Nhận diện “gu” phát triển dự án

Chỉ cách đây vài năm, các thông tin về mở bán dự án bất động sản hầu như chẳng mấy khi xuất hiện ở các tỉnh ven đô, phần lớn vẫn là sự sôi động tại hai trung tâm lớn là Hà Nội, TP.HCM. Ngoài ra, có thêm một số thị trường truyền thống có lợi thế về hoạt động du lịch khác như Khánh Hòa, Đà Nẵng… Tuy nhiên, thời gian gần đây, các thị trường mới đã được nhắc đến nhiều hơn bởi sự sôi động của thị trường địa ốc trước xu hướng ly tâm.

Đô thị hóa đang mang đến nhiều hơn cơ hội phát triển dự án cho các chủ đầu tư, cơ hội sử dụng, trải nghiệm sản phẩm cho các cư dân tỉnh lẻ. Ông Nguyễn Trường Thăng, Phó tổng giám đốc Dragon Group cho biết, khi phát triển thị trường tỉnh lẻ, nhu cầu thị trường nhỏ hơn, hơn nữa khách hàng chưa có nhiều trải nghiệm về bất động sản xanh, thông minh, do đó, phân khúc được ưa thích là đất nền, nhà mặt phố.

Xu hướng tìm đến những thị trường mới cũng khiến những địa phương vốn ít xuất hiện trong “bản đồ nhiệt” ngành địa ốc trước đây nay lại được biết đến nhiều hơn. Bắc Ninh trước đây chỉ được biết đến với các dự án khu công nghiệp thì nay đã có hàng loạt dự án bất động sản, từ nhà ở cao tầng cho đến khu đô thị, từ sản phẩm chung cư cho đến biệt thự, nhà phố.

Các tỉnh khác như Hưng Yên, Hải Phòng, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc… hay xa hơn như các tỉnh Thanh Hóa, Quảng Bình, Phú Yên, Kon Tum… cũng đã hiện diện các nhà đầu tư lớn, kéo theo sự hưởng ứng của nhiều nhà đầu tư là “tay chơi mới” trong lĩnh vực bất động sản.

Quan sát diễn biến thị trường, các chuyên gia đã đúc rút ra không ít sự khác biệt. Theo bà Trang Bùi, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam, với các thị trường mới, các chủ đầu tư dễ tiếp cận và tích lũy quỹ đất lớn hơn, từ đó sản phẩm có thể đa dạng hóa, từ đất nền, shophouse, cho đến nhà liền kề, biệt thự (song lập hoặc đơn lập)… Cũng chính bởi lợi thế trên, nhà đầu tư vùng ven thường phát triển các dự án lớn chứ không phát triển dạng một tòa nhà, như các dự án chung cư ở Hà Nội hay TP.HCM. 

“Trong khoảng 3 năm tới, chung cư vẫn không phải là sản phẩm ưa chuộng ở thị trường vùng ven”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, theo ông Huân Nguyễn, Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn thị trường, ColliersInternational Việt Nam, khu vực trung tâm được chú trọng đầu tư loại hình chung cư cao tầng tích hợp văn phòng và bán lẻ hơn so với khu vùng ven do quỹ đất hạn chế. Còn khu vực tỉnh lại đầu tư nhiều vào loại hình đất nền và nhà ở theo loại hình khu đô thị sinh thái với diện tích lớn như: Eco Park Hưng Yên, Cát Tường Phú Sinh, Saigon Eco Lake…

Trong khi đó, nhìn nhận về “gu” đầu tư của nhà đầu tư vùng ven và các thị trường truyền thống, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, có sự khác biệt nhất định về thị hiếu, nhưng bản chất kỳ vọng đầu tư thì giống nhau.

Vị đại diện CBRE cho biết, bất động sản có khả năng sinh lời từ hai nguồn là tăng giá và khả năng kinh doanh, cho thuê. Điều này đúng cả ở thị trường truyền thống hay thị trường mới. Tuy nhiên, với các thị trường mới thì mặt bằng giá thấp hơn, dẫn đến suất đầu tư cũng thấp hơn nên đang thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia bỏ vốn.

