Lướt sóng – đòn bẩy tâm lý và… đòn gánh tài chính

Bản chất của lướt sóng là mua nhanh – bán gọn – thu lãi lớn. Nhưng để làm được điều đó, nhà đầu tư buộc phải “chơi đòn bẩy”: vay ngân hàng, vay nóng, thậm chí vay cả người thân. Sự kỳ vọng không đặt vào giá trị thật của tài sản, mà đặt vào tâm lý người đến sau sẽ mua lại với giá cao hơn.

Chính vì thế, lướt sóng không cần đất đẹp, đất có pháp lý, đất có hạ tầng, chỉ cần có “sóng”. Chỉ cần giá tăng ảo, truyền thông thổi phồng, là đủ để tạo ra một làn sóng mua bán tấp nập. Nhiều người từng nói vui: “Chưa kịp xem đất, đã có người đặt cọc trước rồi!”

Nhưng rồi điều gì đến cũng phải đến.

Khi “sóng” rút, ai sẽ đứng trơ trọi giữa bãi bùn?

Sóng chỉ tồn tại khi còn người hùa theo. Nhưng khi lãi suất ngân hàng tăng, dòng tiền co cụm, thông tin thị trường siết lại… thì người mua cuối cùng mới bàng hoàng nhận ra: mình đang cầm một mảnh đất không ai muốn mua nữa.

• Theo báo cáo từ DKRA (2024): Gần 70% giao dịch đất nền trong các đợt sốt trước đây là “giao dịch lướt sóng”, không có nhu cầu ở, không có kế hoạch khai thác.
• Tại Long An, Bình Phước, Bảo Lộc, Hòa Bình…: hàng nghìn nền đất bị bỏ hoang, giá rớt 30–50% so với đỉnh, nhưng vẫn không có người mua.
• Một bộ phận lớn nhà đầu tư nhỏ lẻ hiện đang kẹt vốn, gồng lãi vay, phải bán cắt lỗ hoặc “án binh bất động”.

Lướt sóng vốn là trò chơi của tốc độ và may mắn đã trở thành vũng lầy tài chính của nhiều người chưa kịp rút chân ra.

Người mua thật rút lui, thị trường “nghỉ dưỡng”

Trong cơn sốt đất, người mua thật bị đẩy ra ngoài cuộc chơi. Họ không thể cạnh tranh với dòng tiền đầu cơ. Một căn nhà để ở bỗng bị hét giá như một tài sản đầu tư. Người cần chốn an cư thì chần chừ, vì thấy giá phi lý. Người muốn sống yên thì bị cuốn vào cuộc chơi của kẻ ham lướt sóng.

Khi cơn sốt qua đi, thị trường bước vào giai đoạn trầm lắng. Nhưng đây cũng là lúc để “nghỉ dưỡng”, để thị trường thanh lọc lại:

• Những nhà đầu tư “ăn may” sẽ bị loại khỏi cuộc chơi.
• Dòng tiền đầu cơ rút lui, để lại khoảng trống cho nhu cầu thật quay trở lại.
• Giá đất, giá nhà dần trở về mức tương thích với năng lực chi trả của đại đa số người dân.

Lướt sóng không sai, nhưng không dành cho tất cả

Đầu tư lướt sóng không có gì sai. Nó là một phần tất yếu trong thị trường tài sản. Nhưng đây không phải là sân chơi cho số đông, mà là trận địa của những người có kinh nghiệm, có dữ liệu, có khả năng chịu lỗ, và chấp nhận rủi ro.

Thị trường chỉ có thể phát triển bền vững khi: Tài sản được định giá đúng với giá trị sử dụng; Người mua thật có thể tiếp cận và sở hữu nhà ở phù hợp; Đầu tư bất động sản đi kèm với tầm nhìn dài hạn, kế hoạch khai thác thực tế, chứ không chỉ kỳ vọng “mua đi bán lại kiếm chênh”.

Giấc mơ làm giàu từ bất động sản nhanh chóng đang dần nhường chỗ cho một tư duy mới: đầu tư giá trị, đầu tư vì nhu cầu thật.

Và đó là dấu hiệu tốt. Vì khi người dân quay về với mong muốn được “sống yên”, bất động sản cũng quay về đúng vai trò của nó: nền tảng cho một cuộc sống ổn định và bền vững, chứ không phải một ván bài đỏ đen.