Tùng Lâm

Tùng Lâm

Kỳ 2 – Mức độ khả thi và tiềm năng của các Dự án trong tọa độ vàng

Để hình thành một khu đô thị đẳng cấp thì không thể thiếu các tay chơi lớn tham gia và khu vực này đã định hình với 03 tên tuổi là Novaland, Nam Long (đều là những nhà đầu tư đi đầu trong lĩnh vực phát triển bất động sản, đặc biệt là kinh nghiệm trong việc xây dựng và phát triển các Khu đô thị vệ tinh), bên cạnh đó vẫn còn bóng dáng của cha đẻ của Dự án là Donacorp.

Kỳ 2 – Mức độ khả thi và tiềm năng của các Dự án trong tọa độ vàng - 1

Như vậy, các tay chơi lớn đều đã sẵn sàng để tăng tốc cho việc trả lại những giá trị cho bất động sản trong khu vực. Sự thay đổi mạnh nhất là từ năm 2019 khi có sự tham gia của Novaland, không hổ danh là con hổ đầu đàn của BĐS khu vực phía nam, chỉ trong hơn 1 năm Novaland đã biến một khu vực sình lầy rộng lớn thành như bây giờ và trở thành một đại công trường lớn nhất khu vực Đông Nam Bộ, hình ảnh trong khu vực đang thay đổi hàng ngày, vóc dáng của một Khu đô thị ven sông hiện đại đang dần hình thành.

Kỳ 2 – Mức độ khả thi và tiềm năng của các Dự án trong tọa độ vàng - Ảnh 1

Bên cạnh Novaland, Nam Long cũng nhanh chân hoàn thành thương vụ mua lại 170ha đất của Keppel Land trong năm 2019 và 2020 (tổng giá trị thương vụ hơn 4.300 tỷ). Kế hoạch Nam Long sẽ triển khai xây dựng dự án trong giữa năm 2021. Cá nhân mình đánh giá kế hoạch triển khai xây dựng Waterfront City của Nam Long là khả thi vì toàn bộ đất của dự án đã có sổ và đã được duyệt quy hoạch 1/500, do đó về thủ tục pháp lý xây dựng gần như đã xong, chỉ cần chủ đầu tư có đủ vốn để rót vào xây dựng.

Cuối cùng, Donacorp là chủ đầu tư ban đầu lập đồ án xây dựng Khu đô thị ven sông Đồng Nai. Hiện Donacorp cũng đang còn lại một phần quỹ đất trong khu đô thị này, mặc dù được các đối tác khác liên tục chào mời mua lại nhưng Donacorp là người tiên phong khai phá và hiểu rõ nhất tiềm năng của dự án nên chủ đầu tư này quyết tâm giữ lại một phần đất còn lại để tiếp tục đầu tư thực hiện Dự án.

Đánh giá: Việc hình thành của 3 chủ đầu tư lớn trong một dự án đã tạo nên thế chân kiền, tránh sự độc quyền của một chủ đầu tư, góp phần cho khu vực có sự cạnh tranh và phát triển bền vững hơn.

Tiềm năng khả thi của các dự án: Để đánh giá tiềm năng khả thi của dự án thì một trong những yếu tố hàng đầu là đánh giá qua mức giá bán và mức độ hấp thụ của thị trường. Một trong những chủ đầu tư mở bán đầu tiên là Novaland với dự án Aqua City trong chỉ hơn 1 năm mở bán đã bán hàng rất tốt và hiện tại rổ hàng của chủ đầu tư tại các phân khu đã mở bán còn lại là không nhiều và mức giá bán trung bình thời điểm hiện tại cũng đạt ở mức giá khá tốt.

Phối cảnh dự án Aqua City.
Phối cảnh dự án Aqua City.

Đánh giá về mức giá bán: Như vậy, đối với một dự án đã mở bán là Aqua City của Novaland thì mức giá 7x mà chủ đầu tư này đặt ra là cao hay thấp? Đây là câu hỏi lớn nhất mà các nhà đầu tư đang băn khoăn.

Chúng ta sẽ đi bóc tách và giải quyết câu hỏi này bằng việc so sánh với các dự án hiện hữu gần kề:

KDC D2D: Nằm tại trung tâm thành phố, hiện đang được thị trường định giá với mức giá 8x, điểm mạnh KDC D2D là cơ sở hạ tầng hiện hữu. Tuy nhiên, về vị trí thì không thể so sánh được với Aqua city khi Aqua city được xây mới đồng bộ, cơ sở hạ tầng và tiện ích cao cấp, hiện đại… đặc biệt sở hữu tuyến đường HL2 kết nối thẳng lên CT LT-DG và chỉ mất 30p để về TP HCM, do đó Giá đất tại AQUA không thể thấp hơn giá đất của KDC D2D và sau 5 năm nữa Khi khu đô thị ven sông Đông Nai hình thành thì giá BĐS ở đây chắc chắn phải định vị ở phân khúc cao hơn so với các khu dân cư hiện hữu khác tại Biên Hòa.

Kỳ 2 – Mức độ khả thi và tiềm năng của các Dự án trong tọa độ vàng - Ảnh 2

KDC An Bình: Là một KDC mới của chủ đầu tư Sonadezi, cách trung tâm TP Biên Hòa tầm 5Km, giá đất cũng được định vị ở mức 7x/ m2.

Phối cảnh Khu cư dân An Bình
Phối cảnh Khu cư dân An Bình

Vinhomes Quận 9: Mặc dù ngăn cách chỉ một con sông nhưng do nằm tại Quận 9 và thương hiệu Vin nên giá nhà đất của Vin cũng được định giá ở mức khá cao, trung bình 14x Tr cho nhà phố. Xét về độ kết nối với Trung tâm TP HCM thì trong tương lai gần 5 năm thì Vinhomes sẽ không có lợi thế bằng AQUA do AQUA sở hữu HL2 kết nối thẳng lên CT LTDG và ngay gần QL1A + CT BH VT nên có thể dễ dàng kết nối với Bình Dương, Vũng Tàu, Phan Thiết….

Kỳ 2 – Mức độ khả thi và tiềm năng của các Dự án trong tọa độ vàng - Ảnh 3

Như vậy: Về mức giá bán thì AQUA City cá nhân mình đánh giá không phải là một mức giá cao, và tiềm năng tăng trưởng vẫn còn.

Kỳ 3 – Độ khả thi về lợi nhuận x5 trong 7 đến 10 năm, trong kỳ này em sẽ phân tích để các bác nhìn thấy tại sao lại có thể x5 giá trị bất động sản trong 7 đến 10 năm (trong khi mức trung bình chỉ x2 trong thời gian 7-10 năm với điều kiện thị trường bình thường).

Đọc lại: Kỳ 1: Tổng quan Khu đô thị ven sông Đồng Nai (Hòn ngọc của khu Đông)

0

Bình luận

Inco City: Người mua cảnh giác với pháp lý của dự án và cách CĐT huy động vốn

Dự án khu nhà ở Toàn Thắng (tên thương mại là Inco City) toạ lạc gần mặt tiền đường DT742, xã Vĩnh Tân, Thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương đang được các đơn vị môi giới rao bán từ cuối năm 2020 đến nay. Tuy nhiên, pháp lý của dự án và cách chủ đầu tư huy động vốn. Xem thêm
Inco City: Người mua cảnh giác với pháp lý của dự án và cách CĐT huy động vốn - 1

Quan điểm của cặp vợ chồng trẻ: Kiên quyết chỉ thuê nhà dù có 4 tỷ trong tay

Thời gian gần đây, mạng xã hội xôn xao vì thông tin nghệ sĩ showbiz thi nhau PR cho đồng tiền ảo DogeCoin. Bỗng nhiên bị sờ gáy đến thì bài viết “bốc hơi”. Bỗng thấy đúng là phải sáng suốt khi đầu tư, nghệ sĩ đi lên nhờ công chúng mà giờ toàn PR những thứ rủi ro và có hại không à. Mình mà có tiền, thì mình chỉ chung thuỷ đầu tư bất động sản. Xem thêm
Quan điểm của cặp vợ chồng trẻ: Kiên quyết chỉ thuê nhà dù có 4 tỷ trong tay - 1

Cân nhắc khi đầu tư Vega City Nha Trang: Chậm tiến độ, tuổi thọ chỉ còn 38 năm hoạt động và không thể cấp sổ đỏ?

Theo Quyết định chủ trương đầu tư số 506/QĐ-UBND ngày 12/3/2020 thì dự án Champarama Resort & Spa (Vega City Nha Trang) của Công ty cổ phần Vega City chỉ còn 38 năm hoạt động. Có lẽ nhiều nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc trước khi đầu tư vào dự án? Xem thêm
Cân nhắc khi đầu tư Vega City Nha Trang: Chậm tiến độ, tuổi thọ chỉ còn 38 năm hoạt động và không thể cấp sổ đỏ? - 1

Ai được vay mua nhà lãi suất 4,7%/năm?

