Minh Minh

Minh Minh

Làm Rõ Giá Trị Cơ Bản Của 1 BĐS Để Bổ Trợ Cho Quyết Định Đầu Tư

BĐS là 1 ngành lớn. Đã có nhiều người được hưởng lợi từ BĐS và vẫn đang tiếp tục có nhiều người khác mong được hưởng lợi từ việc đầu tư BĐS.

Để đầu tư BĐS “không thua”. Đầu tiên chúng ta nên định vị được giá trị cơ bản của 1 bđs, từ đó sẽ có các quyết định đầu tư hay vẽ ra được chân dung khách hàng của mình

----

Về cơ bản. Giá trị của 1 BĐS được cấu thành từ 3 thứ chính: Công năng + vị trí + pháp lý

-----

- Công Năng: Phần này có thể xem trên chính mục đích sử dụng đất. Có nhiều loại đất khác nhau nhưng thông thường đối với các nhà đầu tư thì sẽ đầu tư vào các loại đất chính sau đây:

+ Đất để ở, thổ cư ( ONT,ODT): Người sở hữu đất ở có thể làm nhiều thứ trên khoảnh đất của mình. Muốn xây nhà ở thì xây, muốn trồng thì trồng hay mở hàng quán ra để kinh doanh cũng không sao, hay xây nhà trọ nhỏ nhỏ cho thuê cũng được. Tuy nhiên cũng có 1 hạn chế nhất định với những loại hình kinh doanh lớn hay đặc thù. Ví dụ như xây dựng khách sạn kinh doanh lưu trú qua đêm, hay xây dựng những nhà xưởng có phát thải cần cách xa khu dân cư….

+ Đất để canh tác ( đất nông nghiệp): Dùng để làm nông nghiệp

+ Đất để kinh doanh ( TMD, SKC): Dùng để xây dựng các mô hình kinh doanh, xí nghiệp, khu công nghiệp. Tuy nhiên không được dùng vào mục đích để ở định cư lâu dài.

+ Đất hỗn hợp: Kết hợp 2 hoặc nhiều mục đích trên. Đây là loại hình đất có giá trị sử dụng gần như là cao nhất. Có thể kết hợp được nhiều thứ ở trên

--------

- Vị trí: Người ta hay nói vị trí đẹp, vị trí vàng, vị trí xấu. Vậy làm sao để xác định được đâu là 1 vị trí đẹp hay xấu?

+ Dựa vào kết nối giao thông vùng và kết nối tiện ích địa phương. Ví dụ như 1 miếng đất nằm cách sân bay, bến tàu xe , cao tốc, quốc lộ trong bán kính 5,7km. Người sử dụng đất có thể đi tới các tỉnh khác dễ dàng. Hay trong bán kính 2,3km có các tiện ích dân sinh, kinh doanh như trường chợ, bệnh viện , các nơi cung ứng hàng hóa thì có thể coi là 1 vị trí đẹp

+ Dựa vào sự bổ trợ cho công năng: Chẳng hạn như đất thương mại dịch vụ dùng để mở hàng quán kinh doanh hay khách sạn mà được nằm tại nơi ngã 3, ngã tư dễ thấy hay trên các trục đường chính thì là đẹp. Hay kể cả là đất nông nghiệp nếu có đường xá vận chuyển phân thuốc thành phẩm dễ dàng thì vẫn có giá hơn là đất nông nghiệp mà đi lại khó khăn. Còn nếu đất TMD mà ở trong sâu xa không ai biết thì nó cũng không được coi là đẹp. Tức vị trí đặt khiến cho công năng được tối ưu hóa

-------

- Pháp Lý: Đối với đất đai. Tính sở hữu ổn định, bền vững ( ở ta gọi là quyền sử dụng) là điều quan trọng.

+ Trên thực tế trên lĩnh vực đất đai, bđs vẫn có nhiều hình thức sở hữu không bền vững như sở hữu chung, giấy tay, vi bằng.

