Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Giá Bất động sản neo cao, không chịu giảm: Vòng quay tiền (V) thấp- một lý do bị lãng quên (bài 1)

Chắc những người quan tâm tới kênh đầu tư này đã từng nghe các lý giải cho việc giá BĐS tăng shock và neo cao quá lâu:

Giá Bất động sản neo cao, không chịu giảm: Vòng quay tiền (V) thấp- một lý do bị lãng quên (bài 1) - 1

Cung ít – cầu cao; tác động của Bảng giá mới: kỳ vọng của người bán tăng cao- người mua cũng dần chấp nhận; lạm phát kỳ vọng tăng cao trước thông tin tín dụng năm 2025 có thể lên tới 16% hoặc hơn; Chủ đầu tư nâng giá; Môi giá tạo sóng, Tay to lợi dụng công cụ đấu giá để đẩy giá cả khu vực cận kề ...vv và vv. Tất cả đều đúng và có lý... dưới một góc nhìn khác, người viết đưa ra một lý do rất căn cơ đó là “vòng quay tiền’ giảm mạnh, xin lý giải như sau:

Công thức chung của nền kinh tế là: Vòng quay tiền (V) x Cung tiền (M2) = Giá cả (P) x Sản lượng hàng hóa, dịch vụ (Q). Xét điều kiện kinh tế vĩ mô của Thế giới, của Việt Nam, các căng thẳng địa chính trị và Chiến tranh thương mại…, trên cơ cở số liệu 5 tháng đầu năm 2025 cho thấy:

i) Cung tiền (M2) đã và sẽ tăng mạnh: tính đến ngày 15/4, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 16,23 triệu tỷ đồng, tăng 3,95% so với cuối năm 2024 và tăng 18,19% so với cùng kỳ năm ngoái (Báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội của NHNN). Mục tiêu GDP 8% và 16% tăng trưởng tín dụng, tiền trả cho đội ngũ cán bộ, công chức khi sáp nhâp, giải thể, tiền ào ạt từ đầu tư công….vv vừa tạo ra kỳ vọng tăng giá hàng hóa và nỗi lo tiền mặt mất giá….

ii) Vòng quay tiền tệ (V) đã và đang tiếp tục xu thế giảm…Năm 2024 V đạt 0.67 lần (mức cân bằng là 1 và khi nền kinh tế sôi động V thường đạt mức 2,5-3,5 lần), 5 tháng đầu năm 2025, V chỉ đạt mức 0.4 lần. Với tiềm lực ngân sách quốc gia hiện tại, giải pháp tăng shock cho V như “phát tiền cho dân tiêu” là điều không tưởng, các giải pháp khác thúc đẩy V đều khá căn cơ và cần thời gian thẩm thấu: thúc đẩy tiêu dùng, tăng cường đầu tư (cần có vĩ mô ổn định, niềm tin củng cố); giải phóng lượng tiền khổng lồ đang nằm chết trong BĐS, vàng, coint (trong khi các dấu hiệu vĩ mô lại kích thích dòng vốn vào các kênh này); giải phóng nợ xấu, khơi thông dòng vốn…(luật hóa một số nội dung tại Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về xử lý nợ xấu- việc sửa đổi các vấn đề pháp lý chưa bao giờ nhanh và đơn giản)

iii) ở vế kia của phương trình, Q - tổng sản lượng hàng hóa, dịch vụ…. có tốc độ tăng được cho là khiêm tốn- dù không có số liệu thống kê chính thức nhưng xem xét Chỉ số Nhà Quản trị Mua hàng (PMI) trong 6 tháng gần đây, chỉ có 1/6 tháng có PMI trên 50 điểm (12/2024: 49.8, các tháng 1-5/2025 lần lượt là: 48,9; 49,2; 50,5; 45,6; 49,8) cho thấy cho thấy sức khỏe ngành sản xuất suy giảm một cách đáng lo ngại và dường như đã hình thành xu thế tháng sau thấp hơn tháng trước ….

Vậy là P tăng cao là tất yếu, là hợp logic !

Tại sao giá Bất động sản lại cao bất thường và trụ đỉnh lâu ? 

