Tăng lãi suất cho vay tiêu dùng.

Hiện nay lãi suất cho vay tiêu dùng trong đó có các khoản vay mua nhà , xây sửa nhà ... tăng lên phổ biến từ 11-12,5%/năm cao hơn cùng kỳ năm ngoái ~2%. Điều này gây áp lực lớn hơn trong việc trả nợ của những người đã vay tiền để mua nhà, đặc biệt những người mua nhà trả góp dài hạn mà có điều khoản “lãi suất theo thị trường”. Còn về  cá nhân có ý định đầu tư  hay  đang tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản mua cũng  đắn đo cân nhắc kỹ hơn trong quyết định của mình.

Không chỉ tăng lãi suất cho vay, nhiều ngân hàng cũng đã "siết" chặt hơn trong việc thẩm định giá sản phẩm mang ra bảo đảm. Cụ thể, trước đây, khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, có thể dùng chính căn hộ của mình để cầm cố và ngân hàng có thể cho vay đến 70% giá trị hợp đồng, thì hiện nay, một số ngân hàng chỉ đồng ý cho vay tối đa 50% giá trị. Điều này đồng nghĩa, khách hàng muốn mua được nhà sẽ phải chuẩn bị một số tiền khá lớn, tương đương đến nửa giá trị ngôi nhà hoặc hơn, thay vì 1/3 như trước kia.

Ngân hàng nhà nước đang dự thảo sửa đổi thông tư 36, theo đó nâng tỷ lệ an toàn vốn từ 50% lên 150% đối với các khoản vay bất động sản có giá trị trên 3 tỷ. Việc tỷ lệ an toàn bị nâng lên gấp 3 lần sẽ buộc các ngân hàng phải đưa ra nhiều điều kiện, yêu cầu  ràng buộc khó khăn hơn đối với những khoản vay trên 3 tỷ. Như vậy, người mua nhà để ở hay đầu tư đối với những loại bất động sản cao cấp như biệt thự, liền kề, chung cư cao cấp và các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng sẽ khó vay hơn, phải chịu nhiều ràng buộc hơn với ngân hàng.

Hạn chế vay vốn dài hạn.

Kể từ đầu năm 2019, ngân hàng Nhà nước áp dụng qui định vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ 45% xuống còn 40% đã tạo nê  sự căng thẳng của thị trường vốn dài hạn. Biểu hiện rõ ràng là lần đầu tiên sau nhiều năm lãi suất huy động dài hạn của nhiều ngân hàng thương mại cao hơn so với lãi suất trái phiếu doanh nghiệp. Không chỉ vậy, vừa qua ngân hàng Nhà nước tiêp tục đưa lộ trình giảm từ 40% xuống còn 30%  muộn nhất vào tháng 7/2022.Tại diễn đàn Kinh tế tư nhân Việt Nam 2019, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú phát biểu: “ có tới  trên  50% dư nợ là tín dụng trung và dài hạn và là rủi ro lớn cho hệ thống ngân hàng” . Phát biểu trên thể hiện quan điểm và quyết tâm của ngân hàng Nhà nước trong việc quyết liệt cắt giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn.

Thực tế nguồn vốn cần cho việc đầu tư bất động sản chủ yếu là vốn dài hạn thậm chí nhiều ngân hàng còn phối hợp với chủ đầu tư cho khách hàng vay trả góp tới 15-20 thậm chí 35 năm.Khi nguồn cung tiền giảm, chắc chắn, doanh nghiệp sẽ bị hạn chế rất nhiều khả năng trong việc hoàn thành dự án đang dang dở cũng như cung cấp sản phẩm mới ra thị trường. Ngoài ra những  khó khăn khác liên quan trực tiếp đến  " khát vốn" đang tạo nhiều áp lực lên doanh nghiệp  như pháp lý, quỹ đất, chất lượng và tiếng độ dự án. Tình trạng cả cung & cầu đều “khát vốn” dự báo thị trường không sôi động trong tương lai gần.

Cổ phiếu, trái phiếu hay M&A liệu có là cứu cánh cho khối doanh nghiệp ?

Rõ ràng, vốn, đặc biệt vốn dài hạn là yếu tố sống còn của doanh nghiệp bất động sản. Trong điều kiện và  tình hình phân tích ở trên doanh nghiệp bất động sản cần tìm nguồn vốn thay thế từ các kênh khác ngoài ngân hàng như cổ phiếu, trái phiếu, hợp tác với các nhà đầu tư trong & ngoài nước, tìm kiếm đối tác trực tiếp trên từng dự án…

Thực tế thời gian qua nhiều doanh nghiệp bất động sản huy động vốn thành công từ các kênh huy động này. Chẳng hạn: Novaland đã huy động thành công tổng cộng 310 triệu USD thông qua phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế và phát hành cổ phần riêng lẻ nhằm tăng quỹ đất và phát triển các dự án, tăng cường nguồn vốn lưu động...;Nam Long kết hợp cùng các đối tác Nhật Bản như Anabuki Housing Service, Hankyu Realty hay Nishi Nippon Railroad để triển khai các dự án của Công ty…ngay cả ông khổng lồ VinGroup cũng mới vừa chuyển nhượng toàn bộ dự án Prime Land ở Mê Linh và cũng trong quý I, Vinhomes đã chốt được một thỏa thuận bán buôn 6 tòa nhà tại dự án Vinhomes Ocean Park. Tập đoàn cũng đặt mục tiêu mở bán 8 dự án trong năm 2019, gồm 4 dự án tại Hà Nội, 3 dự án tại TP HCM và 1 dự án tại Hải Phòng....

Tuy nhiên do tình hình thị trường không thuận lợi, kết quả kinh doanh Quý I không tốt với “núi hàng tồn kho”và “hàng đống” nợ phải trả. Tổng giá trị hàng tồn kho của 10 công ty lớn nhất trị trường là 108.662 tỷ đồng và tổng nợ phải trả của nhóm công ty này lên tới 317.563 tỷ đồng vì vậy việc huy động vốn qua việc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu không phỉa lúc nào cũng thuận lợi. Tiêu biểu như  Quốc Cường Gia Lai đang "mắc kẹt" với hàng chục dự án chưa thể chuyển nhượng do chưa đảm bảo điều kiện pháp lý  . Việc huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp không phải lúc nào cũng thuận buồn - xuôi lái nếu đó không phải là công ty có uy tín, lịch sử tín dụng tốt. Chẳng hạn An Quý Hưng vừa thất bại trong với Kế hoạch huy động 5.300 tỷ đồng trái phiếu. Mặc dù tài sản đảm bảo cho các đợt phát hành này có giá trị tới 7000 tỷ đồng (255 triệu cổ phiếu Vinaconex, tương đương toàn bộ 58% cổ phần Vinaconex mà An Quý Hưng đang nắm giữ) nhưng không một nhà đầu tư cá nhân hoặc tổ chức nào đặt mua.

Góc nhìn khác.

Trên phương diện vĩ mô, việc siết chặt dòng vốn đổ vào thị sẽ hạn chế nguy cơ bong bóng bất động sản. Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn sẽ tăng do dân số tăng nhanh,  xu hướng tập trung ở những thành phố lớn, khi dự án đủ điều kiện đáp ứng nhu cầu họ sẵn sàng vay tiền để “an cư, lạc nghiệp”. Theo đó, khi tín dụng bị siết, cơ hội sẽ đến với những nhà đầu tư phát triển có tiềm lực và có định hướng phát triển rõ ràng trong việc chiều lòng khách hàng.