+ Hay sở hữu không ổn định như các khả năng chồng lấn, tranh chấp

- Vì vậy 1 bđs có tính sỡ hữu chắc chắn ( sổ riêng, ranh mốc rõ ràng, không tranh chấp) vẫn luôn được đánh giá cao nhất

------

- Như vậy. Ta có thể thấy. 1 BĐS có giá trị nhất là 1 bđs hội tụ đủ 3 thứ: Mục đích sử dụng đa dạng + vị trí đẹp + pháp lý chuẩn chỉnh

Đây sẽ là loại hình BĐS có tính thanh khoản cao nhất.

- Tuy nhiên trên thực tế thị trường có 1 số BĐS đạt được cả 3 tiêu chí trên rất tốt nhưng bán không được. Điều này do sự định vị về giá đã vượt giá trị tổng hợp.

- Tuy vậy nó chỉ mất thanh khoản trên giá đó mà thôi. Còn nếu hạ giá thì vẫn có người mua. Tức ít nhất là có khả năng cắt lỗ. Còn 1 số BĐS thì cắt lỗ cũng không ai mua

- Vậy nên người ta hay nói là BĐS có giá trị thực. Còn mình thì gọi là BĐS có giá trị để bán được. Trong trường hợp xấu nhất cắt lỗ 30% ( đối với kinh doanh 30% là mức độ rủi ro có thể chấp nhận) và thanh khoản được ngay thì là có thể join rồi. Còn nếu mà cắt đến 30% vẫn không thể bán ra được thì đây có thể tạm coi là vượt giá trị

--------

- Tiếp nữa. Trong 3 thứ vị trí, pháp lý, mục đích sử dụng cái gì là quan trọng?

- Là vị trí. Người ta hay nói bđs là vị trí, vị trí, vị trí. Tại sao lại như vậy?

- Vì vị trí là thứ cố định. 1 miếng đất không thể nào cất cánh bay từ trong đường liên xã ra đường liên tỉnh được ( Chờ nâng cấp đơn vị hành chính thì cũng có thể nhưng hy hữu và lâu lắm).

- Còn về pháp lý có thể làm lại cho chuẩn chỉnh hay mục đích sử dụng ( quy hoạch) thì luôn thay đổi theo thực tế nhu cầu của cuộc sống, xã hội. Vậy nên vị trí luôn là điều mà những NĐT BĐS quan tâm

-------

Chúc mọi người thành công!

Nhất Tiếu Sơn Trà

0

Bình luận

Nam đảo - Điểm đến hấp dẫn bậc nhất Phú Quốc dịp Tết Nguyên đán

Nổi bật với những màn trình diễn đường phố, Show diễn Kiss The Stars kết hợp pháo hoa mãn nhãn suốt ba ngày Tết nguyên đán, Nam đảo Phú Quốc đã trở thành hot trend của mùa Tết 2023. Du khách tới đây ngoài nghỉ dưỡng còn háo hức trải nghiệm hàng loạt dịch vụ, sự kiện hấp dẫn, mới lạ. Xem thêm
Nam đảo - Điểm đến hấp dẫn bậc nhất Phú Quốc dịp Tết Nguyên đán - 1

Du xuân lên đỉnh Fansipan, du khách mong cầu điều gì?

Giữa sắc xuân rạng rỡ miền non cao, hàng nghìn du khách về với đỉnh thiêng Fansipan nơi đất trời gặp gỡ, cầu an bái Phật tại quần thể tâm linh thâm nghiêm và trải nghiệm không gian Tết đậm chất Tây Bắc. Mỗi người đều mang trong mình một nguyện ước đầu năm. Xem thêm
Du xuân lên đỉnh Fansipan, du khách mong cầu điều gì? - 1