Giá BĐS ở ta đã tăng quá cao sau 2 lần bong bong bóng chồng bong bóng (giai đoạn 2016-2018 (tiền rẻ tràn lan, huy động dễ dàng từ TPDN) sau đó do thời Covid 2020-2021 (không biết làm gì ngoài CK và BĐS). Năm 2022 và 2023, Chính phủ điều tiết điều tiết nên thị trường chững lại, sụt giảm và đóng băng thanh khoản … tuy nhiên, vì nhiều lý do mà Nhà điều hành không mạnh tay …vậy nên thị trường điều chỉnh ở mức độ vừa phải và không đồng đều ở các phân khúc.

Như đã đặt vấn đề ban đầu, giá neo cao do nhiều nguyên nhân đã được rất, rất nhiều người đề cấp tới. Dưới tác động của chính sách tiền tệ nới lỏng và kỳ vọng mới từ sự triển khai đồng thời 3 Luật (Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS và Luật nhà ở từ 1/8/2024) với Bảng giá mới sát giá thị trường …. Đã cản trở, thậm chí triệt tiêu nỗ lực kéo giá xuống của Nhà điều hành trong thời gian qua. 

Theo nguyên tắc, V quay bao nhiều lần thì số lần vốn và số lần tạo ra doanh thu tương ứng bấy nhiêu lần. Như một lẽ tự nhiên, đồng tiền sẽ tự tìm tới nhưng nơi mà nó dễ sinh sôi này nở nhất. Thường thì khi V trên 1, dòng tiền có xu hướng đi vào sản xuất, kinh doanh và ngược lại, ở dưới ngưỡng 1, dòng tiền có xu thế tìm tới các kênh đầu cơ. Thời Covid 2020-2022, sản xuất đình đốn V chỉ lần lượt là 0,55 (2020);0,6 (2021) và 0,64 (2022) nhưng BĐS và Chứng khoán lại tăng vọt là một ví dụ thực tiễn.

Làm gì với BĐS hiện nay ? sẽ cần một cái đầu lạnh và trí tuệ, hy vọng sẽ có hứng để trở lại chủ đề này trong bài tiếp theo!Bn 

0

Bình luận

Sau nhiều tháng không có khách mua, một số chủ nhà trong ngõ tại Hà Nội đã chấp nhận giảm kỳ vọng về giá

Sau một thời gian tăng trưởng "nóng", phân khúc nhà trong ngõ tại Hà Nội đang có dấu hiệu chững lại. Nhiều chủ nhà phải chấp nhận giảm giá hàng trăm triệu đồng để nhanh tìm được khách mua. Dù đã điều chỉnh nhưng mặt bằng giá rao bán vẫn được đánh giá là quá cao. Xem thêm
Sau nhiều tháng không có khách mua, một số chủ nhà trong ngõ tại Hà Nội đã chấp nhận giảm kỳ vọng về giá  - 1

Mình tưởng nguồn cung tăng thì giá sẽ hạ, ai ngờ... “mỗi mét vuông là một cú sốc tâm lý”!

Vì đang lên kế hoạch mua nhà nên dạo này mình chăm đọc báo cáo thị trường. Nghe tin quý II/2025 Hà Nội sắp bung hơn 8.000 căn hộ mới, gấp đôi quý I, mình hí hửng tưởng sẽ dễ thở hơn chút. Ai ngờ... giá vẫn tăng đều đều, chẳng khác gì cái thời “hạn hán nguồn cung”. Xem thêm
Mình tưởng nguồn cung tăng thì giá sẽ hạ, ai ngờ... “mỗi mét vuông là một cú sốc tâm lý”!   - 1

BÁN NHÀ XONG, ÔM TIỀN MẮC KẸT CHẬT VẬT TÌM MUA CĂN HỘ MỚI

Việc bán được nhà là điều đáng mừng. Tuy nhiên, không ít người rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan đã chốt giao dịch nhưng vẫn chưa tìm được nơi ở mới. Xem thêm
BÁN NHÀ XONG, ÔM TIỀN MẮC KẸT CHẬT VẬT TÌM MUA CĂN HỘ MỚI  - 1

Sống - Kinh doanh - Cho thuê - Tích sản: Một căn shophouse Vinhomes Royal Island có thể làm tất cả

Không chỉ là điểm đến lý tưởng để kinh doanh hay an cư, các căn shop house nằm trên “thương phố tỷ đô” Tương Lai và Hạnh Phúc thuộc Vinhomes Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng) còn là“cỗ máy sinh lời” đa năng cho nhà đầu tư. Với thiết kế linh hoạt, khả năng khai thác tối đa và tiềm năng tăng giá mạnh mẽ, dòng sản phẩm này đang thu hút sự quan tâm lớn trên thị trường. Xem thêm
Sống - Kinh doanh - Cho thuê - Tích sản: Một căn shophouse Vinhomes Royal Island có thể làm tất cả - 1

