Bảng giá đất mang nặng tính "áp đặt"

Hà Nội vừa thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất để thẩm định dự thảo Bảng giá đất trên địa bàn thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024. 

Thấp xa so với thị trường

Dự thảo Bảng giá đất được Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất trên thị trường tại 584 xã, phường, thị trấn trên địa bàn TP. Bảng giá đất mới dự kiến sẽ được công bố trước 1/1/2020, sau đó được tổng hợp gửi kết quả báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường trước ngày 15/01/2020.

PGS,TS Ngô trí Long - Chuyên gia kinh tế chỉ rõ, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. 

PGS,TS Ngô trí Long dẫn chứng, trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% khung giá đất thị trường. Tương tự như thế, khung giá đất cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 - 60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận.

Vì thế khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng... thì mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ.

Theo báo cáo của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao về các vụ án hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, các quyết định hành chính về đất đai chiếm 74,6%; vụ việc khiếu nại, tố cáo phức tạp, đông người chủ yếu thuộc lĩnh vực đất đai.

Ví dụ như Quyết định số 96 quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố (từ 1/1/2014 đến ngày 31/12/2019) của UBND thành phố Hà Nội, giá đất ở thuộc địa bàn quận trung tâm giai đoạn 2015 - 2019 được quy định thuộc top cao, nhiều tuyến phố có giá đất ở vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Như tuyến phố Hàng Đào, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ có giá đất niêm yết cao nhất với mức cụ thể 162 triệu đồng/m2. Thực tế, giá đất giao dịch ở các con phố này trên thị trường luôn cao hơn rất nhiều, phổ biến 500 - 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 1 tỷ đồng/m2.

Hay dự án cải tạo mở rộng đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, tuyến đường huyết mạch vào trung tâm Hà Nội, tiến độ yêu cầu là cuối năm 2017 phải hoàn thành. Tuy nhiên, do giá đất không sát thị trường nên dự án gặp rất nhiều vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng. Thời gian hoàn thành dự án phải lùi lại đến tháng 6/2018 và tiếp tục chậm tiến độ. 

Phải tính đúng, tính đủ

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, mặc dù Luật Đất đai 2013 bỏ hình thức lập và công bố khung giá đất hằng năm, thay vào đó là xây dựng khung giá đất áp dụng trong thời gian 5 năm. Tuy nhiên, việc này chỉ thay đổi cách làm, còn về bản chất giá đất được quy định trong khung giá và giá thị trường vẫn có sự chênh lệch rất lớn.

Chưa kể, việc điều chỉnh và định lại giá theo chu kỳ 5 năm/lần là quá dài. Trong khi ở các quốc gia khác như Thụy Điển, Chính phủ điều chỉnh giá hàng loạt 6 năm/lần, nhưng có điều chỉnh nhỏ khoảng 6 tháng/lần, còn Singapore có thời gian điều chỉnh 1 năm/1 lần.

Cũng theo Luật sư Hà, câu chuyện đền bù theo giá thị trường là một yêu cầu phù hợp thực tế, nhưng điều mà mọi người lo ngại nhất đó chính là về mặt tổ chức thực hiện khi các tỉnh hình thành hội đồng thẩm định không có chuyên môn nên thẩm định mang tính hình thức là chủ yếu. Nhà nước cũng chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp, hệ thống theo dõi cập nhật giá đất thị trường.

Còn PGS,TS Ngô trí Long cho rằng, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình. Mặc dù Điều 115 và 116 có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... do vậy giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm. 

Vấn đề xác định đúng giá trị đất đai trong bối cảnh ngân sách nhà nước khó khăn nguồn thu, nợ công cao, đây là vấn đề rất quan trọng. Giá trị đất đai khi khi chuyển đổi quyền sử dụng phải được tính đúng, tính đủ theo đúng giá thị trường. 

“Đây là điểm quan trọng cần sửa đổi trong Luật Đất đai tới nhằm không làm mất giá trị đất đai, khi mà đất đó đang thuộc quyền quyết định của Nhà nước, giá trị tăng thêm phải đi vào ngân sách nhà nước” - PGS,TS Ngô trí Long khẳng định.