Cung ít – cầu cao; tác động của Bảng giá mới: kỳ vọng của người bán tăng cao- người mua cũng dần chấp nhận; lạm phát kỳ vọng tăng cao trước thông tin tín dụng năm 2025 có thể lên tới 16% hoặc hơn; Chủ đầu tư nâng giá; Môi giá tạo sóng, Tay to lợi dụng công cụ đấu giá để đẩy giá cả khu vực cận kề ...vv và vv. Tất cả đều đúng và có lý... dưới một góc nhìn khác, người viết đưa ra một lý do rất căn cơ đó là “vòng quay tiền’ giảm mạnh, xin lý giải như sau:

Công thức chung của nền kinh tế là: Vòng quay tiền (V) x Cung tiền (M2) = Giá cả (P) x Sản lượng hàng hóa, dịch vụ (Q). Xét điều kiện kinh tế vĩ mô của Thế giới, của Việt Nam, các căng thẳng địa chính trị và Chiến tranh thương mại…, trên cơ cở số liệu 5 tháng đầu năm 2025 cho thấy:

i) Cung tiền (M2) đã và sẽ tăng mạnh: tính đến ngày 15/4, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 16,23 triệu tỷ đồng, tăng 3,95% so với cuối năm 2024 và tăng 18,19% so với cùng kỳ năm ngoái (Báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội của NHNN). Mục tiêu GDP 8% và 16% tăng trưởng tín dụng, tiền trả cho đội ngũ cán bộ, công chức khi sáp nhâp, giải thể, tiền ào ạt từ đầu tư công….vv vừa tạo ra kỳ vọng tăng giá hàng hóa và nỗi lo tiền mặt mất giá….

ii) Vòng quay tiền tệ (V) đã và đang tiếp tục xu thế giảm…Năm 2024 V đạt 0.67 lần (mức cân bằng là 1 và khi nền kinh tế sôi động V thường đạt mức 2,5-3,5 lần), 5 tháng đầu năm 2025, V chỉ đạt mức 0.4 lần. Với tiềm lực ngân sách quốc gia hiện tại, giải pháp tăng shock cho V như “phát tiền cho dân tiêu” là điều không tưởng, các giải pháp khác thúc đẩy V đều khá căn cơ và cần thời gian thẩm thấu: thúc đẩy tiêu dùng, tăng cường đầu tư (cần có vĩ mô ổn định, niềm tin củng cố); giải phóng lượng tiền khổng lồ đang nằm chết trong BĐS, vàng, coint (trong khi các dấu hiệu vĩ mô lại kích thích dòng vốn vào các kênh này); giải phóng nợ xấu, khơi thông dòng vốn…(luật hóa một số nội dung tại Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về xử lý nợ xấu- việc sửa đổi các vấn đề pháp lý chưa bao giờ nhanh và đơn giản)

iii) ở vế kia của phương trình, Q - tổng sản lượng hàng hóa, dịch vụ…. có tốc độ tăng được cho là khiêm tốn- dù không có số liệu thống kê chính thức nhưng xem xét Chỉ số Nhà Quản trị Mua hàng (PMI) trong 6 tháng gần đây, chỉ có 1/6 tháng có PMI trên 50 điểm (12/2024: 49.8, các tháng 1-5/2025 lần lượt là: 48,9; 49,2; 50,5; 45,6; 49,8) cho thấy cho thấy sức khỏe ngành sản xuất suy giảm một cách đáng lo ngại và dường như đã hình thành xu thế tháng sau thấp hơn tháng trước ….

Vậy là P tăng cao là tất yếu, là hợp logic !

Tại sao giá Bất động sản lại cao bất thường và trụ đỉnh lâu ? 

Giá BĐS ở ta đã tăng quá cao sau 2 lần bong bong bóng chồng bong bóng (giai đoạn 2016-2018 (tiền rẻ tràn lan, huy động dễ dàng từ TPDN) sau đó do thời Covid 2020-2021 (không biết làm gì ngoài CK và BĐS). Năm 2022 và 2023, Chính phủ điều tiết điều tiết nên thị trường chững lại, sụt giảm và đóng băng thanh khoản … tuy nhiên, vì nhiều lý do mà Nhà điều hành không mạnh tay …vậy nên thị trường điều chỉnh ở mức độ vừa phải và không đồng đều ở các phân khúc.

Như đã đặt vấn đề ban đầu, giá neo cao do nhiều nguyên nhân đã được rất, rất nhiều người đề cấp tới. Dưới tác động của chính sách tiền tệ nới lỏng và kỳ vọng mới từ sự triển khai đồng thời 3 Luật (Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS và Luật nhà ở từ 1/8/2024) với Bảng giá mới sát giá thị trường …. Đã cản trở, thậm chí triệt tiêu nỗ lực kéo giá xuống của Nhà điều hành trong thời gian qua. 

Theo nguyên tắc, V quay bao nhiều lần thì số lần vốn và số lần tạo ra doanh thu tương ứng bấy nhiêu lần. Như một lẽ tự nhiên, đồng tiền sẽ tự tìm tới nhưng nơi mà nó dễ sinh sôi này nở nhất. Thường thì khi V trên 1, dòng tiền có xu hướng đi vào sản xuất, kinh doanh và ngược lại, ở dưới ngưỡng 1, dòng tiền có xu thế tìm tới các kênh đầu cơ. Thời Covid 2020-2022, sản xuất đình đốn V chỉ lần lượt là 0,55 (2020);0,6 (2021) và 0,64 (2022) nhưng BĐS và Chứng khoán lại tăng vọt là một ví dụ thực tiễn.

Làm gì với BĐS hiện nay ? sẽ cần một cái đầu lạnh và trí tuệ, hy vọng sẽ có hứng để trở lại chủ đề này trong bài tiếp theo!Bn