Biệt thự Vịnh Bình Minh – Chốn an trú đẳng cấp, di sản vững bền

Biệt thự Vịnh Bình Minh - “viên ngọc quý” giữa Vinhomes Wonder City (Đan Phượng, Hà Nội) là nơi dừng chân của những người đã vượt qua cuộc đua và bắt đầu hành trình sống trọn vẹn. Nhưng xa hơn những trải nghiệm cá nhân, đây là chốn an cư họ chọn để gửi gắm “lá chắn tài chính” cho nhiều thế hệ kế tiếp. Xem thêm
Biệt thự Vịnh Bình Minh – Chốn an trú đẳng cấp, di sản vững bền - 1

Giá nhà Hà Nội cao hơn TP.HCM 2 lần? Cơ hội hay thách thức cho HCM?

TP.HCM là trung tâm kinh tế năng động bậc nhất cả nước mà giá nhà ở, đặc biệt căn hộ không bằng Hà Nội, thậm chí có thời điểm chỉ bằng ½ ở cùng phân khúc. Vì sao lại có sự chênh lệch như thế này? Xem thêm
Giá nhà Hà Nội cao hơn TP.HCM 2 lần? Cơ hội hay thách thức cho HCM? - 1

Chung cư Hà Nội tràn nguồn cung giá cao: Mỗi căn hộ là một giấc mơ… chỉ có điều là của người khác!

Nếu từng nghĩ thị trường bất động sản Hà Nội đang “hụt hơi” thì xin mời quay xe gấp. Vì giữa lúc người dân còn đang đắn đo giữa “mua nhà hay về quê nuôi cá trồng rau”, thì thị trường lại ồ ạt bung ra hàng loạt dự án mới toanh, giá cao ngất ngưởng, tiện ích lung linh, cam kết sống đẳng cấp – chỉ có điều cái ví của người mua vẫn nằm ở… phân khúc khác. Xem thêm
Chung cư Hà Nội tràn nguồn cung giá cao: Mỗi căn hộ là một giấc mơ… chỉ có điều là của người khác! - 1

💸 Khi tiền thuế gần bằng... tiền bán đất: Người dân Nghệ An khóc ròng với bảng giá đất mới

Từ ngày 21/5/2025, bảng giá đất mới do UBND tỉnh Nghệ An ban hành chính thức có hiệu lực, kéo theo hàng loạt hệ lụy đối với người dân khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất. Xem thêm
💸 Khi tiền thuế gần bằng... tiền bán đất: Người dân Nghệ An khóc ròng với bảng giá đất mới  - 1

Lấy chồng rồi mới hiểu, mua được căn nhà không khó, khó là biết rõ căn nhà đó có thực sự thuộc về mình hay không.

Mình 28 tuổi, lấy chồng chưa đầy nửa năm nhưng cuộc hôn nhân ấy khiến mình nhận ra một sự thật mà trước đây chưa từng nghĩ tới. Rằng đôi khi, người ta có thể cùng mình dựng một mái nhà nhưng không có ý định để mình là chủ nhân trong đó. Xem thêm

Blanca City chinh phục nhà đầu tư với cơn lốc booking ngay 30 phút đầu tiên

Ngày 15/6/2025 tại Aroma Center – Vũng Tàu, Sun Property (thành viên Tập đoàn Sun Group) chính thức giới thiệu dự án Blanca City – đô thị biển lớn bậc nhất miền Nam. Sự kiện không chỉ ghi dấu ấn bằng concept độc đáo, không khí sôi động từ hàng nghìn khách hàng, mà còn thiết lập kỷ lục ấn tượng: 358 booking chỉ trong 30 phút đầu tiên, phản ánh sức hút mạnh mẽ của “thành phố trắng bên đại dương”. Xem thêm
Blanca City chinh phục nhà đầu tư với cơn lốc booking ngay 30 phút đầu tiên - 1

