Minh Minh

Làm Rõ Giá Trị Cơ Bản Của 1 BĐS Để Bổ Trợ Cho Quyết Định Đầu Tư

BĐS là 1 ngành lớn. Đã có nhiều người được hưởng lợi từ BĐS và vẫn đang tiếp tục có nhiều người khác mong được hưởng lợi từ việc đầu tư BĐS.

Để đầu tư BĐS “không thua”. Đầu tiên chúng ta nên định vị được giá trị cơ bản của 1 bđs, từ đó sẽ có các quyết định đầu tư hay vẽ ra được chân dung khách hàng của mình

----

Về cơ bản. Giá trị của 1 BĐS được cấu thành từ 3 thứ chính: Công năng + vị trí + pháp lý

-----

- Công Năng: Phần này có thể xem trên chính mục đích sử dụng đất. Có nhiều loại đất khác nhau nhưng thông thường đối với các nhà đầu tư thì sẽ đầu tư vào các loại đất chính sau đây:

+ Đất để ở, thổ cư ( ONT,ODT): Người sở hữu đất ở có thể làm nhiều thứ trên khoảnh đất của mình. Muốn xây nhà ở thì xây, muốn trồng thì trồng hay mở hàng quán ra để kinh doanh cũng không sao, hay xây nhà trọ nhỏ nhỏ cho thuê cũng được. Tuy nhiên cũng có 1 hạn chế nhất định với những loại hình kinh doanh lớn hay đặc thù. Ví dụ như xây dựng khách sạn kinh doanh lưu trú qua đêm, hay xây dựng những nhà xưởng có phát thải cần cách xa khu dân cư….

+ Đất để canh tác ( đất nông nghiệp): Dùng để làm nông nghiệp

+ Đất để kinh doanh ( TMD, SKC): Dùng để xây dựng các mô hình kinh doanh, xí nghiệp, khu công nghiệp. Tuy nhiên không được dùng vào mục đích để ở định cư lâu dài.

+ Đất hỗn hợp: Kết hợp 2 hoặc nhiều mục đích trên. Đây là loại hình đất có giá trị sử dụng gần như là cao nhất. Có thể kết hợp được nhiều thứ ở trên

--------

- Vị trí: Người ta hay nói vị trí đẹp, vị trí vàng, vị trí xấu. Vậy làm sao để xác định được đâu là 1 vị trí đẹp hay xấu?

+ Dựa vào kết nối giao thông vùng và kết nối tiện ích địa phương. Ví dụ như 1 miếng đất nằm cách sân bay, bến tàu xe , cao tốc, quốc lộ trong bán kính 5,7km. Người sử dụng đất có thể đi tới các tỉnh khác dễ dàng. Hay trong bán kính 2,3km có các tiện ích dân sinh, kinh doanh như trường chợ, bệnh viện , các nơi cung ứng hàng hóa thì có thể coi là 1 vị trí đẹp

+ Dựa vào sự bổ trợ cho công năng: Chẳng hạn như đất thương mại dịch vụ dùng để mở hàng quán kinh doanh hay khách sạn mà được nằm tại nơi ngã 3, ngã tư dễ thấy hay trên các trục đường chính thì là đẹp. Hay kể cả là đất nông nghiệp nếu có đường xá vận chuyển phân thuốc thành phẩm dễ dàng thì vẫn có giá hơn là đất nông nghiệp mà đi lại khó khăn. Còn nếu đất TMD mà ở trong sâu xa không ai biết thì nó cũng không được coi là đẹp. Tức vị trí đặt khiến cho công năng được tối ưu hóa

-------

- Pháp Lý: Đối với đất đai. Tính sở hữu ổn định, bền vững ( ở ta gọi là quyền sử dụng) là điều quan trọng.

+ Trên thực tế trên lĩnh vực đất đai, bđs vẫn có nhiều hình thức sở hữu không bền vững như sở hữu chung, giấy tay, vi bằng.

