Muốn xây nhà? Khoan! Nộp thuế trước đã

Cầm sổ đỏ trên tay, bạn nghĩ chỉ cần vài trăm triệu là có thể dựng được căn nhà cấp 4 để ở? Có thể bạn nên nghĩ lại.

Một loạt các loại phí và thuế đang “ngầm” đội chi phí xây dựng lên rất nhiều lần:

• Thuế trước bạ đất: 0,5% giá trị đất tính theo bảng giá Nhà nước (đã tăng mạnh trong năm 2024 tại nhiều địa phương).
• Thuế chuyển nhượng (nếu có sang tên): 2% – đôi khi buộc phải làm lại giấy tờ cho hợp thức.
• Lệ phí cấp phép xây dựng: dao động từ vài trăm ngàn đến vài triệu đồng tùy nơi.
• Phí bản vẽ, khảo sát địa chất, thiết kế thi công, thẩm định hồ sơ…: ước tính 10–30 triệu đồng.
• Thuế xây dựng tạm thu (đối với nhà dân tự xây): có thể lên đến 10% tổng chi phí xây dựng dự kiến, tức từ 50 đến hơn 100 triệu đồng cho căn nhà 1 trệt 1 lầu.

Thậm chí ở một số nơi như quận ven TP.HCM, theo chia sẻ của người dân, tổng chi phí hồ sơ và thuế có thể chiếm 20–25% tổng chi phí xây dựng, một con số không hề nhỏ!

Giá đất tăng, thuế tăng theo

Không ít người dân sở hữu đất từ trước, có khi từ thời đất “giá bèo” vài trăm ngàn/m². Nhưng nay, với giá đất mới (áp dụng theo bảng giá đất giai đoạn 2024–2029), nhiều nơi tăng 30–50%, thậm chí tăng gấp đôi. Điều này dẫn đến việc mọi nghĩa vụ tài chính đều “nhảy vọt” theo, dù người dân chưa từng mua bán hay đầu cơ gì.

Ví dụ:

• Một thửa đất 100m² ở vùng ven TP.HCM, trước đây bảng giá là 5 triệu/m² → tổng giá trị tính thuế là 500 triệu.
• Giờ tăng lên 10 triệu/m² → thuế và phí áp dụng sẽ tính trên 1 tỷ đồng, dù người dân không làm gì ngoài giữ đất.

Có đất nhưng để trống. Muốn xây nhưng lại chùn tay. Không phải vì thiếu tiền, không phải vì chưa có nhu cầu, mà là… tiền thuế và chi phí đi kèm đang khiến nhiều người dân phải lùi bước.

Trong thời gian gần đây, nhiều địa phương thực hiện áp giá đất mới, tăng thuế, siết hồ sơ xây dựng, khiến chi phí để một người dân bình thường khởi công xây nhà trở nên nặng nề hơn bao giờ hết. Tiền thuế trước bạ, thuế chuyển nhượng, thuế xây dựng tạm thu, cộng thêm hàng loạt lệ phí liên quan đến giấy phép, bản vẽ, thẩm định... có thể lên tới vài chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng – chưa tính chi phí xây dựng thực tế.

Điều đáng nói là nhiều mảnh đất được người dân giữ từ nhiều năm trước, khi giá đất còn rất thấp, thì nay bỗng bị "áp" theo mặt bằng giá thị trường mới để tính nghĩa vụ tài chính. Hệ quả là: người dân bị đánh thuế cao trên tài sản mình có, nhưng chưa từng thực hiện mua bán hay thu lợi gì.

Ở nhiều khu vực vùng ven Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng hay các tỉnh lân cận, tình trạng này diễn ra khá phổ biến. Có người xin phép xây nhà cấp 4 để ở, nhưng khi biết tổng chi phí giấy tờ và thuế vượt quá khả năng tài chính, họ lại đành… để đất trống. Một nghịch lý: có đất không dám xây, mà không xây thì dễ bị ép chuyển đổi quy hoạch, hoặc chịu rủi ro thu hồi.

Việc siết thuế đất ở mức hợp lý là cần thiết để chống đầu cơ, tạo nguồn thu cho địa phương. Nhưng nếu áp dụng cứng nhắc, không phân biệt rõ mục đích sử dụng (ở thật, đầu tư, đầu cơ…), chính sách có thể vô tình biến người dân thành "con nợ" ngay trên chính mảnh đất của mình.

Câu hỏi đặt ra là: làm sao để chính sách thuế vẫn đảm bảo công bằng ngân sách, nhưng không làm "nghẹt thở" người dân có nhu cầu thật sự? Đây không chỉ là bài toán kinh tế, mà còn là thước đo độ tinh tế trong quản lý và hoạch định chính sách đất đai.