Bài viết có một ít kiến thức hàn lâm, kết hợp thực tế nhưng cũng sẽ còn nhiều thiếu sót, chủ yếu để chia sẻ cùng người mua nhà, mong các bạn cho ý kiến sau khi đọc bài viết.

Quay lại câu hỏi "làm sao để săn được những bđs giá tốt". Trước hết có lẽ ta cần xác định giá "tốt" nghĩa là thế nào. Ở đây theo thiển ý của người viết thì giá "tốt" là giá thấp hơn "giá thị trường". Khi mua được nhà dưới giá thị trường thì có nghĩa là bạn đã mua được nhà với giá "tốt" và coi như là có lời ngay phần chênh lệch đó. (Tạm định nghĩa thế nhé!).

Vậy để làm việc này thì chúng ta phải xét đến định nghĩa "giá thị trường" là gì đã nhỉ?

Theo như định nghĩa của Tổ chức thẩm định giá quốc tế thì "Giá trị thị trường" của một bất động sản là: "mức giá ước tính sẽ được mua bán, giữa một bên là người mua muốn mua và một bên là người bán muốn bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thị trường hoàn toàn bình thường, tài sản đã được quảng bá ra công chúng một cách thích hợp, và các bên tham gia giao dịch đã am tường về tài sản đó".

Định nghĩa này nghe qua thì có vẻ hơi hàn lâm. Nhưng có một số từ đáng lưu ý như sau:

1. Người mua muốn mua/Người bán muốn bán

2. Trong điều kiện thị trường bình thường

3. Giao dịch mua bán khách quan độc lập

4. Tài sản được quảng bá ra công chúng một cách thích hợp

5. Các bên giao đich đã am tường về tài sản

Như vậy thì để tìm kiếm được một tài sản có giá "tốt" thì nó phải rơi vào một trong các trường hợp như sau:

1. Người bán KHÔNG muốn bán: thường thì những trường hợp này chủ yếu rơi vào các căn nhà bị "ngộp" hoặc những căn nhà bị ngân hàng siết nợ, hoặc chủ nhà buộc phải bán để phân chia tài sản hoặc định cư, con cái đi du học v.v...Bạn nào làm trong ngành ngân hàng, tòa án hoặc định cư có lẽ có lợi thế về vấn đề này nhất.

2. Thị trường KHÔNG bình thường: Có những thời điểm mà thị trường được coi là "không bình thường" bởi những yếu tố ngắn hạn như: Covid, cách ly hoặc có một số tháng trong năm mà thị trường rất ít người mua, như thời điểm cận Tết hoặc thời gian mới bắt đầu nghỉ h. Trong ngành bất động sản có câu "mua tháng một, bán tháng ba". Tháng 9 cũng là một tháng không tốt để mua được bđs giá tốt. Khoảng tháng 12-2 và tháng 6-8 là những thời gian tốt để deal được giá "hời".

3. Giao dịch mua bán KHÔNG khách quan: Trường hợp này chủ yếu là các giao dịch giữa các bên có liên quan, và quyền lợi/tình cảm chồng chéo. Ví dụ, người trong gia đình vì thương yêu nhau mà nhượng lại tài sản giá tốt. 

3. Tài sản KHÔNG được quảng bá ra công chúng: trường hợp này hiếm. Nhưng không phải là không có. Có những gia chủ vì "nghại" điều tiếng mà không muốn quảng bá bđs của mình quá nhiều ra công chúng (như các công chức nhà nước, hoặc những người không muốn người khác biết nguồn tiền của mình, v.v...). Một số nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể trực tiếp đặt thẳng vấn đề mua với người chủ nhà trước khi mà họ có ý định đăng bán nhà ra thị trường. Làm việc này bạn sẽ có cơ hội mua được tài sản giá tốt mà không phải cạnh tranh với quá nhiều người mua khác. Với các deals này thì tài chính bạn phải mạnh, quyết đoán, chốt kèo nhanh chóng.

4. Người bán KHÔNG am tường về tài sản: trường hợp này lại càng ít, vì đã là chủ nhà thì phần đông sẽ phải rất am tường về tài sản của mình. Và đương nhiên là không ai muốn bán hớ, thậm chí đa số phải chào giá cao hơn cả giá thị trường. Nhưng sẽ có một số trường hợp đặc biệt mà người chủ không am tường về tài sản của mình, ví dụ, người lớn tuổi (cân nhắc!), hạn chế khả năng nhận thức, người mới được cho tặng, thừa kế tài sản, v.v... Ngoài ra thì thì cũng có trường hợp gia chủ định cư ở nước ngoài đã nên không nắm quá nhiều thông tin thay đổi về tài sản của mình.

Như vậy có thế thấy rằng để săn được một tài sản giá "tốt" cũng không hề đơn giản. Xác xuất mua được nhà dưới giá thị trường thường rất thấp. Thường thì 100 căn thì chắc chỉ được 1, 2 căn thôi và thời gian săn có thể mất cả năm. Nên các nhà đầu tư cần cân nhắc về thời gian, chi phí cơ hội.

Nhưng nói thế thì không có gì là không thể. Điều quan trọng là nhà đầu tư phải rất am tường về thị trường, các phương pháp định giá và nắm rõ thông tin về tài sản cần mua.

Chúc các nhà đầu tư sớm săn được tài sản tốt!

Lưu ý: Bài viết chủ yếu liên quan đến nhà "thổ cư" không phải nhà "dự án". Hai sản phẩm khác nhau hoàn toàn, mong các bạn lưu ý.

Tác giả: Nguyễn Thị Phi Na