Chủ đầu tư không có quyền ký bán

Như Tiền Phong đã thông tin, bà Bùi Thị Kim Tiến (trú tại đường Phạm Thế Hiển, phường 1, quận 8, TPHCM) cho biết, tháng 5/2018 có ký hợp đồng mua bán căn hộ BA6.09, dự án New City Thủ Thiêm với Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thuận Việt (Công ty Thuận Việt).

Khi mua căn hộ, Công ty Thuận Việt cho biết, đây là dự án liên kết với Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank) để hỗ trợ khách vay vốn thanh toán tiền mua căn hộ. Do đó, bà Tiến đã ký hợp đồng mua căn hộ. Thế nhưng, do dự án New City Thủ Thiêm chưa có sổ đỏ nên Vietinbank từ chối cho vay. Điều này khiến bà Tiến đứng trước nguy cơ mất nhà vì không đủ tiền đóng.

Toàn cảnh dự án New City Thủ Thiêm.

Như vậy, từ đầu năm 2018 khi chưa được phê duyệt giá đất, chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng Công ty Thuận Việt trên pháp lý chỉ là nhà thầu xây dựng đã ký hợp đồng bán số căn hộ này cho khách hàng. Sự việc đã bị Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM phát hiện và ra quyết định xử phạt vào ngày 11/1/2018.

Theo hồ sơ của Tiền Phong, dự án New City Thủ Thiêm được chuyển đổi từ nhà tái định cư sang nhà thương mại tại khu tái định cư 38 ha Thủ Thiêm. Công ty Thuận Việt là một trong số các nhà thầu xây dựng 1.330 căn hộ tái định cư tại dự án. Khi nhu cầu tái định cư tại dự án không còn, Công ty Thuận Việt đã xin UBND TPHCM cho cấn trừ tiền xây dựng bằng số căn hộ tái định cư trên và xin chuyển sang nhà thương mại.

Theo Kết luận của Thanh tra Chính phủ về công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TPHCM đã thanh lý hợp đồng đầu tư xây dựng dự án 1.330 căn hộ New City Thủ Thiêm, khi chưa có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ về giao đất là không đúng quy định tại Điểm I, Khoản 2, Điều 118, Luật Đất đai năm 2013.

Nội dung kết luận của Thanh tra Chính phủ cũng nêu rõ, Công ty Thuận Việt đã thay đổi thiết kế dự án New City Thủ Thiêm, từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại. Nhà đầu tư này đã chuyển nhượng cho người mua 1.122 căn hộ.

Sau đó, ngày 11/12/2020, UBND TPHCM có quyết định giao khu đất diện tích 27.393,1m2 tại phường Bình Khánh, quận 2 cũ cho Công ty Thuận Việt. Quyết định do Phó Chủ tịch TPHCM Võ Văn Hoan ký. Khu đất có mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị. Thời hạn sử dụng 50 năm kể từ ngày TPHCM ký quyết định giao đất. Đến nay chưa có một quyết định nào của cơ quan chức năng cho phép chuyển dự án này từ tái định cư sang nhà ở thương mại.

Trao đổi với Tiền Phong, luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TPHCM khẳng định, tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ cho người mua, Công ty Thuận Việt không có tư cách về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đối với những căn hộ này. Như vậy, Công ty Thuận Việt đứng ra ký chuyển nhượng với tư cách bên bán là không đúng.

Trong quá trình sử dụng căn hộ, cư dân và Ban quản lý dự án New City Thủ Thiêm nảy sinh nhiều tranh chấp.

Riêng việc bảo lãnh đối với căn hộ hình thành trong tương lai, thì nó là một quy định độc lập. Một dự án căn hộ đủ điểu kiện để ngân hàng thực hiện việc bảo lãnh theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh Bất động sản và Thông tư 07/2015.

“Mấu chốt của việc để được ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư phải đáp ứng các tiêu chí về mặt pháp lý đối với một dự án đủ điều kiện để kinh doanh. Ở đây, Công ty Thuận Việt chưa được giao đất nên ngân hàng nào ký bảo lãnh cho vay là sai nguyên tắc tín dụng”, ông Phát nói.

Quyết định giao đất không có giá trị

Phân tích về quyết định giao đất của UBND TPHCM cho chủ đầu tư dự án New City Thủ Thiêm, luật sư Lê Trung Phát nói rằng, dự án này liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá. Do đó, cần phải có ý kiến của Thủ tướng Chính Phủ. Việc Thủ Tướng chưa có ý kiến nhưng UBND TPHCM đã thanh lý hợp đồng và thực hiện các vấn đề có liên quan đến quyền sử dụng đất là trái luật.

“Vì vậy, cho dù UBND TPHCM có quyết định đến việc giao, cho thuê thì việc này cũng không có giá trị pháp lý theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Và khi nguồn gốc của quyền sử dụng đất không hợp pháp, thì tất nhiên việc hình thành tài sản trên đất tại thời điểm này cũng không đảm bảo”, ông Phát khẳng định.

Về việc Công ty Thuận Việt mới tạm nộp 700 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Nếu UBND TPHCM phê duyệt giá đất cao hơn 700 tỷ đồng mà chủ đầu tư phải nộp thì sẽ như thế nào? Ông Phát phân tích, nếu hợp đồng mua bán không bị vô hiệu thì một hợp đồng mua bán căn hộ sẽ có 2 phần, gồm phần giá trị xây dựng và phần giá trị đất.

Chuyên gia khẳng định, việc UBND TPHCM giao đất cho Công ty Thuận Việt là trái luật.

Nếu các bên đã thống nhất chốt hai loại giá này trong hợp đồng, thì cho dù sau này nhà nước có truy thu thì Công ty Thuận Việt mới là người phải đóng. Còn nếu trong hợp đồng, phần giá trị đất chỉ ghi là tạm tính chờ kết quả cuối cùng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì khi nhà nước nâng giá đất lên, sẽ phải tính toán lại giá đất để làm giá tính hợp đồng mua bán căn hộ. Lúc này, người dân đang trực tiếp sở hữu, sử dụng hoặc đứng tên trên hợp đồng căn hộ sẽ phải đóng tiền chênh lệch này.

Đáng nói, TPHCM giao khu đất diện tích 27.393,1m2 tại phường Bình Khánh, quận 2 cũ cho Công ty Thuận Việt nhưng công ty chỉ mới tạm nộp 700 tỷ đồng. Tính ra, con số này tương ứng đơn giá quyền sử dụng đất tạm nộp 26 triệu đồng/m2. Trong khi đó, vừa qua đấu giá lên tới 2,4 tỷ đồng/m2.

Ông Phát nói rằng, để xem xét việc nhà nước có thất thu ngân sách hay không, làm cơ sở xử lý những cá nhân, tổ chức vi phạm thì không chỉ dựa vào giá đất tham khảo thông qua các cuộc đấu giá năm 2021. Ở đây, chúng ta phải xem xét đến giá đất tại khu vực này vào thời điểm được giao đất, bởi giá đất thị trường có thể tăng rất nhiều trong thời gian vừa qua.

Tiền Phong