Khách hàng tưởng lợi mà hóa thiệt

Theo quảng cáo từ CTCP Đầu tư Bất động sản Rio Land đơn vị phát triển dự án đồng thời là đơn vị phân phối dự án thì dự án Precia là do Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Minh Thông làm chủ đầu tư, được xây dựng trên diện tích 7.156,4 m2, với mật độ xây dựng khoảng 28,7%. Bên cạnh đó, dự án còn dành 3.475 m2 đất cho các tiện ích dịch vụ và mảng cây xanh. Quy mô dự án gồm 1 khối tháp, cao 23 tầng, với 1 tầng hầm. Theo thiết kế dự án sẽ có 1 tầng khối đế thương mại và 22 tầng căn hộ.

Dự án Precia cung ứng với tổng số 333 căn hộ và 8 căn shophouse. Cụ thể, có 72 căn hộ 1 phòng ngủ với diện tích 48,25 m2; 209 căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích 66,24 m2; 40 căn hộ 3 phòng ngủ với diện tích 93,9 m2 và 12 căn Penthouse với diện tích 116,2 m2. Hiện dự án đang bán giai đoạn 2.

Theo nhân viên môi giới tên Tuấn tư vấn với phóng viên Nhadautu.vn, hiện khách hàng mua căn hộ tại dự án sẽ được hưởng chính sách hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng bằng việc chủ đầu tư hỗ trợ bảo lãnh vay cho khách hàng với ngân hàng, sau khi đóng 30% giá trị căn hộ thì ngân hàng sẽ cho vay toàn bộ 70% giá trị còn lại của căn hộ, và chủ đầu tư sẽ trả lãi suất vay ngân hàng cho khách hàng tới 20 tháng, nghĩa là tới khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho khách hàng vào ở.

"Đây là chính sách mà chủ đầu tư dành phần lợi nhất cho khách hàng để khách hàng có thể sở hữu được nhà ở, lãi suất thì chủ đầu tư chịu cho khách hàng nên khách hàng an tâm mua nhà không lo đóng lãi ngân hàng", nhân viên môi giới tên Tuấn tư vấn cho khách hàng.

Thế nhưng, theo ông Lê Hữu Thắng, giảng viên ngành Tài chính - Ngân hàng, Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng thực tế với gói vay này thì khách hàng không hưởng lợi mà doanh nghiệp mới là người hưởng lợi.

Cụ thể, ông Thắng cho biết lãi suất vay 2 năm rất thấp nên doanh nghiệp trả cho khách hàng là điều họ có thể làm, nhưng tới sau năm thứ 2 lãi suất bắt đầu cao thì khách hàng trả sẽ bị thiệt rất lớn. Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản thường hay cầm cố khoản thu tại dự án bất động sản cho ngân hàng, khoản thu này nằm ở các căn hộ sẽ bán cho khách hàng và sau đó thu tiền từ khách hàng. Với việc cầm cố khoản thu này, doanh nghiệp sẽ có lượng lớn tiền để triển khai dự án hoặc làm việc khách.

"Bên cạnh đó, theo như phương thức thanh toán mua nhà truyền thống thì khách hàng đóng 30% giá trị căn hộ mua rồi thanh toán tiền từng đợt, tới khi giao nhà đóng 95%, nghĩa là nếu có vay tiền của ngân hàng thì họ sẽ vay vào từng đợt đóng tiền theo hợp đồng mua bán tính trên tiến độ xây dựng dự án của chủ đầu tư và trả lãi và gốc rất thấp. Thế nhưng, với chính sách vay 70% và đóng 30% nghĩa là khách hàng đã phải đóng 100% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư ngay khi dự án mới được chủ đầu tư tiến hành xây dựng", ông Thắng cho biết.

Đơn vị phát triển dự án ký kết và thu tiền cọc có đúng luật?

Cũng theo nhân viên môi giới của công ty Rio Land là đơn vị sẽ nhận thu tiền cọc của khách hàng khi mua sản phẩm dự án Precia. Thế nhưng, theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), khi đầu tư phát triển dự án nhà ở, việc huy động vốn từ các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân để đầu tư dự án thường được chủ đầu tư áp dụng tuy nhiên nếu không tuân thủ quy định pháp luật sẽ dẫn đến rủi ro cho chính bên góp vốn, tạo nên nhiều xung đột lợi ích và không ít dự án ảnh hưởng kéo theo đến người mua nhà tại dự án như các vụ việc xảy ra tại TP.Đà Nẵng, Khánh Hòa,…

Luật sư Phượng cho rằng, trên thị trường, các tổ chức kinh doanh bất động sản góp vốn vào dự án nhà ở của doanh nghiệp khác nhưng có tham gia điều hành, quản lý dự án được gọi với một khái niệm "Đơn vị phát triển dự án". Theo quy định Luật Nhà ở và Khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì chủ đầu chỉ được huy động vốn cho dự án phải thông qua hợp đồng và chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đầy đủ điều kiện: dự án được phê duyệt, bàn giao mốc giới của dự án, đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.

Như vậy, trường hợp "Đơn vị phát triển dự án" không thực hiện đúng quy định pháp luật thì dẫn đến hậu quả là chính hợp đồng giữa họ và chủ đầu tư dự án bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý và bản thân họ cũng không bảo vệ được mình thì khó trông chờ bảo vệ cho bên thứ ba.

Cũng theo vị luật sự này thì theo Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ, nghiêm cấm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án. Có thể thấy ngay, việc "Đơn vị phát triển dự án" đứng ra giao dịch với người mua nhà dưới hình thức ký đặt cọc, ký hợp đồng mua bán và thu tiền của khách hàng là vi phạm điều cấm của Luật dẫn đến giao dịch vô hiệu, không có giá trị.

"Điều đáng ngại là hình thức giao dịch, đơn vị phân phối là bên môi giới dự án nhưng vừa nhận ủy quyền của chủ đầu tư vừa nhận ủy quyền của người mua nhà để theo kiểu tay trái bắt tay với tay phải. Các giao dịch bất thường, kỳ cục như vậy rất ít bắt gặp vì nó không bình thường, người thường cũng không thể suy nghĩ như thế. Thậm chí, bên nhận ủy quyền có làm sai, ký sai thì người ủy quyền (khách hàng hàng) không được khiếu nại", luật sư Phượng nói.

Cũng theo ông Phượng, với các giao dịch bất động sản hiện nay, không ít các rủi ro đối với người mua nhà nên thận trọng, cân nhắc không vì một vài lợi ích nhỏ để bất chấp cố ký giao dịch và giao các khoản tiền lớn để nhận về các giao dịch tiềm ẩn các rủi ro. Cần đánh giá đối tác thông qua hình thức giao dịch, vai trò rõ ràng và chịu pháp lý của họ để quyết định trước khi đầu tư.

Khi ký hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án thì chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh về thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng, đồng thời chủ đầu tư phải thông cho ngân hàng cấp từng chứng thư bảo lãnh cho người mua căn hộ. Để biết dự án bảo lãnh của ngân hàng thì cần xem "Hợp đồng cấp bảo lãnh" giữa chủ đầu tư và ngân hàng, để tránh nhiều trường hợp chủ đầu tư lừa dối người mua nhà bằng chiêu nhập nhèm "cam kết bảo lãnh" của ngân hàng hoàn toàn không phải là bảo lãnh, không có giá trị gì với người mua nhà.

Nhà đầu tư