Dân tình tấp nập rủ nhau đến Nam Phú Quốc du xuân và ngắm pháo hoa xuyên Tết

Dịp Tết này, nhiều du khách đặc biệt là giới trẻ chọn đến Phú Quốc để tận hưởng nắng ấm, nghỉ dưỡng và là trải nghiệm thế giới vui chơi giải trí bất tận như xem show Kiss The Stars với màn pháo hoa rực rỡ hay thử thách bản thân với các trò chơi mạo hiểm, đường trượt nước thách thức ở Sun World Phu Quoc. Xem thêm
Dân tình tấp nập rủ nhau đến Nam Phú Quốc du xuân và ngắm pháo hoa xuyên Tết - 1

Tết đến Bà Nà Hills xem “show xe” cổ độc nhất vô nhị

 Dịp Tết Quý Mão, KDL Sun World Ba Na Hills lần đầu tiên tổ chức Triển lãm xe cổ tại khu vực Quảng trường Hội Tụ. Xem thêm
Tết đến Bà Nà Hills xem “show xe” cổ độc nhất vô nhị - 1

Vui xuân- ghé thiên đường giải trí Sun World Phu Quoc để bùng nổ mọi cảm xúc

Show diễn đa phương tiện Kiss The Stars hiện đại bậc nhất thế giới với phần kết là màn trình diễn pháo hoa bùng nổ, thế giới giải trí triệu niềm vui tại công viên nước hàng đầu Châu Á Aquatopia và làng Exotica ở Sun World Phu Quoc… Tết ở đảo Ngọc sẽ được đánh dấu bằng những xúc cảm và niềm vui không hồi kết. Xem thêm
Vui xuân- ghé thiên đường giải trí Sun World Phu Quoc để bùng nổ mọi cảm xúc - 1

Người mua nhà The Light City lưu ý: Chủ đầu tư lẽ ra đã lỗ, lại còn nợ thuế

Người mua nhà The Light City Vũng Tàu lưu ý nhé, Công ty Hodeco, chủ đầu tư dự án lẽ ra đã lỗ tỷ đồng. Còn cái này là thực tế, không phải “lẽ ra” nữa. Hodeco nợ thuế, nợ luôn cả bảo hiểm của người lao động. Xem thêm
Người mua nhà The Light City lưu ý: Chủ đầu tư lẽ ra đã lỗ, lại còn nợ thuế - 1

“Cuộc đua tam mã” tới KĐT Bàu Giang: 2 đối thủ của winner Thăng Long giống “xanh đỏ” phết

Trong “Cuộc đua tam mã” tới Khu đô thị Bàu Giang ở Quảng Ngãi, winner Thăng Long tỏ rõ sự vượt trội về vốn so với hai đối thủ còn lại. Nhìn qua một số dấu hiệu, 2 chú này giống “xanh đỏ” vãi. Xem thêm
“Cuộc đua tam mã” tới KĐT Bàu Giang: 2 đối thủ của winner Thăng Long giống “xanh đỏ” phết - 1

Giải mã lý do Fansipan là tọa độ du xuân được săn đón “bậc nhất” Tết này

Khi Sa Pa khoác lên mình bộ xiêm y rực rỡ được tô điểm bởi muôn hoa khoe sắc và không khí lễ hội đang dần rộn vang khắp đại ngàn, cũng là lúc du khách rục rịch đến với “nàng thơ” xứ Tây Bắc để trẩy hội, hành hương hay thậm chí là săn tuyết ngày đầu năm. Xem thêm
Giải mã lý do Fansipan là tọa độ du xuân được săn đón “bậc nhất” Tết này - 1

Bùng nổ cảm xúc đón Tết Nguyên đán tại Sun World 3 miền

Các Sun World từ Bắc vào Nam, từ đỉnh Fansipan tới đảo Ngọc Phú Quốc, hứa hẹn mang tới cho du khách những giây phút đầu năm Quý Mão đầy cảm xúc và ý nghĩa trong không gian xuân độc đáo, với những show trình diễn nghệ thuật ngoạn mục, lễ hội cổ truyền đặc sắc và các chương trình ưu đãi hấp dẫn chỉ có trong dịp Tết. Xem thêm
Bùng nổ cảm xúc đón Tết Nguyên đán tại Sun World 3 miền - 1