+ Hay sở hữu không ổn định như các khả năng chồng lấn, tranh chấp

- Vì vậy 1 bđs có tính sỡ hữu chắc chắn ( sổ riêng, ranh mốc rõ ràng, không tranh chấp) vẫn luôn được đánh giá cao nhất

------

- Như vậy. Ta có thể thấy. 1 BĐS có giá trị nhất là 1 bđs hội tụ đủ 3 thứ: Mục đích sử dụng đa dạng + vị trí đẹp + pháp lý chuẩn chỉnh

Đây sẽ là loại hình BĐS có tính thanh khoản cao nhất.

- Tuy nhiên trên thực tế thị trường có 1 số BĐS đạt được cả 3 tiêu chí trên rất tốt nhưng bán không được. Điều này do sự định vị về giá đã vượt giá trị tổng hợp.

- Tuy vậy nó chỉ mất thanh khoản trên giá đó mà thôi. Còn nếu hạ giá thì vẫn có người mua. Tức ít nhất là có khả năng cắt lỗ. Còn 1 số BĐS thì cắt lỗ cũng không ai mua

- Vậy nên người ta hay nói là BĐS có giá trị thực. Còn mình thì gọi là BĐS có giá trị để bán được. Trong trường hợp xấu nhất cắt lỗ 30% ( đối với kinh doanh 30% là mức độ rủi ro có thể chấp nhận) và thanh khoản được ngay thì là có thể join rồi. Còn nếu mà cắt đến 30% vẫn không thể bán ra được thì đây có thể tạm coi là vượt giá trị

--------

- Tiếp nữa. Trong 3 thứ vị trí, pháp lý, mục đích sử dụng cái gì là quan trọng?

- Là vị trí. Người ta hay nói bđs là vị trí, vị trí, vị trí. Tại sao lại như vậy?

- Vì vị trí là thứ cố định. 1 miếng đất không thể nào cất cánh bay từ trong đường liên xã ra đường liên tỉnh được ( Chờ nâng cấp đơn vị hành chính thì cũng có thể nhưng hy hữu và lâu lắm).

- Còn về pháp lý có thể làm lại cho chuẩn chỉnh hay mục đích sử dụng ( quy hoạch) thì luôn thay đổi theo thực tế nhu cầu của cuộc sống, xã hội. Vậy nên vị trí luôn là điều mà những NĐT BĐS quan tâm

-------

Chúc mọi người thành công!

Nhất Tiếu Sơn Trà

Facebook Người Mua Nhà

Tùng Chi

Bất động sản hiện tại có ngáo giá?

Trong giới đầu tư có một câu chuyện kinh điển mà ai nghe xong cũng thấy hình bóng mình trong đó: Khi thị trường tăng mạnh, giá cao chót vót thì các chủ nhà nhất quyết ôm khư khư, ra giá trên trời vì nghĩ đất nhà mình là kim cương, bán hớ là dại. Đến lúc thị trường trầm lắng, giá giảm sâu, chủ nhà bắt đầu "thở oxy" chấp nhận cắt lỗ thì các thượng đế ôm tiền lại nhất quyết không mua, vì còn bận... đợi giá giảm tiếp. Xem thêm

Mai Ngọc

Dòng tiền bất động sản đổi cách đi: Người khôn tìm giá trị thật, kẻ mộng mơ ở lại ôm bất động sản sinh lời trên giấy

Mấy ngày nay, giới đầu tư đang rỉ tai nhau một câu triết lý nghe rất êm tai: "Dòng tiền không rời khỏi bất động sản. Nó chỉ đổi cách đi." Nhưng nói một cách trần trụi và bớt "văn mẫu" hơn, thì tiền của các bác nhà giàu bây giờ không còn ngáo ngơ, dễ lừa như xưa nữa. Nó đã khôn lên, tỉnh táo hơn và bắt đầu học cách làm toán thực tế thay vì cứ nghe bánh vẽ của cò đất. Xem thêm