TRÁI CHIỀU DỰ BÁO DIỄN BIẾN GIÁ CHUNG CƯ HÀ NỘI

Giá chung cư tại Hà Nội từ đầu năm 2025 đến nay có dấu hiệu chững lại. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, thời gian tới xu hướng giá theo hướng điều chỉnh giảm, còn doanh nghiệp cho rằng với tình hình hiện tại thì khó có thể giảm hơn, mà vẫn tiếp tục xu hướng điều chỉnh tăng. Xem thêm
TRÁI CHIỀU DỰ BÁO DIỄN BIẾN GIÁ CHUNG CƯ HÀ NỘI  - 1

Ấn tượng từ Gala ROXMei “Đẹp và Chất" của ROX Group

​Tối 15/6, Gala “Đẹp và Chất" đã đưa cán bộ nhân viên ROX Group và khách mời đi qua hành trình đầy cảm xúc từ những khoảnh khắc đẹp nhất trong mùa ROXMei 2025, thời khắc ý nghĩa khởi đầu cho hành trình 30 năm thuận ích đến những phút giây thăng hoa cùng âm nhạc. Xem thêm
Ấn tượng từ Gala ROXMei “Đẹp và Chất" của ROX Group - 1

Chắc nhiều người đang quan tâm: Gần một nửa dự án chung cư cũ Hà Nội giảm giá trong quý I

Một sáng đẹp trời, khi thị trường còn đang mơ màng với giấc mơ “bất động sản phục hồi”, thì một tin từ các báo bỗng nhiên làm người mua nhà tỉnh cả ngủ: gần một nửa dự án chung cư cũ Hà Nội đã âm thầm giảm giá trong quý I/2025. Xem thêm
Chắc nhiều người đang quan tâm: Gần một nửa dự án chung cư cũ Hà Nội giảm giá trong quý I - 1

Mua nhà nội đô hay “đổ tiền” vùng ven: Cú lắc đầu của kẻ tỉnh, cú gật đầu của người mơ

Ở cái thời buổi giá vàng lên như ngựa, giá xăng leo như khỉ, còn giá nhà thì cứ như tên lửa, thì câu hỏi “nên mua chung cư nội đô hay đầu tư bất động sản vùng ven” chẳng khác gì hỏi “yêu người đẹp sang chảnh hay cưới người hiền quê mùa”. Cái nào cũng có cái “được” và cái “rủi ro tiềm ẩn” khiến người tính đầu tư phải nhăn trán, đau đầu hơn cả tính lãi ngân hàng. Xem thêm
Mua nhà nội đô hay “đổ tiền” vùng ven: Cú lắc đầu của kẻ tỉnh, cú gật đầu của người mơ - 1

DỞ KHÓC DỞ CƯỜI VỚI THẦY PHONG THUỶ 😂

Trong quá trình làm nghề kiến trúc lẫn phong thủy, tôi gặp vô số câu chuyện vì gia chủ quá tin vào phong thủy dân gian, dẫn đến kết cục dở khóc dở cười. Ví dụ một cặp vợ chồng trẻ tự hào về căn nhà theo phong cách tối giản, vô cùng đẹp của mình, nên rất thích mời bạn bè đến tham quan. Xem thêm
DỞ KHÓC DỞ CƯỜI VỚI THẦY PHONG THUỶ 😂  - 1

Chỉ hơn 0,6ha đất vì sao 6 nhà đầu tư đổ xô vào dự án NOXH hơn 1.400 tỉ tại Thanh Hóa?

Tỉnh Thanh Hóa vừa công bố danh sách 6 nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án nhà ở xã hội tại lô NOXH-01, thuộc Khu tái định cư phường Quảng Thành, TP Thanh Hóa. Với tổng vốn đầu tư hơn 1.402 tỷ đồng và quy mô dân số dự kiến khoảng 2.000 người. Xem thêm
Chỉ hơn 0,6ha đất vì sao 6 nhà đầu tư đổ xô vào dự án NOXH hơn 1.400 tỉ tại Thanh Hóa?  - 1

Từ ngày 1/7/2025 một thay đổi trong thủ tục đất đai sẽ giúp bạn tiết kiệm cả đống thời gian, công sức: Lưu ý nhé!

Từ ngày 1/7/2025, một thay đổi tưởng nhỏ nhưng sẽ giúp dân tình thở phào: bạn không còn bắt buộc phải nộp hồ sơ đất đai ở đúng nơi có đất nữa mà có thể chọn bất kỳ điểm tiếp nhận nào trong cùng một tỉnh/thành phố. Xem thêm
Từ ngày 1/7/2025 một thay đổi trong thủ tục đất đai sẽ giúp bạn  tiết kiệm cả đống thời gian, công sức: Lưu ý nhé! - 1

Thuê nhà 10 triệu/tháng trong 10 năm = 1 tỷ 2. Mất trắng thật sao?

