Như vậy, các tay chơi lớn đều đã sẵn sàng để tăng tốc cho việc trả lại những giá trị cho bất động sản trong khu vực. Sự thay đổi mạnh nhất là từ năm 2019 khi có sự tham gia của Novaland, không hổ danh là con hổ đầu đàn của BĐS khu vực phía nam, chỉ trong hơn 1 năm Novaland đã biến một khu vực sình lầy rộng lớn thành như bây giờ và trở thành một đại công trường lớn nhất khu vực Đông Nam Bộ, hình ảnh trong khu vực đang thay đổi hàng ngày, vóc dáng của một Khu đô thị ven sông hiện đại đang dần hình thành.

Bên cạnh Novaland, Nam Long cũng nhanh chân hoàn thành thương vụ mua lại 170ha đất của Keppel Land trong năm 2019 và 2020 (tổng giá trị thương vụ hơn 4.300 tỷ). Kế hoạch Nam Long sẽ triển khai xây dựng dự án trong giữa năm 2021. Cá nhân mình đánh giá kế hoạch triển khai xây dựng Waterfront City của Nam Long là khả thi vì toàn bộ đất của dự án đã có sổ và đã được duyệt quy hoạch 1/500, do đó về thủ tục pháp lý xây dựng gần như đã xong, chỉ cần chủ đầu tư có đủ vốn để rót vào xây dựng.

Cuối cùng, Donacorp là chủ đầu tư ban đầu lập đồ án xây dựng Khu đô thị ven sông Đồng Nai. Hiện Donacorp cũng đang còn lại một phần quỹ đất trong khu đô thị này, mặc dù được các đối tác khác liên tục chào mời mua lại nhưng Donacorp là người tiên phong khai phá và hiểu rõ nhất tiềm năng của dự án nên chủ đầu tư này quyết tâm giữ lại một phần đất còn lại để tiếp tục đầu tư thực hiện Dự án.

Đánh giá: Việc hình thành của 3 chủ đầu tư lớn trong một dự án đã tạo nên thế chân kiền, tránh sự độc quyền của một chủ đầu tư, góp phần cho khu vực có sự cạnh tranh và phát triển bền vững hơn.

Tiềm năng khả thi của các dự án: Để đánh giá tiềm năng khả thi của dự án thì một trong những yếu tố hàng đầu là đánh giá qua mức giá bán và mức độ hấp thụ của thị trường. Một trong những chủ đầu tư mở bán đầu tiên là Novaland với dự án Aqua City trong chỉ hơn 1 năm mở bán đã bán hàng rất tốt và hiện tại rổ hàng của chủ đầu tư tại các phân khu đã mở bán còn lại là không nhiều và mức giá bán trung bình thời điểm hiện tại cũng đạt ở mức giá khá tốt.

Đánh giá về mức giá bán: Như vậy, đối với một dự án đã mở bán là Aqua City của Novaland thì mức giá 7x mà chủ đầu tư này đặt ra là cao hay thấp? Đây là câu hỏi lớn nhất mà các nhà đầu tư đang băn khoăn.

Chúng ta sẽ đi bóc tách và giải quyết câu hỏi này bằng việc so sánh với các dự án hiện hữu gần kề:

KDC D2D: Nằm tại trung tâm thành phố, hiện đang được thị trường định giá với mức giá 8x, điểm mạnh KDC D2D là cơ sở hạ tầng hiện hữu. Tuy nhiên, về vị trí thì không thể so sánh được với Aqua city khi Aqua city được xây mới đồng bộ, cơ sở hạ tầng và tiện ích cao cấp, hiện đại… đặc biệt sở hữu tuyến đường HL2 kết nối thẳng lên CT LT-DG và chỉ mất 30p để về TP HCM, do đó Giá đất tại AQUA không thể thấp hơn giá đất của KDC D2D và sau 5 năm nữa Khi khu đô thị ven sông Đông Nai hình thành thì giá BĐS ở đây chắc chắn phải định vị ở phân khúc cao hơn so với các khu dân cư hiện hữu khác tại Biên Hòa.

KDC An Bình: Là một KDC mới của chủ đầu tư Sonadezi, cách trung tâm TP Biên Hòa tầm 5Km, giá đất cũng được định vị ở mức 7x/ m2.

Vinhomes Quận 9: Mặc dù ngăn cách chỉ một con sông nhưng do nằm tại Quận 9 và thương hiệu Vin nên giá nhà đất của Vin cũng được định giá ở mức khá cao, trung bình 14x Tr cho nhà phố. Xét về độ kết nối với Trung tâm TP HCM thì trong tương lai gần 5 năm thì Vinhomes sẽ không có lợi thế bằng AQUA do AQUA sở hữu HL2 kết nối thẳng lên CT LTDG và ngay gần QL1A + CT BH VT nên có thể dễ dàng kết nối với Bình Dương, Vũng Tàu, Phan Thiết….

Như vậy: Về mức giá bán thì AQUA City cá nhân mình đánh giá không phải là một mức giá cao, và tiềm năng tăng trưởng vẫn còn.

Kỳ 3 – Độ khả thi về lợi nhuận x5 trong 7 đến 10 năm, trong kỳ này em sẽ phân tích để các bác nhìn thấy tại sao lại có thể x5 giá trị bất động sản trong 7 đến 10 năm (trong khi mức trung bình chỉ x2 trong thời gian 7-10 năm với điều kiện thị trường bình thường).

Đọc lại: Kỳ 1: Tổng quan Khu đô thị ven sông Đồng Nai (Hòn ngọc của khu Đông)