Dịch bệnh Covid-19 đã gây ảnh hưởng đến số lượng giao dịch trên thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2020, tuy nhiên theo số liệu từ Savills Việt Nam, giá bán chung cư sơ cấp trên thị trường vẫn tăng 7% theo năm đạt 1.460 USD/m2.

Tại phân khúc biệt thự liền kề, giá sơ cấp trong quý cũng tăng mạnh do nguồn cung mới có giá cao. Giá sơ cấp trung bình của biệt thự là 4.764 USD/m2, tăng 19% theo quý.

Trong khi đó, giá trung bình liền kề đạt 4.458 USD/m2, tăng 9% theo quý. Giá nhà phố khoảng 7.306 USD/m2, tăng 18% theo quý. Trong các dự án mới, Tập đoàn Sunshine có giá chào bán cao nhất do các dự án có vị trí đắc địa ngay tại quận Tây Hồ.

Giá trung bình thứ cấp toàn thị trường tăng nhẹ 1,1% theo quý cho biệt thự, tăng 0,5% theo quý cho liền kề và 0,1% theo quý cho nhà phố.

Lý giải nguyên nhân khiến giá bất động sản Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2020 tiếp tục tăng cao, bất chấp những ảnh hưởng tiêu cực từ đại dịch Covid-19, bà Đỗ Thu Hằng Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, nguồn cầu trên thị trường vẫn còn rất lớn.

Thị trường nhà ở là phân khúc ổn định. Quá trình đô thị hóa, tăng trưởng dân số mạnh mẽ và quy mô hộ gia đình giảm tạo ra nguồn cầu về nhà ở. 

Tính đến 2020, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đạt 37% thấp hơn so với các nước Đông Nam Á (50%) và Châu Á (51%). Tốc độ đô thị hóa chậm cho thấy tiềm năng lớn cho sự phát triển trong tương lai.

Dân số Việt Nam đạt 96 triệu người trong năm 2019 và dự kiến đạt 120 triệu vào năm 2050 với tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt 57%. 

Tầng lớp trung lưu hiện chiếm 13% dân số và được dự đoán sẽ lên mức 26% vào năm 2026. 

Tổng số hộ gia đình tăng 1,8% mỗi năm trong giai đoạn 2009-2019. Mỗi hộ dân trung bình có 3,5 người, thấp hơn 0,3 người so với 2009. 

Cầu lớn trong khi đó nguồn cung các dự án trên thị trường hiện đang hạn chế là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao. Theo Savills, trong quý II/2020, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội chỉ có năm dự án mới và giai đoạn tiếp theo của bảy dự án cung cấp khoảng 6.200 căn hộ mới ra thị trường. 

Nguồn cung căn hộ này tăng 28% theo quý nhưng giảm 6% theo năm. Nguồn cung sơ cấp trên thị trường cũng tăng 5% theo quý nhưng giảm 6% theo năm xuống còn 29.200 căn hộ. Trong đó, căn hộ hạng B tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với 74% thị phần.

Tương tự, tại phân khúc biệt thự liền kề, sau giai đoạn giãn cách xã hội, thị trường chỉ có tám dự án mới được triển khai và giai đoạn mới của hai dự án, cung cấp khoảng 790 căn, tăng 17% theo quý nhưng vẫn giảm 44% theo năm. 

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung trên thị trường đều đến từ các dự án của Vingroup. Từ năm 2016 đến 2019, Vingroup luôn chiếm thị phần lớn nhất trong khoảng thời gian này, khoảng 39% thị phần. 

Tập đoàn này cũng được kỳ vọng sẽ dẫn đầu nguồn cung mới trong năm 2020. Hiện Vingroup chưa mở bán dự án thấp tầng nào ở Hà Nội trong nửa đầu năm 2020 nhưng dự định sẽ mở bán giai đoạn đầu của dự án Vinhomes Wonder Park ở huyện Đan Phượng cuối năm nay.

Trong khi nguồn cung hạn chế và giá bất động sản tăng cao thì thanh khoản tại các dự án đều ghi nhận sự giảm mạnh so với năm 2019. 

Thị trường chung cư Hà Nội quý II ghi nhận 5.400 giao dịch, giảm 43% theo năm. Nửa đầu năm có 10.300 giao dịch, giảm 47% theo năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 30% và giảm 17 điểm % theo năm. 

Tại phân khúc biệt thự liền kề, khoảng 470 căn bán được trong quý II, giảm 78% theo Năm. Tỷ lệ hấp thụ trong quý vẫn ở mức thấp nhất trong ba năm, tại mức 25%, giảm 39% theo năm dù đã tăng 4 điểm % theo quý.

Mặc dù đại dịch khiến nền kinh tế phát triển chậm lại và gia tăng sự thận trọng của người mua, với nguồn cung mới tăng trưởng, hoạt động được cải thiện, cùng với tỷ lệ hấp thụ tăng, Savills dự kiến hiệu suất hoạt động sẽ phục hồi vào quý IV/2020.

Đánh giá về thị trường bất động sản Hà Nội, bà Hằng cho rằng, mặc dù nguồn cung và lượng tồn kho trên thị trường nhiều, tuy nhiên nhìn một cách tổng thể, biên độ giá vẫn tiếp tục tăng trong vài năm qua. Bằng chứng dù ảnh hưởng của Covid-19 nhưng trong 6 tháng đầu năm nhưng xu hướng tăng giá trên thị trường bất động sản vẫn không đề bị ảnh hưởng

Mở rộng ra ngoại thành giúp tăng cung cho bất động sản 

Dự báo sự phát triển của thị trường chung cư Hà Nội, Savills cho biết, trong nửa cuối năm 2020, khoảng 24.200 căn hộ từ bốn dự án hiện tại và 18 dự án tương lai sẽ ra mắt thị trường. 

Trong số 22 dự án này, 68% đang trong quá trình xây dựng và 32% đang làm móng. Các quận/huyện dẫn đầu nguồn cung bao gồm Từ Liêm với 45% thị phần, Gia Lâm với 32% và Hoàng Mai với 9% thị phần.

Cùng với quy hoạch mở rộng đô thị Hà Nội, nguồn cung căn hộ đã mở rộng từ các quận nội thành ra các huyện ngoại thành. Năm 2016, huyện Hoài Đức và Thanh Trì chiếm 10% nguồn cung. 

Trong quý II/2020, bốn huyện Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Thanh Trì chiếm 27% nguồn cung. Tổng số giao dịch tại các huyện tương đương 22% tổng số giao dịch trong nửa đầu năm 2020 nhờ hoạt động tốt của khu vực phía Đông.

Các dự án lớn ở ngoại ô trong tương lai bao gồm Xuân Mai Smart City (3.072 ha), Vinhomes Cổ Loa (299 ha), BRG Smart City (272 ha) và Vinhomes Wonder Park (133 ha). Những dự án này được xem như là một giải pháp bền vững để giảm bớt những gánh nặng về vấn đề dân số, tắc nghẽn giao thông hay thiếu hụt hạ tầng.

Đối với phân khúc biệt thự liền kề, nguồn cung mới trong năm 2020 chủ yếu nằm ở khu vực ven của các quận trung tâm do quỹ đất hạn chế để phát triển các dự án biệt thự/liền kề với quy mô vừa tới lớn. 

Những dự án biệt thự/liền kề mới với quy mô lớn đều tập trung ở các khu ngoại thành như Vinhomes Wonder Park ở Đan Phượng, BRG – Sumitomo Smart City ở Đông Anh, Xuân Mai Smart City ở Chương Mỹ, hay hai khu đô thị của Vinhomes ở Hòa Lạc. Việc đầu tư phát triển tới các khu đô thị vệ tinh sẽ ngày càng rõ ràng hơn.

Matthew Powell Giám đốc, Savills Hà Nội nhìn nhận, sự hạn chế trong nguồn cung trên thị trường bất động sản Hà Nội là một vấn đề quan ngại. 

Tuy vậy, việc phát triển tới các khu vực ngoại thành sẽ giúp gia tăng nguồn cung và thêm nhiều sự lựa chọn. 

Các chủ đầu tư tiếp tục hướng đến phát triển các sản phẩm nhà liền kề và shophouse phù hợp với tầng lớp trung lưu. 

Với tốc độ tăng trưởng dân số đô thị trung bình 2,3% mỗi năm và là thành phố đông dân thứ hai sau TP. HCM, dòng vốn đầu tư mạnh cùng lượng cung tương lai lớn, triển vọng cho thị trường biệt thự/liền kề ở Hà Nội sẽ rất hứa hẹn.