Đâu là điểm mấu chốt giúp bất động sản "vực dậy" sau dịch?

Thị trường bất động sản đang chịu những tác động rất lớn từ đại dịch Covid-19.

Số liệu của hàng loạt các tổ chức nghiên cứu, hiệp hội công bố cho thấy một bức tranh nhiều gam màu xám.

Theo Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), thị trường bất động sản quý 1/2020 vô cùng trầm lắng, tháng 3 và nửa đầu tháng 4 gần như bị đóng băng, giao dịch mua bán sụt giảm khoảng 70%.

Một con số khá buồn mà HoREA đưa ra, đã có đến 800 sàn giao dịch bất động sản ngừng hoạt động. Chỉ ít lâu trước đó, Hội môi giới Bất động sản đưa ra con số 500 sàn ngừng hoạt động. Khó khăn khiến số doanh nghiệp "chết lâm sàng" ngày càng nhiều.

Nhận định về những tác động của đại dịch tới thị trường, nhóm chuyên gia của BSC cho rằng, đối với các doanh nghiệp bất động sản bán lẻ, sự chuyển dịch thói quen mua sắm từ các cửa hàng truyền thống sang cửa hàng trực tuyến do việc hạn chế tập trung các khu vực đông người đã có những ảnh hưởng tiêu cực nhất định.

Doanh thu và tỷ lệ ghé thăm các cửa hàng thuê đặc biệt trong trung tâm thương mại sụt giảm mạnh trong khi phải duy trì chi phí nhân viên cũng như mặt bằng.

Do đó, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản bán lẻ phải thương lượng lại trong việc không tăng giá cho thuê và hỗ trợ một phần chi phí mặt bằng cho người thuê, điều này ít nhiều sẽ làm cho tốc độ tăng trưởng lợi nhuận chậm hơn.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản thương mại phân khúc nhà ở và du lịch/nghỉ dưỡng, lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản năm 2020 sẽ ít chịu tác động bởi dịch Covid-19 do hầu hết các dự án chung cư bàn giao đã được mở bán 2 năm trước đó.

Do đó, tác động tiêu cực lớn nhất của dịch bệnh đối với ngành bất động sản thương mại chủ yếu nằm ở việc hoãn lịch mở bán mới các dự án trong năm 2020, dẫn đến có thể thiếu hụt lợi nhuận ở một số doanh nghiệp có sản phẩm đất nền kỳ vọng mở bán và bàn giao trong năm nay, ảnh hưởng đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, đối với các dự án nghỉ dưỡng resort sẽ là đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp do mảng du lịch bị đình trệ khiến cho công suất thuê phòng sụt giảm mạnh.

Đi kèm với những khó khăn về mặt dòng tiền, các vướng mắc liên quan đến pháp lý sỡ hữu condotel gần đây cũng sẽ tiếp tục tạo nên áp lực xấu về nhu cầu mua bán của loại hình sản phẩm này.

"Điểm mấu chốt của các doanh nghiệp trong việc cải thiện dòng tiền sẽ đến từ “mức độ hấp thụ” của các dự án mở bán mới sau khi bệnh dịch được kiểm soát", BSC cho biết.

Nếu không có doanh thu, tiền mặt của doanh nghiệp địa ốc sẽ cầm cự được bao lâu?

Trả lời câu hỏi này, nhóm chuyên gia BSC đã đưa ra các giả định bao gồm: không có doanh thu, dòng tiền được tạo ra nhưng vẫn phải trả lương người lao động, chi phí lãi vay và một số khoản phải trả (nếu có) trong năm 2020 (với giả định nợ ngắn hạn sẽ được cơ cấu giãn nợ do ảnh hưởng của dịch Covid-19).

Sau khi nêu các điều kiện nêu trên, BSC cho rằng: Với lượng tiền mặt và tương đương tiền hiện có, số dư tiền trung bình ngành đủ sức duy trì các hoạt động của mình khoảng 12,6 tháng.

Tuy nhiên lưu ý, hiện tại ước tính trên chưa bao gồm dòng tiền đến từ việc bàn giao các dự án cho nhà đầu tư trong năm 2020 do đó, thời giạn trụ được nhờ số dư tiền cũng sẽ tương đối được kéo giãn dài hơn so với ước tính này, nhóm chuyên gia BSC cho biết.

Theo BSC, các doanh nghiệp lớn uy tín có bảng cân đối kế toán khỏe mạnh và lượng tiền mặt lớn sẽ có nhiều lợi thế hơn và có khả năng gia tăng thêm quỹ đất nhờ M&A với các doanh nghiệp nhỏ đang gặp khó khăn về tài chính và thị trường bất động sản sẽ tiếp tục quá trình thanh lọc như diễn biến năm 2009-2010.

Đối với các cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp, BSC cũng đánh giá quan điểm đầu tư trung lập năm với ngành năm 2020 do tác động đại dịch Covid khiến dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam chậm lại và việc tiến hành thực địa các khu công nghiệp để xây nhà máy cũng bị trì hoãn ít nhất đến khi dịch bệnh được khống chế (sớm nhất tháng 6/2020).

Tuy nhiên về dài hạn, BSC cho rằng ngành khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi nhờ việc dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam sẽ nhanh hơn dự kiến, các hiệp định kinh tế thu hút vốn FDI và thúc đẩy đầu tư công.

Với nhóm này, BSC cho biết: Với giả định công ty không tạo ra doanh thu và dòng tiền mới, tuy nhiên vẫn phải chi trả 50% chi phí hoạt động, chi phí lãi vay, khoản phải trả ngắn hạn. Hầu hết các doanh nghiệp ngành khu công nghiệp đều có khả năng duy trì hoạt động với thời gian khá dài do lượng tiền mặt của doanh nghiệp lớn.

Hệ số Nợ ngân hàng/vốn chủ sở hữu của ngành có mức trung bình đạt 0,13 cho thấy các doanh nghiệp không có nhiều áp lực trả nợ và lãi vay, cho thấy sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp khá tốt, không đáng lo ngại.