Lời khuyên từ chuyên gia

Với các dự án vùng ven, tỉnh lẻ, có không ít chủ đầu tư là các tay chơi mới, và người mới thì luôn mang đến song hành cả hai thứ: sự háo hức và cả ánh nhìn dò xét.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Trang Bùi cho rằng, với các khách hàng mua đầu tư thì việc chú ý đến tên tuổi của chủ đầu tư là rất cần thiết. Giải thích rõ hơn, bà Trang Bùi cho rằng, thường dự án vùng ven có quy mô lớn, thời gian phát triển dài, chia theo từng giai đoạn, do đó, tiềm lực của chủ đầu tư là vô cùng quan trọng. Có thể dự án chia thành nhiều giai đoạn nhưng nếu sức khỏe tài chính không tốt thì chủ đầu tư sẽ không đi hết được “đoạn đường dài”.

Tuy nhiên, đại diện JLL cũng trấn an các nhà đầu tư rằng, bất động sản chắc chắn mang lại lợi nhuận, vấn đề là khách hàng đợi được bao lâu. Các nhà đầu tư phải có định giá riêng của mình về chủ đầu tư, về tiềm lực tài chính, kinh nghiệm phát triển, vận hành dự án, từ đó đưa ra lựa chọn đầu tư phù hợp.

Với các dự án vùng ven, các chuyên gia đều cho rằng, uy tín chủ đầu tư có một vai trò rất lớn trong thành công của dự án và lợi nhuận của khoản đầu tư. Kinh nghiệm phát triển dự án, thành công của những dự án hiện hữu đều là những bảo chứng tốt. Thậm chí, có chuyên gia còn cho rằng, việc đầu tư vào các dự án vùng ven cũng giống như việc gả cưới. Câu nói “Lấy vợ xem tông, lấy chồng xem giống” cũng là một ví von mang tính ẩn dụ cao và có thể tham khảo khi muốn biết về năng lực của các chủ đầu tư.

Ông Huân Nguyễn cho rằng, với các dự án thuộc sở hữu của chủ đầu tư uy tín là bước đầu tiên tạo niềm tin cho khách hàng. Bên cạnh đó, các dự án đó cần có tính minh bạch trong hồ sơ pháp lý để sẵn sàng cung cấp cho khách hàng, chủ đầu tư không thế chấp dự án cho ngân hàng, dự án không nằm trong khu vực sốt đất ảo.

Ngoài ra, các vấn đề mang tính kỹ thuật như khả năng kết nối, hạ tầng trong và ngoài dự án hay thiết kế, đối tác quản lý, vận hành cũng là những vấn đề cần tham khảo.

“Đối với các dự án bất động sản vùng ven, hạ tầng có vai trò quan trọng kết nối và rút ngắn thời gian di chuyển của cư dân với khu vực trung tâm. Ngoài ra, hạ tầng được đầu tư phát triển sẽ giúp tăng giá trị tại khu vực đó”, ông Huân Nguyễn nhấn mạnh.

Còn theo bà An, đứng ở góc độ khách hàng, người mua cần quan tâm đến vấn đề thanh khoản của thị trường toàn khu vực. Với bất động sản tỉnh lẻ, các nhà đầu tư cần lưu ý về tính thanh khoản do thị trường nhỏ hơn, thị hiếu thường tập trung vào dự án có vị trí trung tâm, gần khu dân cư hiện hữu sẽ có thanh khoản tốt hơn các dự án không sở hữu những điểm cộng như vậy.

Ngoài ra, pháp lý dự án cũng rất quan trọng. Với phân khúc đất nền, nếu là đất trong dự án thì có thể biết được ai là chủ đầu tư, các pháp lý về hạ tầng, loại hình, thời hạn đất đai…, nhưng nếu là đất ngoài dự án thì dù đây là vấn đề rất quan trọng nhất, nhưng lại không dễ xác minh. Người mua cần tìm hiểu kỹ để tránh trường hợp mua đất được quảng cáo là đô thị tương lai nhưng không được hiện thực hóa.

Tóm lại, trước khi nghĩ đến việc sinh lời, nhà đầu tư cần quan tâm trước tiên đến câu chuyện bảo toàn vốn.