1. Đô thị và ngoại ô

Ưu điểm của việc đầu tư vào khu vực đô thị bao gồm lượng người thuê nhà liên tực, thời gian bỏ trống ngắn, các tiện nghi và khu vực du lịch hấp dẫn, thanh khoản cao,cơ sở hạ tầng tốt, mặt bằng dân trí cao, tỷ lệ khấu hao thấp,.. Tuy nhiên, đầu tư vào khu vực đô thị đồng nghĩa với việc mức giá đã cao, dư địa không lớn như ở khu vực nông thôn, tỷ lệ tội phạm cao và chật chội.

Ưu điểm của việc đầu tư vào khu vực ngoại ô bao gồm giá cả phải chăng, dự địa lớn hơn tuy nhiên đi kèm những rủi ro là sự thiếu minh bạch của các tài sản BĐS, doanh thu cho thuê thấp, người thuê nhà ít hơn, thời gian trống dài hơn và ít đa dạng hơn về loại hình BĐS.

2. Phân khúc cho thuê nhà ở

Cho thuê ở phân khúc thấp, bao gồm kí túc xá sinh viên và nhà trọ, khách thường là sinh viên/người lao động từ tỉnh khác đến cư trú và làm việc. Ưu điểm của việc đầu tư vào khu kí túc xá đại học và nhà trọ bao gồm lượng người thuê nhà liên tục, giá thuê ổn định, quảng cáo cho thuê dễ dàng đến thị trường mục tiêu và tài sản tăng giá trị qua thời gian.

Trong hợp đồng cho sinh viên thuê nhà, cha mẹ thường đóng vai trò là người đồng ký kết, vì thế có thể đảm bảo được dòng tiền. Tuy nhiên, vào mùa hè, khi sinh viên được nghỉ hè, tỷ lệ bỏ trống cao và khó tìm được người thay thế. Phòng trọ cho người lao động có nguồn khách hàng ổn định hơn, tuy vậy lại có nhiều vấn đề nảy sinh do nhiều thành phần thuê nhà. Phân khúc cho thuê này đồng nghĩa với thu nhập cho thuê thấp, hao mòn nhiều hơn và đầu tư bảo trì cao, xảy ra nhiều phát sinh mâu thuẫn ( tranh chấp tài sản chung, trộm cắp, khiếu nại tiếng ồn,…)

Cho thuê ở phân khúc trung, bao gồm các khu tập thể, nhà ở xã hội và các chung cư thấp cấp, khách hàng thường là những người có việc làm ổn định, các hộ gia đình không có đủ tài chính để mua nhà, muốn sống ở những vùng trung tâm, gần các tiện ích như trường học cho con cái hay cơ quan của bố mẹ. Việc cho thuê ở phân khúc này sẽ rất dễ dàng, nếu vị trí cho thuê ở các khu trung tâm, đồng nghĩa với dòng tiền ổn định, tương đôi và tỷ lệ bỏ trống thấp.

Chi phí quảng cáo không cao,việc quảng cáo thường thông qua các môi giới địa phương hay các sàn môi giới. Ở các khu vực dân cư này, mọi người thường gắn kết hơn cũng như trình độ dân trí cao hơn, vì thế ít xảy ra các tranh chấp. Tuy vậy, do các nhà ở chung cư cũ, tập thể thường đã được xây từ lâu hay chất lượng công trình không tốt, tỷ lệ khấu hao ở mức trung bình và cũng phải bảo trì thường xuyên.

Cho thuê ở phân khúc cao, bao gồm các chung cư cao cấp, nhà liền kề, biệt thự, khách thường là các hộ gia đình, cá nhân có thu nhập cao, người nước ngoài sinh sống và làm việc ở Việt Nam. Ưu điểm của phân khúc này là thu nhập cho thuê cao, phí bảo trì, khấu hao thấp, ít rủi ro về các vấn đề phát sinh mâu thuẫn. Tuy vậy, chi phí vốn cũng như quảng cáo cho thuê tương đối cao, lượng người cho thuê nhỏ hơn, đặc biệt trong thời điểm dịch bệnh COVID-19, chung cư cao cấp dành cho người nước ngoài rất khó cho thuê.

3. Khu vực du lịch hoặc không du lịch

Ưu điểm của việc mua bất động sản ở các khu vực du lịch bao gồm lượng người thuê liên tục (cả dài hạn và ngắn hạn), các tiện nghi và điểm tham quan hấp dẫn và khả năng dễ dàng di chuyển giữa hợp đồng thuê dài hạn và ngắn hạn. Tuy nhiên, đầu tư vào các khu nghỉ dưỡng có thể đồng nghĩa với việc lượng người thuê dài hạn sẽ ít hơn. Đây cũng là một thị trường đắt đỏ để thâm nhập, với doanh thu từ người thuê cao dựa trên tính thời vụ và khả năng bị hao mòn cao. Thu nhập từ cho thuê cũng có thể bị gián đoạn bởi tính thời vụ của ngành du lịch cũng như những lý do bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh.

Các điểm đến không dành cho kỳ nghỉ có xu hướng bao gồm các bất động sản giá cả phải chăng hơn, ít hao mòn hơn và có số lượng người thuê dài hạn cao hơn. Mặt khác, việc di chuyển giữa các hợp đồng thuê ngắn hạn và dài hạn kém linh hoạt hơn và không có nhiều điểm tham quan địa phương như mong muốn.

Lưu Trọng Hiếu