THỊ TRƯỜNG CHẠM NGƯỠNG TÂM LÝ: KHI GIÁ KHÔNG CÒN LÀ YẾU TỐ QUYẾT ĐỊNH

Theo báo cáo quý I/2025 của CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện đạt khoảng 75 triệu đồng/m², mức tăng nhẹ so với quý trước nhưng chậm nhất trong gần hai năm qua. Đây là tín hiệu rõ ràng cho thấy động lực tăng giá đang suy yếu, nhất là sau giai đoạn “nóng hừng hực” từ năm 2023 – thời điểm nhiều dự án tăng tới 35-40%.

Cùng lúc đó, giá thứ cấp (chuyển nhượng) chỉ nhích 3%, đạt khoảng 50 triệu đồng/m² – một con số thể hiện rõ tâm lý phòng thủ từ phía người mua. Sự dè chừng của thị trường phản ánh đúng tình hình kinh tế vĩ mô: lãi suất dù giảm nhẹ nhưng niềm tin vào thị trường chưa hồi phục.

NHỮNG CON SỐ KHÔNG BIẾT NÓI DỐI: LỰC CẦU LAO DỐC, TỶ LỆ HẤP THỤ SỤT GIẢM

Cushman & Wakefield chỉ rõ: trong quý I/2025, thị trường chỉ tiêu thụ khoảng 4.300 căn hộ, giảm tới 53% so với quý trước. Nguyên nhân? Tâm lý người mua “giữ tiền chờ thời”, trong bối cảnh áp lực chi tiêu gia tăng và triển vọng kinh tế chưa thực sự sáng sủa.

Điều đáng nói: hơn 77% nguồn cung mới là ở phân khúc cao cấp và hạng sang – nơi đa phần người Việt không đủ khả năng chi trả, trong khi phân khúc căn hộ giá rẻ gần như biến mất khỏi bản đồ bất động sản Hà Nội. Đây là hệ quả của việc phát triển bất động sản chạy theo biên lợi nhuận thay vì nhu cầu thực.

“CẮT LỖ” – CHIÊU TRÒ HAY HẬU QUẢ?

Trong vai trò một phóng viên điều tra kinh tế, tôi đã khảo sát một số dự án như Masteri West Heights, FLC Garden City, Trung Yên Plaza... – nơi từng được đẩy giá lên cao chót vót trong năm 2023. Hiện nay, mức giá rao bán đã giảm 2-5% so với đỉnh, đi kèm làn sóng "rao cắt lỗ" rầm rộ trên mạng xã hội và các sàn giao dịch.

Nhưng hãy tỉnh táo: đa phần mức “cắt lỗ” này chỉ là giảm kỳ vọng, không phải giảm dưới giá vốn. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, nhận định thẳng: “Chủ nhà bắt đầu điều chỉnh sau khi kỳ vọng vượt xa thực tế thanh khoản. Nếu không giảm, tài sản sẽ bị chôn vốn lâu dài”.

Song, không phải mọi đợt cắt lỗ đều là chiêu trò. Ông Phạm Đức Toản, TGĐ EZ Property, tiết lộ: nhiều nhà đầu cơ chỉ mới thanh toán 15-20% giá trị hợp đồng nhưng không còn khả năng theo tiến độ, buộc phải bán tháo để thoát hàng. Điều này xảy ra phổ biến ở các điểm nóng đầu cơ phía Tây, Đông và Nam Hà Nội – nơi tăng giá ảo từng ngày trong suốt năm 2023.

CUNG KHÔNG CÒN KHAN HIẾM – VÁCH NGĂN MỚI CỦA ĐẦU TƯ

CBRE dự báo Hà Nội sẽ đón gần 31.700 căn hộ mới trong năm 2025, tập trung ở các khu vực ven đô như Đan Phượng, Long Biên, Đông Anh – những nơi hạ tầng còn đang hoàn thiện và nhu cầu thực chưa rõ ràng.

Nguồn cung không còn khan hiếm, trong khi lực cầu suy yếu, là tổ hợp nguy hiểm cho giới đầu cơ. Nhà đầu tư thông minh cần phân biệt rõ giá trị thật và giá trị kỳ vọng trong bối cảnh hiện nay. Bởi thị trường bất động sản không vận hành bằng cảm xúc – mà bằng dòng tiền thực và khả năng hấp thụ dài hạn.

LỜI KẾT: GIẢM TỐC KHÔNG PHẢI KHỦNG HOẢNG – NHƯNG LÀ THỜI KHẮC TỈNH NGỘ

Chung cư Hà Nội đang không sụp đổ, nhưng rõ ràng không còn là kênh “ăn chắc mặc bền” như nhiều người ảo tưởng. Với vai trò là một nhà báo kinh tế độc lập, tôi cho rằng: đây là thời điểm tốt để thị trường tái cân bằng, loại bỏ những bong bóng tăng giá ngắn hạn và hướng tới giá trị bền vững hơn – nơi người mua thực chứ không phải “lướt sóng gia tốc” mới là lực đẩy chính.

cre: Bất động sản thời đại