Dự án “đứng hình” - nguồn cung giảm - giá nhà tăng

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại Hà Nội, trong tháng 4/2024, phân khúc chung cư bình dân có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 tăng 12% so với tháng trước đó; căn hộ trung cấp có giá bán dao động từ 30-50 triệu đồng/m2 tăng 5% và căn hộ cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/ m2 tăng 3%, bất chấp mức độ quan tâm giảm 23%.

Nguồn cung eo hẹp vẫn đang là “nút thắt” trên thị trường bất động sản, cho dù các cơ quan quản lý nỗ lực tìm cách tháo gỡ bằng việc đẩy nhanh tiến trình có hiệu lực của các sắc luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023… (dự kiến từ ngày 1/8/2024).

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam cho biết, trong 3-5 năm trở lại đây, nhất là sau giai đoạn dịch Covid-19, nguồn cung căn hộ trên thị trường ngày một khan hiếm.

Năm 2023, tại Hà Nội và TP.HCM, mỗi thành phố ghi nhận từ 8.000-10.000 căn được chào bán ra thị trường, chỉ bằng 1/4 so với thời điểm trước dịch là 30.000-40.000 căn hộ/năm/thành phố.

Trong quý I/2024, TP.HCM có thêm 500 căn, Hà Nội khoảng hơn 2.000 căn. Với nguồn cung căn hộ hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở không ngừng tăng lên bởi sự gia tăng dân số tự nhiên cùng xu hướng di dân ồ ạt tới các thành phố lớn nên vô hình trung khiến giá căn hộ liên tục bị đẩy lên cao.

“Rõ ràng, giá nhà tăng quá mạnh trở thành rào cản đối với người mua nhà. Thậm chí, trong giai đoạn 2024 2025, dự báo giá sẽ còn tăng tiếp khi nguồn cung mới vẫn nhỏ giọt.

Chưa kể, tỷ trọng nguồn cung sản cao cấp và hạng sang còn chiếm tỷ trọng lớn tới 70%, nên việc sở hữu nhà của người thu nhập bình dân ngày càng hẹp lại”, bà Dung nhấn mạnh.

Dẫn báo cáo Chỉ số về khả năng chi trả nhà ở tại châu Á - Thái Bình Dương năm 2023 của Viện Nghiên cứu và giáo dục phi lợi nhuận (ULI), ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G Home cho hay, giá trị một căn hộ tại khu vực này cao gấp gần 24 lần so với thu nhập trung bình của một hộ gia đình.

Còn tại Việt Nam, cụ thể là ở TP.HCM và Hà Nội, mức giá chắc chắn còn cao hơn nữa. “Thẳng thắn mà nói, mua được căn hộ nội đô các quận trung tâm Hà Nội hay TP.HCM bây giờ là rất khó đối với đa số người dân, khi nhiều ngôi nhà đã đạt ngưỡng triệu đô”, ông Nam nói.

Báo cáo cập nhật của Bộ Xây dựng nhấn mạnh rằng, giá chung cư tăng mạnh những năm gần đây phần lớn xuất phát từ thực trạng nguồn cung sản phẩm ngày càng cạn kiệt, đặc biệt là phân khúc nhà bình dân.

Số lượng dự án mở bán mới chủ yếu đến từ những dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư từ nhiều năm trước.

Ngoại trừ nhóm dự án của Vinhomes và một số chủ đầu tư lớn khác, ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, không có dự án nào trong thời gian gần đây hoàn thành thủ tục để đủ điều kiện khởi công xây dựng và mở bán, đa phần vẫn tắc ở khâu triển khai như dự án Tháp đôi Kepler Land Mỗ Lao của Công ty TSQ Việt Nam, dự án Nhóm nhà ở Tây Nam đường Mễ Trì của Công ty DAC Hà Nội…

Trong khi đó, nhiều dự án như Golden Millenium Tower, Manhat tan Complex, Tokyo Tower, Summit Building… dù đã triển khai từ nhiều năm trước nhưng tới nay vẫn chưa hoàn thành.

Điểm chung của những dự án này là chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, việc sử dụng đòn bẩy quá cao dẫn đến dự án rơi vào bế tắc khi các cơ quan quản lý kiểm soát chặt hơn nguồn vốn chảy vào bất động sản.

Chẳng hạn, tại dự án Summit Building do Công ty Veracity làm chủ đầu tư, gần như toàn bộ vốn triển khai (quy mô dự án là 800 tỷ đồng + chi phí chuyển nhượng) được huy động từ phát hành trái phiếu (1.135 tỷ đồng) với lãi suất cao ngất ngưởng (kỳ đầu tiên lên đến 11,75%/năm, các kỳ sau tính theo lãi suất tiền gửi 12 tháng do PVcomBank công bố trong cùng thời điểm cộng với biên độ tối thiểu 4,25%/năm).

