Nhà đầu tư (không chỉ condotel) mà cả shoptel, minihotel, biệt thự nghỉ dưỡng , .... ở nhiều tỉnh thành hải đảo như ngồi trên đống lửa, đặc biệt khi vụ việc ông Chủ xúc xích Đức Việt mất toi 600 tỷ đồng trong một cuộc chơi tất tay với sự “ tư vấn” của Chủ ngân hàng và Chủ dự án “Con cò Bay “ được báo chí ầm ỹ đưa tin; vụ VinGroup bán toàn bộ hệ thống cửa hàng tiện lợi VinMart+ VinEco, giải tán hệ thống điện máy VinPro; vụ Bamboo Airway của Quyết còi chào “bán lúa non” cổ phiếu hãng hàng không này với giá 40k/cổ và cam kết mua lại với giá gấp đôi sau 6 tháng được đánh giá là các ông lớn đang rất khát vốn và đang tái cơ cấu ngành hàng ( xem thêm bài ve sầu thoát xác trên Facebook ngày ...)tiếp đó là các nhận định,đánh giá TT của tây có, ta có... nào là domino, đổ vỡ đến nơi rồi, lời kêu gọi “ hội quân” của các “ đội lái” chuẩn bị tài chính đi “ nhặt xác chết”.

Lặng đi mất 2-3 tuần, liên tiếp gần đây có các cuộc hội thảo, toạ đàm .. trong nam, ngoài bắc về BĐS. Đặc điểm chung của các hội nghị “ khoa học” này là điều được các tập đoàn, CĐT BĐS lớn tài trợ; các diễn giả là những gương mặt quen thuộc trong giới môi giới BĐS cả tây và ta và rất nhiều phóng viên. Thông điệp chung được phát đi là công nhận sự thật “ thị trường trầm lắng” nhưng/ tuy nhiên sau đó các diễn giả tập trung phân tích tiềm năng, nhu cầu lớn, kinh tế vĩ mô ổn định .... cuối cùng là tt sẽ dần ổn định, triển vọng trong dài hạn, đã đến lúc nghiên cứu để mua vào....vv - họ bắt đầu sử dụng “ thuyết nói dối lớn” - ai quan tâm đến thuyết này vui lòng xem tại Facebook của tôi- ngày 1/6/2019

Đúng là không biết đằng nào mà lần!

Cá nhân tôi cho rằng thị trường BĐS đang bị “ rút củi đáy nồi”. Đây là kế thứ 18 của Binh pháp Tôn Tử- theo đó để thắng được đội quân lớn phải tìm cách tiêu hao lực lượng địch: bao vây lâu ngày, chặn đường lương thực, mua chuộc tướng tài....vv đến khi khí thế giảm, quân nhược, tướng nản tấn công chắc giành V.

Nồi dầu BĐS ở ta thời gian 2014- 2018 nhiệt rồi sôi, sau đó giảm do 3 thanh củi chính (1) là vốn (2) là nhà đầu tư - nguồn cung và (3) là đầu cơ đã và đang bị rút đi, cụ thể:

Với (1) đó là hậu quả/kết quả/tác dụng- tuỳ người dùng của Thông tư 36 nay là thông tư 22 của ngân hàng nhà nước v/v quy định giảm tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay dài hạn. Sẽ là “múa dìu qua mắt thợ” nếu phân tích về thông tư này vì đã có quá nhiều báo chí, chuyên gia đã phân tích về vấn đề này với những động từ cực mạnh, cực đắt như: hụt hơi, ngấm đòn, chí tử...

Với (2) là nguồn cung bị giảm sút nghiêm trọng - tới 52% tại Hà Nội và Tp HCM sau những đợt thanh kiểm tra, rà soát về tính pháp lý của các dự án trên diện rộng cả nước. Với những thanh củi cực lớn liên tiếp ở các TP lớn HCM, Đà Nẵng, Đồng Nai, Khánh Hoà...bị đút lò làm cho các “thanh củi” chưa bị phát hiện cũng “tụt” cmn vào rồi nên đíu dám ký- kể cả đúng ! Sắp tới còn rà soát, thanh tra 100 DA 2 bên sông Sài gòn; tranh cãi không ngã ngũ về tính pháp lý của Condotel; chuyện người NN núp bóng mua nhà tại những vị trí nhạy cảm về AnQP; chuyện xét lại giá tính tiền SDĐ đối với các dự án BT... vv có thể nói đây là cuộc “ khủng hoảng về pháp lý” về BĐS.

Thanh củi thứ (3) bị tác động và chi phối lớn bởi (1) và (2). Không có tiền thì khó dùng đòn bẩy tài chính; không có hàng mới thì ôm tiền đi đầu tư cái khác; pháp lý lằng nhằng, nguy cơ chôn vốn cao thì lượn là thượng sách; quá nhiều tấm gương bị cò đất/ CĐT lùa/lừa/xù.... nhiều người là nạn nhân của những quyết định của chính quyền đối với BĐS ở những nơi “lên” đặc khu hụt (Phú quốc, Vân Đồn, Vân phong) hay ở Hoà Vang - Đà Nẵng...dẫn đến tâm lý chán nản, mất niềm tin vào môi giới, vào CĐT, tâm lý “ chim sợ cành cong” là phổ biến mà một khi đã mất niềm tin nhà đầu tư sẽ rời đi- vậy thôi.

Khi củi bị rút đi, độ sôi giảm dần, nguội dần và chắc chắn sẽ lặng đi một thời gian. Lâu hay nhanh tuỳ thuộc rất nhiều vào nhà hoạch định chính sách. Xét về nội hàm của 3 nguyên nhân nêu trên thì có lẽ nó sẽ không nhanh như nhiều nhận định của một số chuyên gia/ diễn giả... tại mấy sự kiện BĐS vừa qua.

( Tôi sẽ trở lại vấn đề này vào hồi sau)