Tùng Chi

Tăng lãi suất vay mua nhà ở xã hội từ 1/7: Khi người trẻ phải làm toán sinh tồn trước tuổi 35

Mấy ngày nay, hội những người dưới 35 tuổi đang ôm mộng sở hữu một mái nhà che mưa che nắng lại được một phen "đứng ngồi không yên" trước thông tin: Kể từ ngày 1/7, lãi suất vay mua nhà ở xã hội dành cho họ sẽ chính thức tăng từ 5,9% lên 6,5%/năm. Thoạt nhìn, mức tăng 0,6 điểm phần trăm nghe có vẻ êm tai, nhẹ nhàng như lông hồng. Xem thêm

Tùng Chi

Đổi mấy trăm mét vuông đất quê lấy vài chục mét vuông chung cư: bài toán hoán đổi "đất tổ" lấy "hộp diêm" liệu có nên?

Mấy ngày nay, lướt Threads đúng là không bao giờ làm tôi thất vọng về những màn hỏi tư vấn tài chính đi vào lòng đất. Gần đây nhất, thắc mắc của một bạn trẻ 23 tuổi đang làm rúng động cõi mạng: Mẹ cho miếng đất ở quê định giá 3.5 tỷ, liệu có nên "gột rửa bùn đất" để đổi lấy một căn chung cư 1-2 phòng ngủ tầm 2–3 tỷ ở TP.HCM cho bớt tiền thuê nhà hay không? Bạn ấy đang đứng giữa hai dòng nước: Đổi mấy trăm mét vuông đất lấy vài chục mét vuông "hộp diêm" trên cao thì tiếc, mà tháng nào cũng nộp 3–4 triệu tiền trọ thì phí. Xem thêm

Mai Ngọc

Chuyện lạ chung cư: đóng tiền mua không khí sạch, nhận về bãi rác lộ thiên ngay dưới hầm xe

Mấy ngày nay, cư dân mạng và đặc biệt là hội những người đang ôm mộng mua nhà chung cư để tận hưởng cuộc sống “văn minh, sạch sẽ” đang phải truyền tay nhau một câu chuyện dở khóc dở cười tại một tòa nhà trên địa bàn quận Thanh Xuân, Hà Nội. Một cư dân tại đây vừa phải đăng đàn "kêu cứu" vì một nghịch lý không tưởng: Ngay dưới hầm gửi xe – nơi hàng ngày họ bước xuống để đi làm và trở về nhà – lại tồn tại một bãi rác lộ thiên khổng lồ. Mùi hôi thối bốc lên nồng nặc, nước rỉ rác chảy lênh láng khắp mặt sàn, tạo nên một khung cảnh kinh dị mà chỉ cần đứng đợi quẹt thẻ xe thôi là đủ để... tiền đình cả ngày. Xem thêm

Tùng Chi

Sau gần 4 năm, giá nhà Hà Nội tăng gần 100%, bảo sao các bác chuyên gia cũng lắc đầu ngao ngán 🤷‍♀️

Mấy ngày nay, dân tình đang truyền tay nhau một bảng thống kê mà xem xong ai nấy đều có chung một cảm giác: Chưa gặp trường hợp này bao giờ! Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ trong vỏn vẹn 4 năm từ 2022 đến quý I/2026, giá nhà tại Hà Nội đã tăng gần 100%. Nghe xong con số này, người ta có cảm tưởng thị trường nhà ở thủ đô không còn là nơi để người ta tìm chốn an cư nữa, mà nó đã biến thành một cuộc thi điền kinh chuyên nghiệp. Trong đó, kẻ về đích sau cùng và luôn hụt hơi luôn luôn là... người làm công ăn lương. Xem thêm

Lê Trang

Quy hoạch 100 năm: Người giàu đang tìm mua đất ở đâu?