Cuộc khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2022-2023 khiến dự án rơi vào tình trạng “đứng hình” và tới nay, chủ đầu tư không có nguồn vốn bù đắp cho trái phiếu, dù đã thu tiền của nhiều khách hàng lên tới 70% hợp đồng.

Cần vào cuộc quyết liệt hơn

Chia sẻ với báo giới gần đây, Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng đã nhấn mạnh những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt là giải pháp tháo gỡ cho các dự án chậm tiến độ nhiều năm trên địa bàn Thành phố.

Ông Dũng cho biết, không rõ cả nước có bao nhiêu dự án bất động sản đang chịu cảnh “đắp chiếu”, nhưng ở Hà Nội thì rất nhiều.

Thống kê sơ bộ cho thấy, có 712 dự án nhà ở chậm triển khai và Thành phố đã hủy hơn 100 dự án, thu hồi lại đất để làm quy trình đấu thầu, đấu giá hàng nghìn héc-ta. Những dự án này thực chất mới chỉ được giao chủ trương đầu tư, rồi cứ thế nằm 15-20 năm không triển khai được khiến người dân bức xúc, thậm chí trở thành “điểm đen” mất an ninh trật tự, buộc cơ quan chức năng phải xử lý.

“Bởi vì trước đây, Thành phố cứ kêu gọi đầu tư rồi mời doanh nghiệp đến ký giấy giao đất thực hiện dự án mà không qua đấu thầu. Doanh nghiệp nhận đất nhưng không thực hiện dự án gây lãng phí nguồn lực xã hội, nguồn lực Nhà nước.

Nếu chúng ta xử lý triệt để được những dự án này thì sẽ kích thích được thị trường bất động sản và nhiều vấn đề khác như nguyên - nhiên vật liệu, điện nước tiêu hao, công ăn việc làm..., từ đó sẽ thúc đẩy tăng trưởng, ổn định vĩ mô, sẽ ‘thông’ được vấn đề tín dụng ngân hàng, trái phiếu riêng lẻ...”, ông Dũng nói.

Hồi đầu tháng 4/2024, HĐND TP. Hà Nội đã ban hành báo cáo thẩm tra số 132/BC-BKTNS ngày 29/11/2023 về biện pháp đẩy nhanh tiến độ đầu tư, tập trung xử lý các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn Thành phố.

Theo đó, có tới 712 dự án nhà ở (với diện tích hơn 5.000 ha) sử dụng vốn ngoài ngân sách chậm triển khai, trong đó chỉ mới phân nửa là có hướng chỉ đạo giải quyết, còn lại vẫn đang trong quá trình thanh tra.

Do đó, HĐND TP. Hà Nội đề nghị UBND Thành phố tiếp tục quyết liệt xử lý các dự án chậm triển khai theo hướng công khai, minh bạch và yêu cầu sự vào cuộc, phối hợp của nhiều cơ quan, đơn vị để cùng giải quyết; các tổ công tác chủ động triển khai làm việc với từng đơn vị, xem xét từng dự án cụ thể, có kết luận và biện pháp xử lý ngay khi kết thúc nội dung làm việc.

Quan điểm phải xử lý nghiêm, triệt để đối với các dự án chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến nay đã quá tiến độ thực hiện (nhất là đối với dự án kéo dài nhiều năm, dự án điều chỉnh nhiều lần).

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, các dự án “treo” đang gây lãng phí nguồn lực từ đất đai, thất thu thuế và các cơ hội kinh doanh bị bỏ lỡ. Do đó, ông Đính kỳ vọng, khi hành lang pháp lý hoàn thiện hơn sẽ tạo nên những chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản, đặc biệt Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành sớm thì cơ hội sẽ càng rõ nét hơn.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho hay, kế thừa và phát triển Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới đột phá về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đây chính là “liều thuốc” chữa lành cho các dự án “treo”.

Dù vậy, việc các dự án đình trệ từ trước có được áp dụng các quy định mới hay không vẫn là câu hỏi lớn. Ông Hà cho rằng, có nhiều lý do khiến những thửa đất rộng lớn hàng nghìn héc-ta bị bỏ hoang nhiều năm không được xử lý.

Việc thay đổi quy định và sửa luật là giải pháp căn cơ nhất để xử lý tình trạng này, do đó cần sớm có các nghị định, thông tư hướng dẫn việc thực thi Luật Đất đai 2024 để luật sớm đi vào cuộc sống.

Nguồn: Đầu Tư Chứng Khoán