Quỹ Phát triển nhà ở Tp.HCM có Công văn 667/QPTNO-TĐ về việc hỗ trợ phổ biến thông tin và tạo điều kiện cho cán bộ công chức, viên chức vay tiền tạo lập nhà ở. Xem thêm
Ai được vay mua nhà lãi suất 4,7%/năm? - 1

Khởi tố vụ án tại dự án Nha Trang Golden Gate

Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Khánh Hòa khởi tố vụ án vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước, gây thất thoát lãng phí. Xem thêm
Khởi tố vụ án tại dự án Nha Trang Golden Gate - 1

Hàng loạt công ty bất động sản ở Hà Nội nằm trong danh sách nợ thuế khó đòi

Theo danh sách vừa được công bố, tổng số tiền nợ thuế hơn 6,3 nghìn tỷ đồng; trong đó có 530 người nộp thuế có số nợ thuế khó thu với số tiền 638,4 tỷ đồng. Xem thêm
Hàng loạt công ty bất động sản ở Hà Nội nằm trong danh sách nợ thuế khó đòi - 1

Nên mua căn hộ giao thô hay căn hộ giao hoàn thiện cơ bản?

Thực ra, để trả lời cho câu hỏi này sẽ tùy thuộc mỗi sự lựa chọn của người mua cũng như sự đầu tư của chủ đầu tư theo dự án... tuy nhiên mỗi loại đều có những ưu nhược điểm riêng... Xem thêm
Nên mua căn hộ giao thô hay căn hộ giao hoàn thiện cơ bản? - 1

Những lỗi phong thủy thường gặp khi mua nhà chung cư

Bài viết chia sẽ 1 số quan điểm chủ quan, hiểu biết sơ lược về phong thuỷ cho người mua nhà quan tâm. Ai tin thì tốt, không tin bỏ qua. Xem thêm
Những lỗi phong thủy thường gặp khi mua nhà chung cư - 1

Sun Group ra mắt khu đô thị quảng trường biển Sun Grand Boulevard tại Sầm Sơn

Tháng 5/2021, Sun Group chính thức ra mắt Sun Grand Boulevard – Khu đô thị Thương mại Dịch vụ Quảng trường biển tại thành phố Sầm Sơn. Xem thêm
Sun Group ra mắt khu đô thị quảng trường biển Sun Grand Boulevard tại Sầm Sơn - 1

Thí điểm thu thuế cho thuê nhà tại 5 chung cư ở TP.HCM

Chủ căn hộ cho thuê tại các chung cư quận 11 sẽ được thí điểm thu thuế theo kế hoạch chống thất thu ngân sách của TP.HCM. Xem thêm
Thí điểm thu thuế cho thuê nhà tại 5 chung cư ở TP.HCM - 1

Bắt toàn bộ lãnh đạo công ty lập 4 "dự án ma" chiếm đoạt hơn 100 tỷ đồng

Tự vẽ ra dự án khu dân cư rồi bán đất nền cho 400 khách hàng thu về hơn 100 tỷ đồng, toàn bộ Giám đốc, Phó giám đốc Công ty cổ phần bất động sản nhà đất Đồng Nai đã bị bắt về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Xem thêm
Bắt toàn bộ lãnh đạo công ty lập 4 "dự án ma" chiếm đoạt hơn 100 tỷ đồng - 1

Không được CĐT ủy quyền phân phối, Danh Khôi Real vẫn ngang nhiên quảng cáo, giao dịch dự án NOXH Lý Thường Kiệt

Công ty cổ phần Đức Mạnh cho biết, chưa từng thực hiện mở bán, cũng như hợp tác với bất kỳ ai để đứng ra rao bán, nhận đặt cọc bán căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt thế nhưng Danh Khôi Real vẫn đứng ra quảng cáo rầm rộ, thực hiện các động thái giao dịch. Xem thêm
Không được CĐT ủy quyền phân phối, Danh Khôi Real vẫn ngang nhiên quảng cáo, giao dịch dự án NOXH Lý Thường Kiệt - 1

Báo cáo Thủ tướng xem xét đề xuất đầu tư dự án có casino ở Vân Đồn

Khu phức hợp nghỉ dưỡng giải trí cao cấp Vân Đồn (Quảng Ninh) được đề nghị Thủ tướng xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư. Xem thêm
Báo cáo Thủ tướng xem xét đề xuất đầu tư dự án có casino ở Vân Đồn - 1

Chung cư NƠXH 35 Hồ Học Lãm: Mới đưa vào sử dụng đã xuống cấp, tường nứt đổ, dân bất an, CĐT mặc kệ?

Dù mới đưa vào sử dụng chưa lâu, chung cư số 35 Hồ Học Lãm, P. An Lạc, Q. Bình Tân đã xuống cấp nghiêm trọng, gây mất an toàn và bức xúc trong cư dân nhưng CĐT vẫn thể hiện thái độ thiếu trách nhiệm trong việc xử lý vấn đề. Xem thêm
Chung cư NƠXH 35 Hồ Học Lãm: Mới đưa vào sử dụng đã xuống cấp, tường nứt đổ, dân bất an, CĐT mặc kệ? - 1

Khu đô thị Vạn Phúc City được hình thành như thế nào?

Từ khởi điểm ban đầu là dự án văn hóa thể thao giải trí, Khu đô thị Vạn Phúc City đã được chuyển hóa thành dự án phân lô thương mại. Song song với nó, hàng loạt hệ lụy kéo theo là nguồn thu ngân sách, nghĩa vụ về thuế và cả vấn đề bồi thường hỗ trợ cho người dân… Xem thêm
Khu đô thị Vạn Phúc City được hình thành như thế nào? - 1

Có trong tay 2 tỷ thì bạn sẽ lựa chọn mua chung cư hay trả tiền thuê nhà: Bạn trẻ chia sẻ kinh nghiệm thực tế và cách tính toán

Nhân vụ cầm 2 tỷ thì sẽ thuê nhà hay mua chung cư, mình xin chia sẻ kinh nghiệm thực tế và cách tính toán của mình. Xem thêm
Có trong tay 2 tỷ thì bạn sẽ lựa chọn mua chung cư hay trả tiền thuê nhà: Bạn trẻ chia sẻ kinh nghiệm thực tế và cách tính toán - 1

TNG Holding đề xuất xây dựng khu đô thị hơn nghìn tỷ ở Hà Tĩnh

Công ty Cổ phần Tập đoàn HDB Việt Nam (thành viên Tập đoàn đầu tư TNG Holdings Việt Nam) đã có buổi làm việc với lãnh đạo huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh đề xuất thực hiện dự án đầu tư khu đô thị mới tại tổ dân phố 9, 10 thuộc thị trấn Thạch Hà, huyện Thạch Hà. Xem thêm
TNG Holding đề xuất xây dựng khu đô thị hơn nghìn tỷ ở Hà Tĩnh - 1

Mua đất hồi mới cưới, giờ con học đại học vẫn chưa nhận được đất

Bà Nguyễn Thị Linh cho biết vợ chồng bà vay mượn và dành dụm tiền mua lô đất từ khi mới cưới nhau, đến giờ con lớn của bà đã vào đại học năm thứ 2 nhưng cả gia đình vẫn đi ở nhà thuê để chờ nhận đất xây nhà. Xem thêm
Mua đất hồi mới cưới, giờ con học đại học vẫn chưa nhận được đất - 1

"Bốc bát họ" và những món nợ nguy hiểm khi vay mua nhà

"Bốc bát họ" – Một giải pháp tưởng chừng như lý tưởng cho những người có nhu cầu vay mua nhà mà không cần thế chấp hay chứng minh tài chính nhưng sự thật có phải như vậy? Xem thêm
"Bốc bát họ" và những món nợ nguy hiểm khi vay mua nhà - 1

Khi ngân hàng cho vay 100% giá căn hộ: Chiêu trò lùa gà đỉnh cao thời 4.0?

Thấy gì khi có ngân hàng sẵn sàng tài trợ cho vay 100% giá trị căn hộ. Đừng vội mừng, đây chưa hẳn đã là kéo thơm như bạn vẫn nghĩ đâu. Xem thêm
Khi ngân hàng cho vay 100% giá căn hộ: Chiêu trò lùa gà đỉnh cao thời 4.0? - 1

Chung cư The Useful Apartment: Dịch vụ xuống cấp vẫn đòi tăng phí quản lý chung cư, nghi vấn thao túng quỹ bảo trì

Tập thể cư dân đang sinh sống tại chung cư The Useful Apartment (đường Lạc Long Quân, phường 9, quận Tân Bình, TPHCM) phản ánh đến báo Tiền Phong về các dịch vụ tại chung cư ngày càng xuống cấp nhưng giá dịch vụ đòi tăng. Xem thêm
Chung cư The Useful Apartment: Dịch vụ xuống cấp vẫn đòi tăng phí quản lý chung cư, nghi vấn thao túng quỹ bảo trì - 1

Vì sao Thành phố mới Bình Dương không có người ở?

Bình Dương những năm qua phát triển như vũ bão. Nhưng Thành phố mới Bình Dương (TPMBD) thì ngược lại. Nơi đây được kỳ vọng sẽ là nơi hội tụ của giới tinh hoa Bình Dương. Thế nhưng sau hơn 10 năm nó gần như nằm yên, không thể kéo dân về ở và đương nhiên nó không thể phát triển. Nguyên nhân vì sao? Xem thêm
Vì sao Thành phố mới Bình Dương không có người ở? - 1

The Center: Tiềm năng không giới hạn từ bệ phóng hệ sinh thái

Nằm giữa các công trình biểu tượng và liên tục được bổ sung những tiện ích, dịch vụ mới hấp dẫn, shophouse The Center thuộc tổ hợp Sun Grand City Hillside Residence sẽ là sản phẩm “đi sau, về trước”, hưởng trọn mọi giá trị của hệ sinh thái Sun Group ở Nam Phú Quốc. Xem thêm
The Center: Tiềm năng không giới hạn từ bệ phóng hệ sinh thái - 1

Kinh nghiệm thương lượng với chủ nhà cho người mua nhà lần đầu

Một số anh/chị lần đầu đi mua nhà thường hay lúng túng và thiếu tự tin trong việc giao tiếp với chủ nhà; không biết cách thương lượng giá cả hoặc là không biết nói thêm gì khi chủ nhà cứ khăng khăng giá họ đưa ra là hợp lý, không bớt thêm. Xem thêm
Kinh nghiệm thương lượng với chủ nhà cho người mua nhà lần đầu - 1

Đánh giá điểm mạnh và điểm yếu của dự án Picity High Park Quận 12

Dự án Picity High Park ra đời sẽ giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho rất nhiều người dân tại thành phố Hồ Chí Minh. Đây là một trong số rất ít dự án bất động sản tại quận 12 có quỹ đất lớn và mật độ xây dựng thấp. Xem thêm
Đánh giá điểm mạnh và điểm yếu của dự án Picity High Park Quận 12 - 1

"Bóc lịch" 15 năm vì đứng trên chung cư, lấy người đi đường làm bia tập bắn

Chán tập bắn vào các tòa nhà đối diện chung cư của mình, đối tượng lấy người đi đường làm “bia di động” để luyện khả năng điểm xạ. Xem thêm
"Bóc lịch" 15 năm vì đứng trên chung cư, lấy người đi đường làm bia tập bắn - 1

CĐT luôn khẳng định sản phẩm của mình có vị trí tốt, đừng vội tin! Đây mới những yếu tố khiến 1 dự án được gọi là có vị trí đẹp

Tại lễ khai trương khách sạn Sofiten Metropole Hà Nội năm 1992, ông Tổng GĐ người Pháp đã phát biểu, có 3 lý do để chúng tôi chọn khách sạn này, đó là Vị trí, Vị trí và Vị trí (Location, location and Location). Và đó cũng là yếu tố được coi là quan trọng nhất đối với tất cả các BĐS. Tuy nhiên như thế nào được coi là vị trí tốt? Hiện nay theo các chủ dự án sản phẩm nào của mình cũng là vị trí tốt. Xem thêm
CĐT luôn khẳng định sản phẩm của mình có vị trí tốt, đừng vội tin! Đây mới những yếu tố khiến 1 dự án được gọi là có vị trí đẹp - 1

Bình Dương công bố các dự án Thiên An Nguyên, An Điền, Lavita Thuan An đủ điều kiện huy động vốn

Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương vừa công bố danh sách các dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai cập nhật đến tháng 2/2021. Gồm ba dự án với tổng số 1.893 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Xem thêm
Bình Dương công bố các dự án Thiên An Nguyên, An Điền, Lavita Thuan An đủ điều kiện huy động vốn - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết