Ngày 30/5/2019, LS Trương Anh Tú (Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú) cho biết, Công ty ông vừa gửi văn bản kiến nghị (hơn 150 trang) về thực trang và giải pháp trong quản lý condotel tại Việt Nam tới Quốc hội và Ủy ban Pháp luật của Quốc hội.

Trong bản kiến nghị này, LS Tú chỉ ra một thực tế, đó là sự phát triển nóng của loại hình bất động sản condotel thời gian qua đã dẫn đến việc xây dựng tràn lan, khó kiểm soát cùng với hàng loạt vụ tranh chấp, điển hình như tranh chấp tại condotel Bavico (Nha Trang) và đến nay, có rất ít căn hộ condotel được cấp “sổ hồng” như cam kết của các chủ đầu tư.

Trước áp lực về nhu cầu cấp “sổ hồng” cho các căn hộ condotel, cơ quan có thẩm quyền một tỉnh miền Trung đã thí điểm cấp “sổ hồng” cho các căn hộ condotel, với mục đích “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Tuy nhiên, theo LS Trương Anh Tú, đây không phải là giải pháp đúng, thậm chí gây nhiều phức tạp cho công tác quản lý về đất đai, dân cư và tiềm ẩn rủi ro cho người dân và xã hội. Do đó, cần định vị góc nhìn pháp luật để quản lý hoạt động này.

Định vị địa vị pháp lý cho Condotel

Điểm đầu tiên vị luật sư đã có nhiều năm nghiên cứu về condotel lưu ý là phải thống nhất khái niệm condotel. Theo đó, condotel là phòng khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư, để phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch.

"Khi khái nhiệm này được thống nhất và thừa nhận chung thì mọi hành vi, quan điểm, luật pháp của chúng ta phải được xây dựng trong khuôn khổ của nó. Sẽ không phát sinh rủi ro cho xã hội và người dân nếu chủ sở hữu khách sạn hay một doanh nghiệp thuê lại khách sạn để kinh doanh theo quy định. Chỉ khi chủ đầu tư của dự án “mở bán” condotel cho các cá nhân có nhu cầu sử dụng, “đầu tư” vào loại hình này thì mới phát sinh vấn đề từ việc công nhận quyền sở hữu của người “mua” đối với condotel, cho đến quản lý cư trú, quy hoạch đô thị, quyền nghĩa vụ các bên trong giao dịch...", LS Trương Anh Tú nêu rõ.

Nhấn mạnh từ "mua" được dùng trong dấu nháy, vị Luật sư Tú chỉ rõ, thực chất đây không phải là hoạt động mua bán quyền sở hữu đối với tài sản, mà bản chất của quan hệ này là quan hệ thuê tài sản, với một bên thuê căn hộ-khách sạn (condotel) của chủ đầu tư với thời hạn theo thỏa thuận, không vượt quá thời hạn giao đất để thực hiện dự án.

"Condotel không phải một đơn vị ở, người “mua” condotel là để đến nghỉ dưỡng trong một khoản thời gian nhất định hoặc cho thuê lại cho người khác đến nghỉ dưỡng trong thời gian nhất định.

Khi người thuê căn hộ condotel, trong thời gian thuê họ có toàn quyền sử dụng, nhưng khi đến nghỉ dưỡng thì phải tuân thủ sự vận hành, quản lý của chủ đầu tư condotel đó, việc cho thuê lại căn hộ condotel của họ phải được sự đồng ý và kiểm soát của chủ đầu tư condotel. Đồng thời, việc đến nghỉ dưỡng của họ phải được đơn vị quản lý condotel đăng ký theo quy định như khách lưu trú của khách sạn.

Chính vì thế, ông nhấn mạnh cần thiết phải ban hành các quy định để quản lý giao dịch đối với condotel, theo hợp đồng thuê căn hộ khách sạn. Trong trường hợp này, không cần thiết phải cấp “sổ hồng” cho condotel. Chủ đầu tư và người thuê để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê lại hoàn toàn có thể tự thỏa thận ký hợp đồng thuê được công chứng, trên cơ sở hợp đồng mẫu do nhà nước quy định. Chính phủ nên giao cho Bộ VH-TT-DL (không nên giao cho BXD như hiện nay) xây dựng về hợp đồng mẫu và quy chế quản lý, sử dụng condotel.

Việc xây dựng các quy định của pháp luật về condotel là để Nhà nước kiểm soát việc đầu tư xây dựng, cho thuê – thuê – cho thuê lại và vận hành condotel như một căn hộ khách sạn. Chỉ khác biệt là cần những quy định riêng hướng dẫn, điều chỉnh việc có hàng nghìn người thuê condotel để nghỉ dưỡng, cho thuê lại trong thời gian thỏa thuận với chủ đầu tư. Thời gian thuê, cho thuê lại condotel không được vượt quá thời hạn sử dụng đất của dự án, LS Trương Anh Tú lưu ý. 

Cảnh báo nhiều hệ lụy khi thừa nhận condotel là sản phẩm bất động sản

Trong văn bản gửi Quốc hội và Ủy ban Pháp luật, LS Trương Anh Tú đã chỉ ra những hệ lụy khi xây dựng quy phạm pháp luật theo hướng thừa nhận condotel là một tài sản, một sản phẩm bất động sản.

Trong trường hợp cấp “sổ hồng” cho các căn hộ condotel, LS Tú cho rằng nó sẽ phá hỏng tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này.

Nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các căn hộ condotel trong khi các căn hộ này lại sử dụng với mục đích để ở và có sự ràng buộc rất lớn với chủ đầu tư thì dễ nảy sinh tranh chấp.

Về vấn đề quản lý và sử dụng, LS Trương Anh Tú đặt ra hàng loạt câu hỏi mà ông thừa nhận là rất khó giải quyết nếu sửa luật để xem việc thuê condotel là mua bán căn hộ khách sạn để cấp “sổ hồng” cho condotel: Ai sẽ có trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ khi xuống cấp? Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ của căn hộ. Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại căn hộ condotel và biến khách sạn thành khu dân cư? 

Kiến nghị trả condotel về đúng bản chất

LS Trương Anh Tú cho rằng, không phải vì khung pháp lý điều chỉnh chưa đầy đủ mà một số ban ngành và một số địa phương đang cố tình “lái” vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư.

Bản chất của đầu tư condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch, do đó phải khẳng định loại đất sử dụng để xây condotel là đất dịch vụ, thương mại và không thể biến nó thành đất ở.

Nếu để kích cầu cho sự phát triển của condotel, tạo tâm lý ổn định cho người “mua” thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xây dựng khung pháp lý đối với Hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự như trường hợp Thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước trước đây", LS Trương Anh Tú gợi ý.

Từ đây, vị luật sư nhấn mạnh, Quốc hội không cần thiết phải tiến hành sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và một số luật khác để mở đường cho việc cấp “sổ hồng” cho condotel cũng như việc coi giao dịch sản phẩm này là giao dịch một sản phẩm bất động sản.

Thay vào đó, Quốc hội có thể thực hiện quyền giám sát để yêu cầu Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn về Hợp đồng thuê condotel. Trong quá trình xây dựng Nghị định, Thông tư hướng dẫn về Hợp đồng thuê, quy chế giao dịch và sử dụng condotel… Cần để Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch chủ trì soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật theo chức năng ngành.