Có thể nói, căn hộ chung cư là loại hình bất động sản được nhiều người quan tâm hiện nay. Trong đó chung cư cao cấp được rất nhiều khách hàng săn đón. Do vậy mà xảy ra tình trạng nhiều dự án “treo đầu dê bán thịt chó”.

Dựa theo nội dung quy định tại Thông tư 31/2016/TT-BXD có hiệu lực thực thi ngày 15/02/2017 thì chung cư được công nhận phân hạng A, B, C. Trong đó, cơ sở phân hạng là 4 nhóm tiêu chí, bao gồm:

- Quy hoạch, kiến trúc.

- Hệ thống thiết bị – kỹ thuật.

- Dịch vụ – hạ tầng xã hội.

- Chất lượng – quản lý – vận hành.

Theo đó chung cư hạng A: Chung cư cao cấp cần đáp ứng các tiêu chuẩn sau:

- Vị trí: Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0,5 km.

- Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 45%.

- Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác; có quầy lễ tân, có phòng hoặc khu vực bố trí bàn ghế tiếp khách.

- Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8 m.

- Diện tích căn hộ: Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 35m2. Tính theo công thức: ≥ 35m2 (Trong đó TDtCh là tổng diện tích sử dụng các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

- Phòng vệ sinh: Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ ≥0,7. Tính theo công thức: ≥ 0,7 (Trong đó TsPwc là tổng số phòng vệ sinh các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

- Thang máy: Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ≤40).

- Chỗ để xe: Tối thiểu mỗi căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che).

- Cấp điện: Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà.

- Cấp nước: Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.600 lít (đảm bảo cấp 200 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày).

- Thông tin, liên lạc: Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ.

- Phòng cháy chữa cháy: Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng và trong căn hộ.

- Thương mại: Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1 km.

- Có 2 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác… dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200m.

- Sân chơi: Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200m.

- Y tế: Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 0,5km.

- Giáo dục: Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 0,5km.

- Chất lượng: Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt; công trình được hoàn thiện (ốp, lát, trát, sơn..) đạt chất lượng cao.

- Quản lý, vận hành: Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp; thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ đảm bảo vệ sinh sạch đẹp.

- Bảo vệ an ninh: Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang; kiểm soát ra vào (bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử…).

Đối chiếu theo các tiêu chí trên, nhiều dự án chung cư mở bán được chủ đầu tư đưa thông tin là dự án cao cấp, nhưng lại không đạt được những tiêu chuẩn trên.

Đơn cử, tại dự án King Palace (Nguyễn Trãi, Hà Nội) dù được quảng cáo là dự án cao cấp - Nơi các vị vua sinh sống nhưng tại đây mỗi tầng có trung bình 13 căn hộ chung cư, tổng cộng có 410 căn hộ và 4 tầng thương mại mà chỉ bố trí được 7 thang máy. Theo quy chuẩn căn hộ chung cư hạng A (cao cấp) được bộ Xây dựng ban hành thì tỷ lệ căn hộ/1 thang máy<40, ở King Palace là gần 60, coi như gấp rưỡi. Thực tế cộng thêm số lượng người ra-vào 4 tầng trung tâm thương mại nữa thì nhiều khả năng hệ thống giao thông tĩnh tại dự án King Palace sẽ bị quá tải.

Dự án Midtown Phú Mỹ Hưng, Quận 7, TP.HCM có mật độ xây dựng là 57,53%, cao hơn rất nhiều so với tiêu chuẩn về mật độ xây dựng của chung cư hạng A là 45%...Tương tự, dự án Q7 Boulevard của chủ đầu tư Đức Khải, do Hưng Thịnh phát triển cũng được giới thiệu là khu phức hợp cao cấp nhưng lại có mật độ xây dựng lên tới 60%, gấp 1,3 lần so với tiêu chuẩn của Bộ xây dựng đưa ra.

Thực tế, tại nhiều dự án chung cư được quảng cáo cao cấp, ngay trước thềm bàn giao căn hộ đã xảy ra những tranh chấp khi khách hàng “tố” chủ đầu tư bán nhà không đúng như cam kết trước đó. Thí dụ, được quảng cáo là chung cư tiêu chuẩn 5 sao, ở vị trí “kim cương” tại Hà Nội nhưng chung cư The Legacy (106 Ngụy Như Kon Tum, Thanh Xuân) bị khách hàng tố “treo đầu dê, bán thịt chó”. Theo khách hàng mua dự án cho biết, khi tiếp cận thông tin về dự án, được giới thiệu có nước sạch tại vòi, công nghệ Bio Nhật Bản nhưng thực tế thì hệ thống nước tại đây bình thường như bao chung cư khác tại Hà Nội, chủ đầu tư đã thay đổi nhiều hạng mục quan trọng của dự án, ảnh hưởng đến chất lượng khu dân cư. Cụ thể, bể bơi bốn mùa đổi thành bể bơi một mùa lộ thiên. Đường dạo bộ, vườn sinh thái nằm giữa hai tòa nhà thì được biến thành nơi xây bể bơi....

Tựu chung lại khái niệm "cao cấp" dường như là đem lại những trải nghiệm khác biệt cả bằng thực tế và trí tưởng tượng. Phân khúc cao cấp thì tệp khách hàng cũng đặc biệt và cần những "nghiệp vụ" công phu để thuyết phục khách hàng. Càng nhiều những thủ thuật thì đó chính là " cao cấp ".