Minh Minh

Làm Rõ Giá Trị Cơ Bản Của 1 BĐS Để Bổ Trợ Cho Quyết Định Đầu Tư

BĐS là 1 ngành lớn. Đã có nhiều người được hưởng lợi từ BĐS và vẫn đang tiếp tục có nhiều người khác mong được hưởng lợi từ việc đầu tư BĐS.

Để đầu tư BĐS “không thua”. Đầu tiên chúng ta nên định vị được giá trị cơ bản của 1 bđs, từ đó sẽ có các quyết định đầu tư hay vẽ ra được chân dung khách hàng của mình

----

Về cơ bản. Giá trị của 1 BĐS được cấu thành từ 3 thứ chính: Công năng + vị trí + pháp lý

-----

- Công Năng: Phần này có thể xem trên chính mục đích sử dụng đất. Có nhiều loại đất khác nhau nhưng thông thường đối với các nhà đầu tư thì sẽ đầu tư vào các loại đất chính sau đây:

+ Đất để ở, thổ cư ( ONT,ODT): Người sở hữu đất ở có thể làm nhiều thứ trên khoảnh đất của mình. Muốn xây nhà ở thì xây, muốn trồng thì trồng hay mở hàng quán ra để kinh doanh cũng không sao, hay xây nhà trọ nhỏ nhỏ cho thuê cũng được. Tuy nhiên cũng có 1 hạn chế nhất định với những loại hình kinh doanh lớn hay đặc thù. Ví dụ như xây dựng khách sạn kinh doanh lưu trú qua đêm, hay xây dựng những nhà xưởng có phát thải cần cách xa khu dân cư….

+ Đất để canh tác ( đất nông nghiệp): Dùng để làm nông nghiệp

+ Đất để kinh doanh ( TMD, SKC): Dùng để xây dựng các mô hình kinh doanh, xí nghiệp, khu công nghiệp. Tuy nhiên không được dùng vào mục đích để ở định cư lâu dài.

+ Đất hỗn hợp: Kết hợp 2 hoặc nhiều mục đích trên. Đây là loại hình đất có giá trị sử dụng gần như là cao nhất. Có thể kết hợp được nhiều thứ ở trên

--------

- Vị trí: Người ta hay nói vị trí đẹp, vị trí vàng, vị trí xấu. Vậy làm sao để xác định được đâu là 1 vị trí đẹp hay xấu?

+ Dựa vào kết nối giao thông vùng và kết nối tiện ích địa phương. Ví dụ như 1 miếng đất nằm cách sân bay, bến tàu xe , cao tốc, quốc lộ trong bán kính 5,7km. Người sử dụng đất có thể đi tới các tỉnh khác dễ dàng. Hay trong bán kính 2,3km có các tiện ích dân sinh, kinh doanh như trường chợ, bệnh viện , các nơi cung ứng hàng hóa thì có thể coi là 1 vị trí đẹp

+ Dựa vào sự bổ trợ cho công năng: Chẳng hạn như đất thương mại dịch vụ dùng để mở hàng quán kinh doanh hay khách sạn mà được nằm tại nơi ngã 3, ngã tư dễ thấy hay trên các trục đường chính thì là đẹp. Hay kể cả là đất nông nghiệp nếu có đường xá vận chuyển phân thuốc thành phẩm dễ dàng thì vẫn có giá hơn là đất nông nghiệp mà đi lại khó khăn. Còn nếu đất TMD mà ở trong sâu xa không ai biết thì nó cũng không được coi là đẹp. Tức vị trí đặt khiến cho công năng được tối ưu hóa

-------

- Pháp Lý: Đối với đất đai. Tính sở hữu ổn định, bền vững ( ở ta gọi là quyền sử dụng) là điều quan trọng.

+ Trên thực tế trên lĩnh vực đất đai, bđs vẫn có nhiều hình thức sở hữu không bền vững như sở hữu chung, giấy tay, vi bằng.

+ Hay sở hữu không ổn định như các khả năng chồng lấn, tranh chấp

- Vì vậy 1 bđs có tính sỡ hữu chắc chắn ( sổ riêng, ranh mốc rõ ràng, không tranh chấp) vẫn luôn được đánh giá cao nhất

------

- Như vậy. Ta có thể thấy. 1 BĐS có giá trị nhất là 1 bđs hội tụ đủ 3 thứ: Mục đích sử dụng đa dạng + vị trí đẹp + pháp lý chuẩn chỉnh

Đây sẽ là loại hình BĐS có tính thanh khoản cao nhất.

- Tuy nhiên trên thực tế thị trường có 1 số BĐS đạt được cả 3 tiêu chí trên rất tốt nhưng bán không được. Điều này do sự định vị về giá đã vượt giá trị tổng hợp.

- Tuy vậy nó chỉ mất thanh khoản trên giá đó mà thôi. Còn nếu hạ giá thì vẫn có người mua. Tức ít nhất là có khả năng cắt lỗ. Còn 1 số BĐS thì cắt lỗ cũng không ai mua

- Vậy nên người ta hay nói là BĐS có giá trị thực. Còn mình thì gọi là BĐS có giá trị để bán được. Trong trường hợp xấu nhất cắt lỗ 30% ( đối với kinh doanh 30% là mức độ rủi ro có thể chấp nhận) và thanh khoản được ngay thì là có thể join rồi. Còn nếu mà cắt đến 30% vẫn không thể bán ra được thì đây có thể tạm coi là vượt giá trị

--------

- Tiếp nữa. Trong 3 thứ vị trí, pháp lý, mục đích sử dụng cái gì là quan trọng?

- Là vị trí. Người ta hay nói bđs là vị trí, vị trí, vị trí. Tại sao lại như vậy?

- Vì vị trí là thứ cố định. 1 miếng đất không thể nào cất cánh bay từ trong đường liên xã ra đường liên tỉnh được ( Chờ nâng cấp đơn vị hành chính thì cũng có thể nhưng hy hữu và lâu lắm).

- Còn về pháp lý có thể làm lại cho chuẩn chỉnh hay mục đích sử dụng ( quy hoạch) thì luôn thay đổi theo thực tế nhu cầu của cuộc sống, xã hội. Vậy nên vị trí luôn là điều mà những NĐT BĐS quan tâm

-------

Chúc mọi người thành công!

Nhất Tiếu Sơn Trà

Facebook Người Mua Nhà

Minh Anh

Sun Property vén màn “siêu phẩm” căn hộ FourS Tower

Ngày 18/4, sự kiện giới thiệu phân khu FourS Tower chủ đề “Bốn mùa khoe sắc, tứ bình tỏa hương” thu hút hơn 1.000 nhà đầu tư mục sở thị không gian sống đẳng cấp mới ở lõi trung tâm Nam Đà Nẵng. Ngay tại sự kiện, 90% giỏ hàng Toà F1 (Tòa Tùng) và Tòa F5 (Tòa Cúc) đã được đặt chỗ. Xem thêm

Phuong Thuan

Dòng tiền bất động sản 2026: Vì sao nhà đầu tư đang dịch chuyển về Nha Trang?

Sau giai đoạn thanh lọc mạnh, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới với sự thay đổi rõ rệt trong chiến lược đầu tư. Dòng tiền rời các thị trường tăng nóng, chuyển sang những khu vực có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác thực và dư địa tăng trưởng. Trong bối cảnh đó, Nha Trang đang trở thành điểm đến thu hút sự quan tâm của giới đầu tư năm 2026. Xem thêm

Mai Anh Đức

Đừng nhìn mỗi giá: 5 tín hiệu ‘ngầm’ quyết định bạn mua đúng đáy… hay đu ngay đỉnh giả

Có một sai lầm rất phổ biến khi bước vào thị trường bất động sản: ai cũng nhìn vào giá. Giá tăng là nghĩ thị trường đang tốt, giá cao là nghĩ tài sản có giá trị, và cứ thế lao vào. Nhưng thực tế, giá chỉ là bề mặt. Thứ quyết định bạn mua đúng hay sai lại nằm ở những yếu tố mà nhiều người… không để ý, hoặc cố tình bỏ qua vì nó không “đẹp” như bảng giá bán. Xem thêm

Tùng Chi

8 năm trời bỏ ra mười tỷ đồng để mua chung cư cao cấp ở Cầu Giấy, vậy mà đến giờ chị vẫn phải đi ở 'chui' trong chính căn nhà của mình

Chiều muộn ngồi bên bàn trà, chị khách của mình cầm tờ báo mà tay hơi run run, giọng nghẹn lại. Chị vốn là một người phụ nữ sắc sảo, tích góp cả đời được tầm 10 tỷ, định bụng mua một căn hộ thật đẹp ở Discovery Complex để an hưởng tuổi già, gần con cháu. Vậy mà trớ trêu thay, nhận nhà từ năm 2018, sống ở đó gần một thập kỷ, thứ chị cầm trong tay vẫn chỉ là tờ hợp đồng mua bán dần ố vàng, còn tấm "sổ hồng" quyền lực thì vẫn biệt vô âm tín. Xem thêm

Lê Trang

Lương 15 triệu có mua được nhà 5 tỷ ở Hà Nội?

Gần đây, một bản tin truyền hình kể câu chuyện khá “truyền cảm hứng”: một người trẻ thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng đang tìm mua căn hộ 2 phòng ngủ giá 4–5 tỷ tại Hà Nội. Nghe qua thì thấy… cũng bình thường. Ai mà chẳng có ước mơ. Nhưng nếu dừng lại vài giây để bấm máy tính, câu chuyện bắt đầu rẽ sang hướng khác - hướng của… tiểu thuyết viễn tưởng. Xem thêm

Nam Cường