vài năm có vài trăm triệu cũng có thể mua BĐS vùng ven, đợi tăng giá thì sau này bán sẽ có lời. Đến nay mới biết suy nghĩ và hướng đi đó là sai lầm. Kết hợp với nhiều yếu tố.
Hình minh họa. Nguồn: Internet
Mình phân tích như sau:
1. Mua BĐS vùng xa nơi bạn sinh sống, nơi không biết gì về dân cư và thổ nhưỡng là điều bất lợi.
Không quản lí được đất đai, dòng tiền và khả năng thanh khoản.
Mình từng có bài đăng về hướng dẫn mua BĐS vùng xa thành phố vào năm 2021, giờ đọc lại lần nữa mình vẫn khẳng định bài viết và suy nghĩ lúc đó của mình đến nay vẫn còn nguyên giá trị. Mình chuyển qua công việc BĐS từ cuối năm 2020 và giờ quyết định sẽ ko đầu tư đánh bắt xa bờ nữa mà sẽ chuyển về chỉ tập trung nơi ở gần mình sinh sống thôi. Xem lại bài viết trước của mình tại đây: https://bit.ly/3pZ6TDJ
2. Tính thanh khoản thấp
Thanh khoản nghĩa là khả năng bán nhanh của sản phẩm. Khi sản phẩm cần thu hồi vốn trên thị trường thì bao lâu nó sẽ được bán đi.
Giả sử sau khi bạn mua loại bất động sản đó xong, câu hỏi là:
- Ngay bây giờ, bạn bán có người mua ngay hay không? Có thể câu trả lời là không. Thậm chí cần tiền đầu tư dự án khác, bây giờ bán rẻ hơn một chút, có người mua ngay hay không? Có thể câu trả lời vẫn là: Không có! Đây là sai lầm lớn khiến nhiều người đang chôn tiền của mình tại các bất động sản khá xa trung tâm hay các tài sản chung cư mà ko tính tới vấn đề thanh khoản.
Bạn mua vào rất dễ và “thoát hàng” ra rất khó. Đặc biệt nếu bạn định vay tiền của ngân hàng, người quen để đầu tư, có thể rất lâu hoặc không biết đến bao giờ mới rút được tiền ra. Sau đó bạn sẽ cảm thấy sốt ruột vì tài sản không tăng giá, bán không ai mua và hàng tháng vẫn phải chịu lãi vay.
3. Dòng tiền của BĐS.
Nếu bạn mua xong bất động sản, xây nhà lên và có người thuê ngay thì nơi đó được gọi là có dòng tiền. Nếu bất động sản bạn gần trường học, khu công nghiệp, bệnh viện… bạn có thể kinh doanh buôn bán mà ra tiền ngay, nơi đó cũng được gọi là có dòng tiền. Và ngược lại, có rất nhiều nơi mà bạn mua xong, xây lên để cho thuê thì cũng không có ai đến thuê hay kinh doanh được. Nơi đó được gọi là không có dòng tiền.
Để xác định yếu tố có dòng tiền hay không, nó dựa vào mật độ dân cư và mức sinh sống của vùng đất đó.
Đối với một số dự án biệt thự nghỉ dưỡng, để nhà đầu tư an tâm xuống tiền, một số chủ đầu tư có đề nghị 5 năm đầu cam kết lợi nhuận cho thuê mặt bằng kèm theo chi phí quản lí và các hỗ trợ phúc lợi từ việc kéo người dùng đến thuê/ đến ở từ các hệ sinh thái trung tâm. Tuy nhiên sau khi hết thời hạn 5 năm thì dòng tiền ở đó có thật sự ổn định và sinh lời như lời giới thiệu ban đầu hay không thì, điều đó chỉ có lúc đó mới biết! Vậy nên mua sản phẩm đất ở xa, biệt thự nghỉ dưỡng vẫn không thực sự hấp dẫn với các nhà đầu tư chuyên nghiệp.