Nghe câu này quen không: “Thuê nhà là ném tiền qua cửa sổ. Ráng mà mua, có cái để lại.” Ai cũng nói vậy, từ ông chú hàng xóm tới bạn bè đồng nghiệp. Xem thêm
Thuê nhà 10 triệu/tháng trong 10 năm = 1 tỷ 2. Mất trắng thật sao? - 1

Business Suite cao cấp The Ninety Complex: Sản phẩm đầu tư đột phá

Ngày 15/6 vừa qua, sự kiện giới thiệu mô hình sản phẩm Business Suite thuộc dự án The Ninety Complex (90 đường Láng, Hà Nội) đã thu hút hàng trăm khách hàng và nhà đầu tư tham gia. Sản phẩm được đánh giá cao về công năng sử dụng và khả năng khai thác cho thuê, tiềm năng tăng giá vượt trội. Xem thêm
Business Suite cao cấp The Ninety Complex: Sản phẩm đầu tư đột phá - 1

Nhà ở xã hội thứ cấp: Từng là nơi “trú ẩn”, nay bỗng hóa “thánh địa đầu tư”

Không biết từ bao giờ, cụm từ “nhà ở xã hội” – vốn gắn liền với hình ảnh những căn hộ khiêm tốn, giá cả “hạt dẻ”, dành cho người thu nhập thấp – bỗng dưng xuất hiện trong danh sách “ưu tiên săn đón” của giới đầu tư bất động sản. Xem thêm
Nhà ở xã hội thứ cấp: Từng là nơi “trú ẩn”, nay bỗng hóa “thánh địa đầu tư” - 1

Ở NHÀ 10 TỶ NHƯNG LƯƠNG KHÔNG ĐỦ SỐNG

Tôi có người bạn, nhà mặt tiền, hai lầu đúc kiên cố, nghe bảo rằng đã từng định giá xấp xỉ 10 tỷ đồng. Nhưng lúc nào gặp cũng thấy bạn than thở: "Làm gì cũng thiếu trước hụt sau, tháng nào cũng phải mượn xoay, chờ lương về mới trả nổi tiền điện nước với tiền học cho con". Xem thêm
Ở NHÀ 10 TỶ NHƯNG LƯƠNG KHÔNG ĐỦ SỐNG  - 1

Giá nhà ở xã hội đang ngày càng đắt đỏ: Người mua nhà thu nhập thấp hoang mang

Nhà ở xã hội được kỳ vọng là chốn an cư cho những người thu nhập thấp, người lao động và công chức chưa có khả năng mua nhà thương mại. Thế nhưng, tại Hà Nội, giấc mơ ấy đang ngày một xa vời. Xem thêm
Giá nhà ở xã hội đang ngày càng đắt đỏ: Người mua nhà thu nhập thấp hoang mang - 1

GIẢI MÃ LÝ DO NGƯỜI TRẺ VẪN CHƯA MUỐN MUA NHÀ

Mua nhà là giấc mơ lớn, nhưng với người trẻ, đó là bài toán nan giải giữa tài chính eo hẹp, chi phí sinh hoạt cao và tâm lý sống linh hoạt thời hiện đại. Xem thêm
GIẢI MÃ LÝ DO NGƯỜI TRẺ VẪN CHƯA MUỐN MUA NHÀ   - 1

Lương 20 triệu, nữ nhân viên văn phòng đánh liều mua được căn hộ 2.4 tỷ đồng ở Hà Nội: "Nợ là một cam kết để mình sống có kỷ luật hơn"

Với mức thu nhập 20 triệu đồng mỗi tháng, tôi dành tới 15 triệu để trả nợ mua nhà và chỉ còn lại 5 triệu để sống. Nhiều người bảo tôi liều, nhưng với tôi, đó là cách để sống có kỷ luật và dũng cảm làm chủ tương lai. Xem thêm
Lương 20 triệu, nữ nhân viên văn phòng đánh liều mua được căn hộ 2.4 tỷ đồng ở Hà Nội: "Nợ là một cam kết để mình sống có kỷ luật hơn" - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết