Đất nông nghiệp tại một số địa phương có giá hàng tỷ đồng đến hàng chục tỷ đồng mỗi ha. Theo giới chuyên gia, giá đất tăng nhanh và quá cao sẽ kìm chế các hoạt động đầu tư, ngáng chân các doanh nghiệp khi các dự án mới chỉ trong giai đoạn xin lập quy hoạch.

Chục tỷ đồng/ha đất nông nghiệp

Khi thị trường bất động sản các thành phố lớn ngày càng khan hiếm nguồn cung do thủ tục rà soát dự án, khó khăn từ dòng vốn tín dụng, giá đất bị đẩy cao và quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp,… thì xu hướng đầu tư dần chuyển dần sang các vùng ven khiến giá đất tăng cao.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn thời gian gần đây đã làm cho đất vùng nông thôn trở nên sôi động, nhộn nhịp hơn hẵn.

Đất nông nghiệp cũng không nằm ngoài xu hướng trên. Thời gian gần đây, giá đất nông nghiệp ở các tỉnh miền Đông Nam Bộ như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh hay xa hơn là Lâm Đồng, Đắk Nông,... đã có mức tăng giá mạnh.

Đơn cử, giá đất nông nghiệp ở nhiều khu vực nông thôn trong tỉnh Đồng Nai như huyện Cẩm Mỹ, huyện Xuân Lộc, huyện Thống Nhất, huyện Định Quán, TP Long Khánh,... đã tăng gấp 2 - 10 lần so với thời điểm cách đây 3 năm. Đặc biệt là những nơi có các tuyến đường giao thông lớn mới mở, đất nông nghiệp lên đến 10 - 20 tỷ đồng/ha.

Theo một người dân tại huyện Long Thành (Đồng Nai), đất nông nghiệp xung quanh dự án sân bay Long Thành thời gian gần đây được rao bán với giá thấp nhất từ 1,2 - 1,5 tỷ đồng/sào đối với vị trí 4; hơn 1,5 - 2 tỷ đồng đối với vị trí 3; hơn 2 - 3 tỷ đồng đối với vị trí 2 và hơn 3 tỷ đồng đối với vị trí 1 (mặt tiền đường Hương Lộ 10, đoạn qua xã Bình sơn, xã Suối Trầu cũ, xã Cẩm Đường cũ).

Trong khi trước đó, năm 2015, đất đai xung quanh dự án này có giá chỉ khoảng 300 nghìn đồng/m2, tương đương chỉ khoảng 300 triệu đồng/sào.

Tại Tây Ninh, theo phản ánh, chỉ tính riêng trong năm 2019, giá đất nông nghiệp tại hầu hết khu vực trong huyện Bến Cầu cũng đã tăng khoảng 15 - 18%. Một mảnh đất trên 1000 m2 tại Gò Dầu có mức giá dao động khoảng 1 tỷ đồng trở lên.

Còn tại Bình Dương, theo thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá bất động sản từ căn hộ chung cư đến đất nền, nhà phố đều tăng chóng mặt.

Khảo sát trên các trang rao bán bất động sản, không chỉ đất nền, đất thổ cư mà đất nông nghiệp tại nhiều địa phương cũng được rao bán tràn lan.

Đơn cử, một lô đất vườn tại trung tâm chợ xã Tam Lập, huyện Phú Giáo (tỉnh Bình Dương) có diện tích 5,4 ha đang được rao bán với giá 32 tỷ đồng.

Hay một mảnh đất trồng cây lâu năm diện tích 7.300 m2 tại Thạnh Phước, Tân Uyên đang được rao bán với giá 21,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 3 triệu đồng/m2. Khu đất này được quảng cáo có thể xây dựng nhà xưởng, kho bãi, biệt thự nghỉ dưỡng,....

Tại Tây Ninh, một lô đất nông nghiệp diện tích 740 m2 (đã lên thổ cư 221 m2) tại Khu phố 3, thị trấn Bến Cầu đang được rao bán với giá 90 triệu đồng/mét ngang.

Hay xa hơn là tại TP Đà Lạt (Lâm Đồng), 500 m2 đất nông nghiệp tại Cầu Đất đang được rao bán với giá 1 tỷ đồng. Khu đất này đang trồng cà phê, được quảng cáo có sổ đỏ, có thể xây dựng homestay,...

Giá đất tăng làm khó nhà đầu tư

Một trong những nguyên nhân khiến giá đất nông nghiệp tăng nhanh đó là thông tin từ các dự án hạ tầng đi kèm với trào lưu bỏ phố về quê, bỏ phố lên rừng làm homestay, second home,... xuất hiện ngày càng phổ biến. Đặc biệt là sau đợt dịch vừa qua.

Trao đổi với người viết, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARs nhận định, đúng là hiện nay đang có sóng đầu tư của các nhà đầu tư không chuyên vào các vùng trũng (những vùng giá còn đang ở mức thấp). Dòng tiền này đến từ tất cả các lĩnh vực kinh tế khác, ngoài bất động sản.

Vị chuyên gia này phân tích, dịch COVID-19 khiến một số ngành kinh tế bị suy giảm. Khi đầu tư vào các ngành này không có khả năng sinh lời, thậm chí có thể lỗ. Lúc này nhiều người tìm đến bất động sản và thấy bất động sản có khả năng giữ tiền và tăng giá. Do đó, nhiều người dồn tiền sang lĩnh vực bất động sản, làm tăng đột biến nhu cầu đầu tư.

"Đây có thể gọi là đầu tư bất thường, ngoài ngành. Trong khi đó, hầu hết tất cả các địa phương đều đang trong tình trạng khan hiếm nguồn cung, từ các thị trường lớn như Hà Nội, TP HCM đến các tỉnh xung quanh. Đà Nẵng, Nha Trang cũng đang không có hàng, pháp lý dự án cũng đang phập phù mà giá cũng đang ở mức cao nên nhiều người không vào đây nữa", ông Đính nói.

Phó Chủ tịch VARs cho rằng, khi có quá nhiều người tập trung vào những vùng trũng thì tự nhiên cầu tăng, cung chưa kịp đáp ứng thì đương nhiên giá sẽ yawng tăng. Đặc biệt là những người ngoài ngành, đa số họ không có kinh nghiệm.

"Nhu cầu đầu tư không dựa trên cơ sở phát triển bền vững, cộng với sự tăng giá ảo dần dần sẽ tạo ra một bong bóng, có thể dẫn đến sự đổ vỡ nào đấy mà nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng. Bởi vì rất nhiều nguồn lực và vốn bị dồn vào những chỗ như thế với mục tiêu chỉ để đi buôn chứ không phải để sản xuất, phát triển,... Việc này rất nguy hiểm", ông Đính nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia này, đầu tư vào đất vườn và trang trại phần lớn cũng là nhu cầu để giữ đất. Từ khoảng chục năm trước, phong trào đầu tư trang trại đã thu hút người tham gia. Nhưng sau đấy hầu hết đều bỏ hoang, gây lãng phí. Nhà đầu tư cũng đã rút lui.

"Đây cũng là một nguyên nhân khiến giá đất nông nghiệp tăng cao vì họ cho rằng đây là nhu cầu thật. Nhưng thực chất đa phần là nhu cầu ảo. Bây giờ hầu hết người ta theo một định hướng du lịch chuyên nghiệp, đến những khu chuyên nghiệp có dịch vụ đàng hoàng", Phó Chủ tịch VARs nói.

Liên quan đến giá đất, theo vị này, thông thường ở các vùng nông thôn, mức giá cũng chỉ lên đến vài trăm triệu đồng/ha là mức giá phổ thông. Nhưng nếu lên đến hàng tỷ đồng/sào thì quá cao.

Ông Đính cho biết, giá đất nông thôn cũng đã có mặt bằng chung, nếu địa phương đầu tư vào để biến thành đô thị thì đương nhiên giá đất sẽ tăng dần theo giá trị đầu tư. Nhưng nếu không có đầu tư mà giá đất cứ tăng thì rõ ràng là tăng ảo.

Trong khi đó, giá đất tăng nhanh và quá cao sẽ kìm chế các hoạt động đầu tư. Doanh nghiệp phải đền bù giá cao tức là thời gian hòa vốn sẽ kéo dài hơn và không có hiệu quả họ sẽ rút lui. 

Do đó, theo đại diện VARs, nếu các địa phương muốn giữ vững sự phát triển kinh tế, trong đó có cả thị trường bất động sản thì phải biết cách quản lý, kiểm soát việc mua bán đất đai. Nếu có thể thì nên quản lý bằng công cụ thuế để chấm dứt ngay tình trạng đầu cơ, đưa đất đai trở về giá trị thực thì mới phát triển được.

Nguồn: Vietnambiz