4. Vì sao đất thành thị đắt đỏ nhưng ngta vẫn chen chân mua vào?
- Vì tính thanh khoản cao, cần tiền là bán ngay
- Vì gần nơi họ sinh sống, dễ quản lí
Ví dụ: Bạn mua bất động sản xong mà không để ý là đi ra chợ mất 5km, lên bệnh viện mất 30km, đi uống café mất 3km, con đi học mất 15km…
Hay điện và nước thường xuyên bị mất, hạ tầng hay bị ngập lụt, xung quanh không có cây cối, công viên, không có khuôn viên cho trẻ con, chi phí dịch vụ cao, chất lượng xây dựng kém… Hay gần nhà có mồ mả, đình chùa, miếu mạo, nghiện hút, cave, trộm cắp… Nhiều người mua bất động sản chỉ vì yếu tố rẻ, vừa tiền… mà bỏ qua yếu tố này.
5. Chọn mua BĐS, vị trí đất là điều quan trọng. Kèm theo đó là tiện ích dân cư.
Mọi người đều biết sân bay Long Thành đang sắp sửa xây dựng, khi sân bay xây xong ngta dự đoán đất tăng giá, vì sao tăng? Dân cư tăng? Du lịch phát triển?
Thật ra chính xác thì vùng đất nơi có con người sinh sống mới là nơi có sự phát triển. Khi số lượng người quá nhiều từ tp thì người ta mới đẩy dần ra các vùng ven và khi tốc độ đô thị hóa đồng đều thì từ tp mới chuyển về quê.
Có 1 điều quan trọng mấy bữa nay mình gặp sale, các bạn tư vấn nhiều về tiện ích nghỉ dưỡng và vui chơi, resort. Dĩ nhiên VN mình người dân ngày càng giàu có nhiều, nhu cầu hưởng thụ tăng cao nhưng ko phải ai cũng có điều kiện sử dụng dịch vụ đẳng cấp năm sao và nhà hàng sang trọng. Dân mình còn nghèo nhiều, làm còn cực thì lấy tiền đâu đi ăn đi chơi.
Những nơi có dân cư mới là nơi có sự sống. Ngày xưa ông bà mình dạy: Nhất Cận Thị, Nhị Cận Giang, Tam Cận Lộ. Câu này nghĩa là: Mua đất chọn đất thì Một gần Chợ, Hai gần Sống, Ba gần đường lộ.
Bất động sản các nơi đó mới có nhu cầu cho sự tăng giá. Còn các bánh vẽ chỉ là mơ tưởng của các nhà thiết kế và marketer mà thôi.
6. Nhà đầu tư giỏi tập trung vào yếu tố TÌM KIẾM và họ làm công việc này Full Time.
Để có một phi vụ đầu tư thành công bạn cần làm đúng được 3 việc:
+ Chọn đúng sản phẩm
+ Mua đúng thời điểm
+ Bán đúng thời điểm
Mà làm được đúng cả 3 điều trên thì không phải điều dễ, đặc biệt với người mới tay ngang vào thị trường thì cũng không nên nhờ vào ăn may như kiểu đánh cược mà cần phải tìm hiểu ít nhất từ 10-20 sản phẩm đầu tư trong danh mục để có sự so sánh và hiểu thị trường. Đó là tư duy của đầu tư đúng!
Tư duy thứ hai của đầu tư chính là: Mua và có lời ngay từ thời điểm mua!
Nhờ tư duy này, bạn có thể kiếm tiền cả khi thị trường đi lên và đi xuống. Với thị trường đi xuống, bạn chọn khu vực thanh khoản, mua rẻ và bán cũng rẻ.
Tuy nhiên mọi người lại thường mua lúc giá đi ngang bằng giá thị trường và sau khi mua lại kì vọng nó tăng giá. Tư duy này khiến nhiều người đi làm vài năm xong dòng tiền vẫn loay hoay vì mãi mà không kiếm lời.
CÓ QUÁ NHIỀU NGƯỜI ĐÃ MẤT TIỀN trong việc đầu tư bất động sản, nhiều người khác nợ nần, phá sản và thất bại hoàn toàn; nếu bạn may mắn đọc được thông tin này, hãy lưu giữ, ghi chép lại, nắm vững nó và hướng dẫn, chia sẻ cho những người xung quanh để cùng tránh rủi ro, kiếm thêm lợi nhuận.
Hãy sử dụng bất động sản để giúp bản thân bạn trở nên giàu có bởi Bất Động Sản là con đường mà ai rồi cũng sẽ 1 lần đi qua.
Vy Nie