Ngăn ngừa những sai phạm

Thời gian gần đây, xây dựng sai phép, không phép luôn là vấn đề nóng tại nhiều địa phương, nổi cộm lên một số địa bàn có tốc độ đô thị hóa nhanh, như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng... Trong đó, nhiều chủ đầu tư dự án nhà cao tầng đã tự ý “biến” tầng tum hoặc tầng kỹ thuật với hàng chục căn hộ không nằm trong thiết kế được phê duyệt để trục lợi với số tiền lên tới hàng chục tỷ đồng.

Tại TP.HCM, từ năm 2017 đến đầu quý III/2019, Thanh tra xây dựng đã phát hiện xử lý 444 trường hợp vi phạm xây dựng, trong đó có 291 trường hợp xây dựng không phép, 153 trường hợp xây dựng sai phép.

Tại TP. Hà Nội, qua kiểm tra, rà soát trong 6 tháng đầu năm 2019 của trên 2.500 dự án khu đô thị mới, phát triển nhà ở, có 232 dự án vi phạm trật tự xây dựng. Trong đó, có 99 dự án xây dựng không phép, 85 dự án xây dựng sai phép, 31 dự án xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế được duyệt, và 17 công trình xây dựng tác động đến công trình lân cận gây lún, nứt, ảnh hưởng đến cộng đồng dân cư.

Để ngăn chặn vi phạm trong hoạt động xây dựng, năm 2016, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 03/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng. Áp dụng với người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng công trình, nhà thầu trong nước, nhà thầu nước ngoài, các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng công trình trên lãnh thổ Việt Nam.

Sau khi Thông tư số 03/2016 được ban hành, tình trạng chủ đầu tư các dự án chung cư, tòa nhà văn phòng… tự ý thay đổi công năng tòa nhà diễn ra khá phổ biến, trong đó có dự án chủ đầu tư tự ý biến tầng kỹ thuật, tầng tum thang thành căn hộ để bán hay "cắt xén" tầng thương mại của tòa nhà để xây thêm căn hộ... vẫn diễn ra với chiều hướng phức tạp, gây bức xúc và dẫn đến những tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án với cư dân.

Do vậy, Thông tư số 07/2019 được ban hành với nhiều nội dung được sửa đổi, bổ sung sẽ khắc phục những hạn chế. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, Thông tư 07/2019 được ban hành nhằm sửa đổi thay thế một số quy định tại Thông tư 03/2016, một số quy định của Thông tư số 03 sẽ được đưa sang Thông tư mới, trong đó có một số quy định mới hoàn toàn nhằm ngăn chặn tình trạng này, như quy định rõ ràng về tầng tum, tầng lửng, tầng kỹ thuật...

“Tầng tum quy định có diện tích không quá 30% diện tích của sàn mái và phần tum đó chỉ được dùng để che chắn khu vực kỹ thuật. Còn đối với quy định về tầng lửng thì chỉ tính cho nhà ở riêng lẻ, có diện tích không quá lớn, tối đa bằng 65% diện tích của sàn xây dựng ngay bên dưới”, Thứ trưởng Lê Quang Hùng cho hay.

Theo KTS Nguyễn Văn Thanh - Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, Thông tư số 07/2019 đã quy định rất rõ ràng về các loại công trình, như nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, công trình đa năng… Đáng chú ý là những quy định cụ thể về chiều cao của nhà, công trình, kết cấu, cách tính tầng trên mặt đất, tầng hầm (hoặc tầng ngầm), tầng nửa/bán hầm (hoặc tầng nửa/bán ngầm), tầng kỹ thuật, tầng áp mái…

“Với những hướng dẫn rõ ràng thông qua việc tính toán chi tiết các hạng mục công trình, sẽ mang lại hiệu quả tích cực cho công tác quản lý Nhà nước tại các dự án nhà cao tầng, ngăn ngừa việc nâng tầng sai quy định, tránh tình trạng các chủ đầu tư lợi dụng “kẽ hở” để chuyển đổi mục đích sử dụng nhằm trục lợi, có thể dẫn đến hậu quả là xảy ra tranh chấp, khiếu kiện ảnh hưởng đến an ninh - trật tự”, ông Thanh nhìn nhận.

Thu hồi hạng mục xây sai

Việc Thông tư 07/2019 được đưa vào thực hiện, được đánh giá là sẽ mang lại những hiệu ứng tích cực, giảm bớt tình trạng chủ đầu tư các dự án nhà cao tầng tìm mọi cách để “lách luật”. Bởi thực tế trong thời gian qua, rất nhiều công trình xây dựng không đúng thiết kế, giấy phép được phê duyệt (xây dựng sai phép - PV) đã đi vào sử dụng.

Theo KTS Trần Huy Ánh - Hội KTS Hà Nội, đối với các công trình xây dựng sai phép đã được đưa vào sử dụng trong thời gian qua các cơ quan chức năng vẫn đang “loay hoay” tìm phương án giải quyết, nhưng vẫn chưa đạt được kết quả như kỳ vọng.

Trong khi đó, quy định về chế tài xử phạt các dự án xây dựng sai phép cũng đã được quy định rõ ràng tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ, mức phạt tiền tối đa trong lĩnh vực hoạt động đầu tư xây dựng là 1 tỷ đồng, nhưng mức phạt này vẫn chưa thực sự có tính răn đe hiệu quả.

“Lấy ví dụ ở mức tối thiểu, nếu mỗi căn hộ có giá bán khoảng 1 tỷ đồng, nhưng với hàng chục căn hộ xây dựng sai phép tại mỗi dự án thì sau khi nộp phạt chủ đầu tư cũng kiếm được khoản lợi nhuận hàng chục thậm chí và vài chục tỷ đồng. Nên nhiều chủ đầu tư sẵn sàng chịu phạt để được hợp thức hóa phần sai phạm của mình”, KTS Trần Huy Ánh nhìn nhận.

Đồng quan điểm, chuyên gia về quy hoạch đô thị Trần Tuấn Anh cho rằng, cần phải có chế tài mạnh hơn đối với các chủ đầu tư xây dựng dự án sai phép, không chỉ dừng lại là phạt tiền mà nên cân nhắc việc không cấp Giấy phép cho chủ đầu tư đó tại các dự án khác.

“Đối với phần hạng mục công trình đã được “cố tình” xây dựng sai nhằm mục đích trục lợi, có thể xây dựng chế tài tịch thu toàn bộ số tiền mà chủ đầu tư đã thu được từ việc bán các căn hộ xây dựng sai phép. Hoặc có thể thu hồi toàn bộ phần diện tích xây dựng sai phép để sử dụng cho mục đích công cộng và chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn trả toàn bộ số tiền đã bán cho người dân, như vậy thì mới có thể ngăn chặn hoàn toàn vấn nạn xây dựng sai phép để trục lợi”, ông Trần Tuấn Anh nói.