Đầu năm nóng, cuối năm lạnh

Cuối năm 2007 - đầu năm 2008, thị trường bất động sản Tp HCM và cả khu vực Đông Nam Bộ rơi vào tình trạng “sốt” giá chưa từng thấy. Giá đất tăng theo từng giờ, từng phút chứ không phải từng ngày, từng tháng như trước đó.

Đỉnh điểm là tháng 12/2007 - tháng 02/2008, chỉ 3 tháng ngắn ngủi nhưng giá đất tăng bình quân 300%. Thậm chí có những nơi tăng đến 500%. Tăng giá là vậy nhưng kẻ bán người mua tấp nập vô cùng. Các dự án chung cư thời điểm đó còn rơi vào tình trạng “cháy hàng”, không có hàng để bán.

Người ta ví chuyện mua bất động sản thời điểm đó giống như việc ra chợ mua một bó rau, mớ thịt. Người người chen chúc hỏi mua, thậm chí có những người còn xếp hàng qua đêm, giẫm đạp lên nhau để dành mua một suất căn hộ của một dự án chung cư nào đó.

Sở dĩ người người, nhà nhà đua nhau mua bất động sản là bởi với mức tăng giá như vậy, việc họ bỏ túi ít nhất 50 triệu sau khi mua đi bán lại là dễ như trở bàn tay. Thậm chí có những trường hợp thắng đậm có thể thu về mức lời lên đến 10.000 USD. Hấp dẫn là vậy, liệu mấy ai có thể cưỡng lại được?

Và vì vậy, ai nấy đều bị cuốn vào cơn sốt mà không biết rằng mình đang đối diện với nguy cơ vỡ bong bóng nhà đất 2018. Hơn nữa cơ bản thời điểm đó, chưa mấy ai biết đến bong bóng nhà đất là gì. Họ chỉ biết giá đất chỉ có một chiều hướng tăng và tăng nhanh, có tiền mua đi bán lại thì sẽ có lời mà thôi.

Bong bóng nhà đất 2007 - 2008 diễn ra từ khu Nam Sài Gòn đến các khu lân cận như Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) và Bến Cát, Thủ Dầu Một (Bình Dương)... Khu vực nào giá đất cũng tăng ít nhất 3 lần.

Và rồi bắt đầu từ tháng 04/2008, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu tháo chạy. Đó là khi chính sách thắt chặt tiền tệ được đưa ra, nguồn cung từ các ngân hàng bị cắt đứt. Giá nhà đất liên tục sụt giảm với tốc độ “không phanh”.

6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008, giá nhà đất đã giảm bình quân 50% so với thời đỉnh điểm cơn sốt. Thậm chí, có nhiều dự án còn mất đi 70% giá trị. Ví dụ như dự án trên các địa bàn quận 9 hay huyện Nhà Bè của Tp. HCM, thời điểm sốt có giá khoảng 30 triệu/m2, thì khi bong bóng nhà đất 2008 vỡ, giá chỉ còn 8 - 12 triệu/m2.

Đây là năm được xem là trái quy luật nhất khi mà những năm trước đó, diễn biến giá cả của bất động sản chỉ có đứng im hoặc đi lên chứ không như năm 2008, giá tăng đột ngột rồi giảm thê thảm.

Nguyên nhân diễn ra bong bóng nhà đất 2008

Có 5 nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng bong bóng nhà đất năm 2008 đó là:

Thứ nhất, chính sách tiền tệ “dễ dãi”, cung tiền thiếu kiểm soát khiến bong bóng cứ thế phình to;

Thứ hai, hệ thống ngân hàng buông lỏng vấn đề quản lý rủi ro tín dụng, nguồn vốn cho vay;

Thứ ba, thể chế chính sách trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chưa hoàn thiện dẫn đến các sai phạm trong phát triển dự án;

Thứ tư, chủ đầu tư thời bấy giờ không có tiềm lực tài chính, thiếu kinh nghiệm quản trị rủi ro;

Thứ năm, cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã làm trầm trọng thêm các vấn đề nội tại của thị trường bất động sản.

Trong số đó không thể không nhắc đến tâm lý phong trào, theo đám đông của người mua thời bấy giờ. Họ không có kiến thức về đầu tư bất động sản, không lường trước được các rủi ro khi đầu tư, không biết bộ tiêu chí chuẩn để đánh giá một dự án bất động sản đáng đầu tư… mà chỉ biết vay vốn, gom góp rồi mua theo đám đông.

Người trong cuộc rùng mình nhớ lại

Những người tham gia vào cơn sốt đất 2007 - 2008 cho đến tận bây giờ vẫn không thể nào quên được giây phút chát đắng của cơn khủng hoảng. Mặc dù đã 10 năm qua đi nhưng những dư âm của vỡ bong bóng nhà đất 2008 để lại vẫn chưa thể nào tan biến. Từ những “đại gia”, họ nhanh chóng trở thành những con nợ phải sống chui sống lủi trong suốt ngần ấy năm.

Từ đại gia trở thành con nợ

Ông Kiên là người Tp. HCM, ông có 1 căn nhà ở quận 2, Tp. HCM. Cuối năm 2007, ông được môi giới giới thiệu một vài lô đất ở Bình Dương sở hữu vị trí đẹp, tiềm năng phát triển lớn. Điều quan trọng là giá đất đang tăng hàng ngày, nếu ông mua thì sẽ hưởng được lợi nhuận trung bình 15 - 20%.