20 năm trước, muốn đầu tư bất động sản hiệu quả, câu hỏi quan trọng nhất là: "Đâu là trung tâm thành phố?". Khi đó, giá trị bất động sản được quyết định bởi khoảng cách đến trung tâm. Xem thêm

Tùng Chi

Chuyên gia khuyên chúng ta nên hướng đến căn nhà thứ hai, nhưng làm sao để có căn nhà đầu tiên đã thì chuyên gia... không nói 😂

Mấy ngày nay, cư dân mạng lẫn cư dân văn phòng đang xôn xao trước lời khuyên đầy tâm huyết của TS. Đinh Thế Hiển tại một hội thảo giữa năm 2026: “Mỗi người Việt nên hướng tới một căn nhà thứ hai”. Nghe qua, ai nấy đều gật gù cái rụp vì tầm nhìn vĩ mô quá đỗi sáng suốt của vị chuyên gia kinh tế. Nhưng gật xong rồi quay sang nhìn vào tài khoản tiết kiệm, nhiều người bỗng thấy sống mũi cay cay. Giấc mơ về "căn nhà thứ hai" lộng lẫy bỗng chốc va sầm vào thực tại phũ phàng: Căn nhà thứ nhất vẫn còn đang nằm trong danh sách "những điều ước viển vông nhất thế kỷ" của chính mình! Xem thêm

Mai Ngọc

Hà Nội, yêu thì yêu... nhưng nhà Hà Nội thì ta không "đú" nổi!

Người ta vẫn hay dệt gấm thêu hoa về Hà Nội với mùa thu vàng thơm mùi cốm vòng, với những góc cà phê cổ kính ngập tràn chất thơ. Nhưng có một sự thật trần trụi mà ít ai dám thừa nhận trên ảnh Instagram: Sống ở Hà Nội đôi khi giống như đang tham gia một show truyền hình thực tế về kỹ năng sinh tồn. Mà ở đó, "trùm cuối" thử thách chính là việc tìm được một chỗ chui ra chui vào đúng nghĩa. Xem thêm

Phuong Thuan

Đặc quyền sở hữu tầm nhìn kép từ căn hộ Sun Festo Town

Tại trung tâm Bãi Cháy, căn hộ Sun Festo Town đang mở ra một định nghĩa mới cho chuẩn sống cân bằng khi mang đến đặc quyền sở hữu hai lớp tầm nhìn hiếm có giữa kỳ quan thiên nhiên và “kinh đô lễ hội”. Xem thêm

Phuong Thuan

Nam Đà Nẵng hút cư dân, dòng căn hộ sở hữu lâu dài liên tục tạo sức nóng

Sự cộng hưởng giữa các giá trị: giao lộ di sản, hạ tầng tỷ đô và tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ đang biến Nam Đà Nẵng thành “nam châm” hút vốn đầu tư. Sự thành công của hàng loạt dự án căn hộ cao cấp ra mắt thời gian qua tại khu vực này là minh chứng rõ nét nhất. Xem thêm

Trần Linh

Mô hình căn hộ lưu trú chuyên nghiệp “lên ngôi” tại trung tâm du lịch hiện hữu

Việc siết hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày theo mô hình Airbnb tại chung cư đang tạo ra sự dịch chuyển đáng chú ý trên thị trường lưu trú, mở ra cơ hội cho các dự án căn hộ thương mại dịch vụ được quy hoạch và vận hành bài bản. Xem thêm

Phuong Thuan

Vĩnh Long trước chu kỳ phát triển mới: Đâu là động lực cho những cực tăng trưởng tương lai?

Không gian phát triển được mở rộng, hạ tầng liên vùng tăng tốc và những động lực kinh tế mới đang mở ra cơ hội bứt phá cho Vĩnh Long. Tuy nhiên, điều quyết định năng lực cạnh tranh của địa phương không chỉ là tăng trưởng, mà còn là khả năng kiến tạo những đô thị dẫn dắt phát triển. Đây cũng là chủ đề sẽ được các chuyên gia thảo luận tại hội thảo "Vĩnh Long trong không gian phát triển mới: Động lực đô thị hóa và cơ hội kiến tạo chuẩn sống thế hệ mới" diễn ra ngày 3/7 tới đây. Xem thêm

Min

Royal Boulevard hút giới thành đạt nhờ mô hình "ở - kinh doanh - tận hưởng" giữa lòng đảo Hoàng Gia

Một căn nhà vừa để ở, vừa kinh doanh hiệu quả, lại trở thành điểm hẹn kết nối giữa nhịp sống sôi động của đô thị đang là lựa chọn của nhiều khách hàng thành đạt. Tại Vinhomes Royal Island, dòng nhà phố Royal Boulevard được phát triển theo mô hình đó, khi kết hợp giá trị thương mại với chất sống đa trải nghiệm ngay tại trung tâm đảo Hoàng Gia. Xem thêm

Luc Van Tien

2026 người dân Việt Nam mất 30.2 năm dành toàn bộ thu nhập mới mua được một căn nhà.

Trong khi đó 2023 thì chúng ta mất 23,5 năm, Xem thêm

Phuong Thuan

Quảng Ninh đặt mục tiêu đón 45 triệu lượt du khách/năm: Cơ hội gọi tên Vinhomes Global Gate Hạ Long

Với mục tiêu đón 40-45 triệu lượt khách du lịch, được đặt ra trong Quy hoạch chung đô thị Quảng Ninh đến năm 2050, đất mỏ đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới của ngành công nghiệp không khói. Trong bức tranh đó, Vinhomes Global Gate Hạ Long được kỳ vọng vừa tạo động lực nâng tầm điểm đến, vừa mở ra cơ hội đón đầu dòng khách và dòng vốn đầu tư trong dài hạn tại thủ phủ du lịch của miền Bắc. Xem thêm

Mai Ngọc

Nghe tin Hà Nội quyết tâm “trảm” sạch mấy quả bom xịt tập thể cũ cấp D trước năm 2030

Cái mốc 2030 nghe thì xa, nhưng với tiến độ “rùa bò có bảo hiểm” trước đây của các dự án cải tạo thì lần này thành phố ra tay, hội Gen Z sắp hết chỗ chụp ảnh concept hoài cổ, còn các cụ bô lão thì chuẩn bị tinh thần ôm tiền đền bù đi quẩy. Xem thêm

Mai Ngọc

"Anh ơi... có lẽ em cố gắng cả đời cũng chẳng thể nào mua nổi nhà Hà Nội mất anh ạ..."

Một buổi chiều vắng trên tuyến đường sắt trên cao, tôi vô tình nghe được câu chuyện của hai người đàn ông ngoài ba mươi tuổi. Xem thêm

Mai Ngọc

Hà Nội muốn đẹp lên thì tôi nghĩ phải dám đập đi một phần Hà Nội cũ

Là một người mà gia đình từng được giải phóng mặt bằng, sống ở HN 42 năm, tôi hoàn toàn ủng hộ ý tưởng cải tạo đô thị Hà Nội một cách triệt để. Ủng hộ không phải vì không hiểu nỗi đau của người bị di dời. Ngược lại, chính vì từng trải qua nên tôi hiểu rất rõ: mỗi mét đất không chỉ là tài sản, mà còn là ký ức, hàng xóm, thói quen, bàn thờ, cái ngõ, quán nước đầu phố và cả một đời sống đã cắm rễ ở đó. Xem thêm

Tùng Chi

Thời kỳ mua gì cũng tăng giá có lẽ đã qua

Từ năm 2026, mình nghĩ bất động sản sẽ không còn tăng cùng nhau nữa. Xem thêm

Mai Ngọc

Liệu có phải rằng, thành công là cứ phải đứng tên sổ đỏ thành phố?

Có một nghịch lý khá thú vị trong xã hội hiện nay: càng ngày, việc sở hữu một căn nhà dường như càng được xem là “giấy chứng nhận thành công” của một người trưởng thành. Dù giá nhà tại Hà Nội hay TP.HCM liên tục lập mặt bằng mới, nhiều người vẫn chấp nhận đánh đổi gần như mọi thứ chỉ để sớm có tên trên một cuốn sổ đỏ. Xem thêm

Phuong Thuan

Khả năng “in tiền” của căn hộ Sun Group thời hạn 70 năm ở Phú Quốc

Sự thành công của giới đầu tư khi kinh doanh căn hộ lưu trú tại Nam Phú Quốc đang dần xóa nhòa định kiến về việc sở hữu bất động sản có thời hạn. Theo giới đầu tư, điều quan trọng không nằm ở việc tài sản tồn tại bao lâu, mà là trong thời gian sở hữu, tài sản đó tạo ra giá trị như thế nào? Xem thêm

Phan Đình Phúc - CEO Seen Group

Số liệu ảnh hưởng giá bất động sản 3–5 năm tới

Dự liệu Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026-2027: Triển vọng, những vấn đề đặt ra và giải pháp của TS Cấn Văn Lực- Chia sẻ tại REI Leaders’ Talk do Viện Nghiên cứu & Đào tạo BĐS tổ chức Đà Nẵng, ngày 20/6/2026 Xem thêm

Lê Trang

Sống ở chung cư có phải là nơi vạn người mê 🤭

Dạo lướt mạng xã hội, quẹt trúng bài post của bác có nick name Gia đình Shin Bảnh chia sẻ về lý do thích ở chung cư, tự dưng tui thấy đồng cảm sâu sắc. Bác ấy kể chuyện bước xuống nhà là đầy đủ siêu thị, quán ăn, rồi chiều chiều trẻ con người già ra khu vui chơi náo nhiệt làm vơi bớt mệt mỏi sau ngày làm việc. Đọc xong tui cũng thấy ngứa ngáy tay chân, muốn đặt bút viết ngay mấy lý do vì sao tui lại mê cái lối sống "trên mây" này! Xem thêm

Mai Ngọc

Chiến lược "an cư lạc nghiệp": Có nên bê nguyên mô hình HDB của Singapore về Việt Nam?

Câu chuyện "Bao giờ mua được nhà?" từ lâu đã trở thành bài ca bất hủ, là nỗi trăn trở "đứt từng đoạn ruột" của hội Gen Z và Millennials tại các đô thị lớn. Xem thêm

D.B.Cooper

Trên mạng xã hội, các cuộc tranh luận thường phản ánh vị thế của người tham gia nhiều hơn là phản ánh quy luật của thị trường.

Về cơ bản, có thể thấy thị trường hiện nay có ba nhóm: Xem thêm

Jay Lim

Từ 1/7, người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội sẽ chịu mức lãi suất 6,5%/năm trong 5 năm đầu, thay vì 5,9% như trước.

Tuy vẫn thấp hơn lãi suất thương mại (thường 9-11%/năm), nhưng đây là tín hiệu đáng lưu tâm vì 3 lý do: Xem thêm

Luc Van Tien

Sau khi xây xong nhà, mk rút ra vài kinh nghiệm xương máu:

- Đừng cố xây quá to nếu nhu cầu không nhiều, vừa tốn tiền vừa tốn công dọn dẹp Xem thêm

Nhất Tiếu Sơn Trà

[GIỜ ĐÃ NÊN MUA NHÀ CHƯA]

Tôi thấy nhiều người và sale đăng và nói giá đã giảm, nếu không mua sợ rằng nó lại lên. Xem thêm

Phạm Tiến Dũng

Ai quan tâm đến vay ngân hàng mua bds, nên nhớ ngay điều này :

- Nếu bảng lương cao, vay mua bds đã có sổ hoặc dự án có liên kết, nên vay ở các ngân hàng nước ngoài như Shinhan, UOB, Standard Chartered. (Tôi là người vay gần 20 năm trước, ko phải tôi là nhân viên của họ nhé) Xem thêm