Trong sự kiện Toàn cảnh thị trường BDS Việt Nam 6 tháng 2025, thì có hai vấn đề sau được chia sẻ mình thấy khá hay với vài gạch đầu dòng góc nhìn thú vị xin chia sẻ:

1. Việc nghiên cứu thành lập sàn giao dịch bất động sản quốc gia

- Mục tiêu chính của nhà nước khi cân nhắc điều này vẫn là minh bạch hóa thị trường, tạo cơ sở dữ liệu tập trung để Nhà nước ra chính sách chính xác hơn.

- Sàn nhà nước không thay thế hay cấm các sàn giao dịch tư nhân, các sàn vẫn hoạt động bình thường, chỉ có một yêu cầu mới: phải kết nối và chia sẻ dữ liệu giao dịch lên hệ thống quốc gia để được coi là hợp lệ.

- Mô hình này học từ Trung Quốc, nơi giao dịch nhanh và minh bạch nhờ bắt buộc kết nối dữ liệu.

=> Điều này sẽ giúp cho dữ liệu bất động sản được chính xác, được thông kê rõ ràng được công khai, qua đó đơn vị quản lý cấp nhà nước sẽ có cơ sở để điều tiết thị trường. Như hiện nay việc theo dõi thị trường bất động sản vẫn rất khó khăn với cả cơ quan quản lý, chỉ có thể "nghe nói" và thống kê một phần đánh giá toàn bộ.

Tác động chính:

- Tăng minh bạch, giảm rủi ro giao dịch.

- Có dữ liệu thống kê rõ ràng để nhà nước theo dõi và điều tiết

- Có thể làm thay đổi cách vận hành của các công ty môi giới, vì họ phải chia sẻ dữ liệu lên hệ thống.

2. Đánh thuế thu nhập bất động sản ở mức cao hơn (20% với lãi từ bán bất động sản)

Đầu tiên xác định mục tiêu của nhà nước khi bàn đến vấn đề này là gì? Có phải để xử lý bong bóng hay không ?

Theo chia sẻ của Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành thì đây không phải chính sách mới hoàn toàn mà nó xuất phát từ tư tưởng phát triển thị trường lành mạnh, không triệt tiêu đầu cơ, nhưng hạn chế đầu cơ quá mức. Đầu cơ quá mức là gì? Là khi thanh khoản ảo, giá bị đẩy lên phi lý, tạo bong bóng.

Còn không có mục đích kìm hãm thị trường. Đồng thời xác định khi triển khai không được tạo ra biến động quá mạnh, tránh khiến cho thị trường rơi vào đóng băng, tác động dây chuyền tới tài chính ngân hàng (vì BĐS liên quan chặt chẽ tới tín dụng, nợ xấu). Có thể cần thí điểm trước, điều chỉnh dần, tránh "sốc chính sách".

"Không để vỡ bong bóng khi bong bóng chưa hình thành" - là phát biểu của bác Thành. Đó là về điều kiện đủ.

Cũng xác định có vài vấn đề lớn sau để chưa thể triển khai ngay:

- Thiếu dữ liệu minh bạch → khó xác định giá giao dịch thực.

- Bảng giá đất hiện hành chưa phản ánh đúng giá thị trường.

Nên đây cũng sẽ là một lộ trình dài mới đạt các điều kiện cần

Vậy nên xem xét cả cần và đủ ta có thể tin rằng chính sách này sẽ không triển khai ngay

Nhưng cũng nói thêm rằng chính sách này không vô cớ, tham khảo ví dụ thị trường Nhật bản trong đó :
- Nếu giữ bất động sản 5 năm hoặc ít hơn, toàn bộ lợi nhuận sau khi trừ chi phí (mua, sửa chữa, môi giới,..) được đánh thuế ở mức tổng cộng 39,63% gồm thuế quốc gia 30,63% và Thuê cư trú 9%.

- Còn nếu giữ dài hạn hơn 5 năm thì mức thuế giảm xuống còn khoảng 20% trong đó thuế thu nhập chỉ còn 15% và thuế địa phương 5%

Nguồn: Trương Đắc Nguyên