Dòng tiền nhàn rỗi không đủ mua đất, ông đã thế chấp căn nhà của mình và dồn tiền 5 tỷ để mua 5 lô đất tại Thành phố Mới Bình Dương. Khi chưa kịp hưởng lợi nhuận thì từ giữa 2008 ông nhận thấy giá đất bỗng giảm đột ngột và không có dấu hiệu dừng lại. Quá lo lắng, ông đã bán bớt 2 lô đất để vớt vát lại chút tiền. Còn 3 lô đất đã giảm đến mức thấp nhất khiến ông bán thì lỗ, nhưng không bán thì ôm nợ.

Cuối cùng ông quyết định bán với giá thấp hơn lúc mua rất nhiều lần. “Phi vụ” làm ăn này đã khiến ông từ một đại gia có dòng tiền nhàn rỗi bỗng trở thành con nợ của ngân hàng, bạn bè và người thân. Nhưng ông vẫn cảm thấy may mắn vì ít ra ông đã bán được. Dù nợ nần nhưng ít nhất ông cũng chưa mất căn nhà ở quận 2 mà ông đem thế chấp ngân hàng.

Từ dân tỉnh thành người biệt xứ

Bong bóng nhà đất 2008 còn khiến nhiều người tỉnh lẻ ở miền Trung, Tây Nguyên lặn lội vào miền Nam để kiếm “chút đỉnh” trở về. Khi đi, họ là người có quê hương, có nhà để về. Nhưng khi trở về, họ trở thành người biệt xứ, nhà có đó nhưng không dám trở về.

Chị Trang ở Lâm Đồng là một trường hợp như vậy. Chị vốn là người buôn bán nhỏ, có một chút tiền để dành, khi nghe tin bất động sản miền Nam đang nóng từng ngày, chị đã không cưỡng lại được và nhập cuộc.

Đầu năm 2008, chị cầm cố căn nhà ở Lâm Đồng, gom vốn và mượn thêm bạn bè, người thân để có được số tiền 4 tỷ đồng. Chị xem xuống Sài Gòn và mua 7 căn hộ của một dự án tại khu Nam Sài Gòn.

Những tưởng với mức tăng giá của hiện tại, sau vài tháng hoặc vài năm chị sẽ hốt về bạc tỷ trong tay. Thế nhưng đến khoảng tháng 4/2018, chị nhận ra đây chỉ là dự án hình thành trên giấy không biết bao giờ mới thực thi. Trong khi đó, lãi suất ngân hàng tăng cao, chị không có tiền đóng lãi và đứng trước nguy cơ bị ngân hàng thâu nhà.

Không thể lấy tiền về, cũng không hề có lãi, lại không có đủ tiền để trả ngân hàng… chị đành bỏ đi biệt xứ. Tiền mất, nhà mất, sốt giá 2008 đã khiến chị tán gia bại sản. Để đến giờ mỗi khi nhắc lại là chị rùng mình và hối hận vô cùng.

Từ buôn bán sang làm địa ốc

Thị trường nhà đất 2008 chứng kiến sự sôi động của các thành phần tham gia. Bất cứ ai cũng có thể trở thành người bán, và bất cứ ai cũng là người mua. Ai cũng hy vọng việc mua đi bán lại sẽ mang đến cho mình một số tiền kha khá.

Người ta vẫn thường nói, con đường làm giàu nhanh nhất chính là đầu tư vào bất động sản. Điều đó đúng nhưng còn phải xem đầu tư vào bất động sản ở đâu và ở thời điểm nào. Nếu đầu tư vào thời điểm xảy ra bong bóng nhà đất 2008 thì xem như mất trắng.

Như ông Đức - một người buôn bán ở Tp. HCM khá ổn định. Nhận thấy bất động sản cuối năm 2007 có nhiều khởi sắc, ông quyết định bỏ buôn bán để sang làm địa ốc. Căn hộ chung cư đang sốt lúc bấy giờ, ông cũng gom góp và vay ngân hàng để mua cho mình vài căn.

Kết quả là vỡ bong bóng nhà đất 2008 đã xảy ra vào cuối năm. Bong bóng vỡ quá nhanh khiến ông không kịp trở tay và ôm một số nợ khổng lồ. Giá căn hộ lúc ông mua khá cao và bây giờ đã trở về với giá thực sự của nó, nghĩa là thấp còn một nửa lúc mua. Ông định bán tháo để trả ngân hàng thì phát hiện, dự án căn hộ ông mua bị thiếu vốn nên đình trệ nhiều năm.

Cuối cùng, như mọi trường hợp khác, chẳng những ông không bán được bất động sản (dù cho giá thấp đi chăng nữa) mà còn đối diện với cảnh nợ nần chồng chất, ngân hàng liên tục “réo”, nhà cửa thì bị siết cả…

Bong bóng nhà đất liệu có lặp lại vào năm 2021?

Giới bất động sản vẫn truyền tai nhau về “lời nguyền chu kỳ”, rằng cứ 10 năm thì bất động sản sẽ “gặp chuyện” không hay. Và năm 2021 sẽ là chu kỳ 10 năm lặp lại hiện tượng bong bóng nhà đất năm 2008.

Vậy nguy cơ vỡ bong bóng nhà đất năm 2021 có xảy ra?

Thôi anh em tự đoán nhé, hy vọng nó không tệ vậy!

Dominic Vũ