Chủ đầu Green Pearl Bình Dương: Mắc kẹt trong bất động sản

Gắn liền với thương hiệu đình đám Becamex nhưng Becamex không tốt trong hoạt động bán hàng khi bị “mắc kẹt” hàng trăm tỷ đồng tại Green Pearl Bình Dương, Khu biệt thự Lakeview và Nhà ở công nhân Bàu Bàng. Xem thêm
Chủ đầu Green Pearl Bình Dương: Mắc kẹt trong bất động sản - 1

Nam đảo Phú Quốc có gì đặc biệt mà giới trẻ “rần rần” đến chơi Tết?

Sở hữu Thị trấn Hoàng Hôn với vẻ đẹp lãng mạn đậm chất Ý, show trình diễn đa phương tiện trên màn nước biển lớn nhất châu Á cùng “siêu phẩm” Cầu Hôn sắp ra mắt, Nam đảo là điểm đến hàng đầu để du xuân Phú Quốc. Xem thêm

 

Nam đảo Phú Quốc có gì đặc biệt mà giới trẻ “rần rần” đến chơi Tết? - 1

Ngỡ ngàng vẻ đẹp huyền diệu khi đêm về của quần thể Sun World Ba Den Mountain

Xuân này, đến với núi Bà Đen, du khách sẽ được dịp “mục sở thị” khung cảnh lung linh huyền diệu tựa như hàng ngàn vì sao đang tỏa sáng tại “nóc nhà Nam Bộ”. Xem thêm
Ngỡ ngàng vẻ đẹp huyền diệu khi đêm về của quần thể Sun World Ba Den Mountain - 1

Hạ tầng IDICO: Lấn sân sang địa ốc không thành, đi vay từng món nhỏ vẫn yếu về khả năng trả nợ

Dù đã lấn sân sang địa ốc từ năm 2010 nhưng có vẻ mảng căn hộ chưa mang lại nhiều thành tích cho Hạ tầng IDICO. Còn hiện tại, công ty dù phải đi vay từng món nhỏ nhưng vẫn yếu về khả năng trả nợ. Xem thêm
Hạ tầng IDICO: Lấn sân sang địa ốc không thành, đi vay từng món nhỏ vẫn yếu về khả năng trả nợ - 1

Tuổi tốt xây nhà năm Quý Mão 2023 theo phong thuỷ

Trong văn hóa của người Việt, xem tuổi là việc rất được chú trọng khi có ý định xây nhà. Vậy năm Quý Mão 2023, tuổi nào hợp để làm nhà? Xem thêm
Tuổi tốt xây nhà năm Quý Mão 2023 theo phong thuỷ - 1

5 Điều cần làm trước khi vay thế thế chấp mua bất động sản riêng lẻ

Vay thế chấp là phương thức thường được sử dụng trong vay mua bất động sản, giúp vay được số tiền lớn, thời hạn vay dài và vẫn được tiếp tục sử dụng tài sản đã thế chấp. Tuy nhiên làm thế nào để đạt được mục đích vay, trả lãi thấp nhất có thể và tránh được các rủi ro như bị phạt, nợ xấu hay bị xử lý tài sản…? Xem thêm
5 Điều cần làm trước khi vay thế thế chấp mua bất động sản riêng lẻ - 1

Người trẻ tuổi 30 chia sẻ kinh nghiệm mua được nhà ở thành phố

Chi tiêu hợp lý, "cày" việc, làm song song 2 công việc... là những cách mà người trẻ trước tuổi 30 có thể mua nhà ở Hà Nội. Xem thêm
Người trẻ tuổi 30 chia sẻ kinh nghiệm mua được nhà ở thành phố - 1
Người trẻ tuổi 30 chia sẻ kinh nghiệm mua được nhà ở thành phố - 2

"Vì sao bán nhà lỗ vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân?”

Đó là một trong những bất cập mà Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Lê Hoàng Châu chỉ ra đối với Luật Thuế đánh thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản bằng 2% giá trị hợp đồng. Xem thêm
"Vì sao bán nhà lỗ vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân?” - 1

Gọi tên 4 điểm du xuân hấp dẫn nhất miền Nam dịp Tết Nguyên đán

Xuân này, dù muốn lên núi hay xuống biển thì phương Nam nắng ấm cũng đã sẵn sàng để du khách phương xa phải “đắm say” với loạt điểm đến hấp dẫn, đa dạng trải nghiệm cho mọi nhu cầu du xuân. Trong số đó, Tây Ninh, Phú Quốc đang nắm giữ vị trí tốp đầu, với vô vàn điều bất ngờ lớn. Xem thêm
Gọi tên 4 điểm du xuân hấp dẫn nhất miền Nam dịp Tết Nguyên đán - 1

Tay trắng kiếm hơn 100 tỷ từ buôn đất, nhà đầu tư kỳ cựu tiết lộ bí quyết bảo toàn tài sản: “Đừng tham lam, hãy biết điểm dừng”

Chứng kiến giai đoạn 2011-2013 khi giá bất động sản lao dốc liên tục, một nhà đầu tư kỳ cựu đã quyết định tất toán phần lớn bất động sản trong năm 2019, chấp nhận “đừng ngoài biến động thị trường”. Đến hiện tại, khi thị trường trầm lắng, giá đất hạ, nhà đầu tư này vẫn bảo toàn được số tiền kiếm được trong hơn 15 năm gắn bó với nghề bất động sản. Xem thêm
Tay trắng kiếm hơn 100 tỷ từ buôn đất, nhà đầu tư kỳ cựu tiết lộ bí quyết bảo toàn tài sản: “Đừng tham lam, hãy biết điểm dừng” - 1

4 hướng nhà xấu trong năm 2023 khiến gia chủ hao tán tiền của, công danh trắc trở và đây là cách hóa giải của chuyên gia phong thủy

Nhà hướng Đông, Đông Bắc, Đông Nam và Tây Bắc năm nay đón năng lượng xấu. Dưới đây, chuyên gia phong thủy đưa ra những cách hóa giải để hạn chế năng lượng xấu. Xem thêm
4 hướng nhà xấu trong năm 2023 khiến gia chủ hao tán tiền của, công danh trắc trở và đây là cách hóa giải của chuyên gia phong thủy - 1

Lỗ chổng kềnh, ông chủ cầm cố tài sản, Công ty Quốc Thắng vẫn được giao dự án ở Quảng Ngãi

Không hiểu bằng phép màu nào mà sau ít nhất 5 năm lỗ chổng kềnh, vốn bé tí tèo tèo teo, thậm chí còn dính nghi án ông chủ mang tài sản đi cầm cố, Công ty Quốc Thắng vẫn được giao dự án khu dân cư Nam Hùng Vương tại Quảng Ngãi. Xem thêm
Lỗ chổng kềnh, ông chủ cầm cố tài sản, Công ty Quốc Thắng vẫn được giao dự án ở Quảng Ngãi - 1

Rủi ro đất đồng sở hữu: Mua dễ lúc đầu khỏi bán lúc sau

"Đất đồng sở hữu" là một khái niệm trong luật đất đai của Việt Nam, nó có nghĩa là một khu vực đất đai mà nhiều người cùng sở hữu và quản lý. Người sở hữu đất đồng sở hữu có quyền sử dụng và quản lý đất theo quy định của pháp luật và thỏa thuận giữa các chủ sở hữu. Xem thêm
Rủi ro đất đồng sở hữu: Mua dễ lúc đầu khỏi bán lúc sau - 1
Rủi ro đất đồng sở hữu: Mua dễ lúc đầu khỏi bán lúc sau - 2
Rủi ro đất đồng sở hữu: Mua dễ lúc đầu khỏi bán lúc sau - 3

Ẩn số và cơ hội đầu tư bất động sản năm 2023!

Điều tốt đẹp nhất của thị trường bất động sản trong 2023 là những gì tiêu cực gần như đã được phát hiện trong năm 2022 và đang được xử lý, thanh lọc Xem thêm
Ẩn số và cơ hội đầu tư bất động sản năm 2023! - 1

Động thái trái ngược của những nhà đầu tư: Người vội cắt lỗ, người ung dung “săn hàng”

Diễn biến trái ngược trong các nhóm nhà đầu tư ngày càng rõ nét trên thị trường bất động sản. Bên cạnh nhóm nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ hoặc gồng mình trả nợ lãi, có không ít “thợ săn” đang tất bật kế hoạch tìm kiếm lô đất đẹp, xuống tiền. Xem thêm
Động thái trái ngược của những nhà đầu tư: Người vội cắt lỗ, người ung dung “săn hàng” - 1

Rủ nhau bỏ việc đi buôn đất, giờ thị trường đóng băng, cả làng ngồi chơi vì mất việc

Người là giáo viên về hưu, người là nhân viên văn phòng, tất cả đều kiêm thêm nghề môi giới hay nhà đầu tư, thậm chí nhiều người còn bỏ cả việc đi làm cò đất. Bây giờ thị trường đóng băng, cuộc sống của họ trở nên bấp bênh vì không có việc làm. Xem thêm
Rủ nhau bỏ việc đi buôn đất, giờ thị trường đóng băng, cả làng ngồi chơi vì mất việc - 1

Kỳ án tranh chấp ba khu đất vàng phố Bà Triệu

Viện kiểm sát Hà Nội vừa ban hành cáo trạng vụ án lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản là khu đất trên phố Bà Triệu giá trị gần 320 tỉ. Vụ án này có nhiều tình tiết ly kỳ từ “hợp tác” đầu tư gom đất thành “nhờ đứng tên” rồi bán đất chiếm đoạt tiền. Xem thêm
Kỳ án tranh chấp ba khu đất vàng phố Bà Triệu - 1
Kỳ án tranh chấp ba khu đất vàng phố Bà Triệu - 2

Aminia Ninh Chữ: Nguy cơ chậm tiến độ dài dài

Dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp Aminia Ninh Chữ từng bị kết luận là chậm tiến độ. Và nguy cơ này còn tái diễn khi mà sức khỏe tài chính chủ đầu tư có vấn đề. Xem thêm
Aminia Ninh Chữ: Nguy cơ chậm tiến độ dài dài - 1

Lương Gia Huy cho em xin chữ ký, làm thế nào anh vay Quốc Lộc Phát gần 600 tỏi?

Anh nào tên Lương Gia Huy hãy ngồi ngay ngắn lên ghế cho vái lạy cái rồi xin chữ ký. Đường đường chỉ là một cá nhân mà anh vay được Công ty Quốc Lộc Phát, chủ đầu tư The Metropole Thủ Thiêm hẳn 600 tỏi. Mà là trong bối cảnh ông lớn đó nợ thuế mới chất. Xem thêm
Lương Gia Huy cho em xin chữ ký, làm thế nào anh vay Quốc Lộc Phát gần 600 tỏi? - 1

Mua nhà cận Tết, người cười, người đau đầu vì môi giới làm phiền

Lựa chọn mua nhà trước Tết với suy nghĩ để dễ dàng đàm phán về giá, tận dụng ưu đãi, hưởng giá hời, nhưng không phải ai cũng may mắn mua được căn nhà ưng ý với giá tốt. Xem thêm
Mua nhà cận Tết, người cười, người đau đầu vì môi giới làm phiền - 1
Mua nhà cận Tết, người cười, người đau đầu vì môi giới làm phiền - 2

Loạt hành vi liên quan đến lĩnh vực đất đai sắp bị nghiêm cấm

Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất 13 hành vi bị nghiêm cấm liên quan đến lĩnh vực đất đai. Xem thêm

Theo Tiền Phong

Loạt hành vi liên quan đến lĩnh vực đất đai sắp bị nghiêm cấm - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết