Mọi người đều biết quy hoạch đô thị nước ta hiện nay đang có nhiều vấn đề. Ta thử nhìn ra thế giới xem họ làm thế nào.

New York, New Delhi, New Mexico City... họ xây một thành phố mới kế bên thành phố cũ với quy hoạch hiện đại. Người dân sẽ từ từ chuyển sang thành phố mới mà sống. Khi lượng dân cư của thành phố cũ còn rất ít ỏi, họ quy hoạch lại thành phố cũ cho đồng bộ với thành phố mới.

Để làm được điều này họ dùng chính sách "đất nền đổi căn hộ". Một đất nền sẽ được đổi ra một căn hộ có cùng giá trị hoặc nhiều căn hộ sao cho tổng giá trị cộng lại bằng giá trị của cái đất nền ấy. Bệnh viện, trường học được di dời đến nơi mới. Song song với việc đó họ cấm mua bán sang nhượng đất đai bất động sản ở thành phố cũ.

Bệnh viện, trường học dời đi thì thành phố cũ có khác gì ngoại ô. Một lượng dân cư rất lớn sẽ di dời theo rất nhanh trong thời gian rất ngắn. Thành phố cũ sẽ dần giống như thành phố ma. Đến lúc đó, các nhà quy hoạch sẽ ra tay xử lý lại toàn thành phố hay từng phần như Thủ Thiêm, kiểu gì cũng được. Khi đổi đất như vậy, nhà nước sẽ nợ các nhà đầu tư bất động sản ở thành phố mới giá trị trao đổi tương đương.

Quy hoạch càng chậm, nợ càng to vì lãi mẹ đẻ lãi con. Phải quy hoạch thật nhanh để các nhà đầu tư quay lại thành phố cũ xây dựng cơ sở hạ tầng mới. Hạ tầng xây dựng xong thì thành phố cũ và mới sẽ đồng bộ với nhau, việc cấm mua bán bất động sản được dỡ bỏ. Bởi vì thành phố cũ có nhiều nhà mặt tiền, diện tích rất lớn nên người ta sẽ "chêm" vào quy hoạch một diện tích kha khá công viên cây xanh.

Như vậy, sức chứa dân cư của thành phố cũ sẽ bị giảm đi rất nhiều. Khác với Việt Nam, trừ những nơi đất đai rộng rãi, dân cư thưa thớt, người ta cấm mua bán đất nền mà chỉ được mua bán nhà ở hoặc công trình trên đất.

Tức là đất nền phải được đầu tư xây dựng gì đó và mua bán giá trị của cái đầu tư trên đất ấy mà thôi. Diện tích đất to mà giá trị đầu tư thấp thì chỉ có thể bán với giá thấp. Từ đó hạn chế việc hét giá đất trên trời. Cùng một mảnh đất anh xây một cái nhà lá thì anh chỉ được bán cái giá trị xây dựng của cái nhà lá ấy, xây khách sạn 5 sao thì bán cái khách sạn 5 sao ấy.

Chứ không cho phép mua bán đất nền thoải mái dẫn đến phá vỡ quy hoạch, giá cả bất động sản tăng chóng mặt mà giá trị thật của cái bất động sản ấy lại gần như không có. 

Anh bán cái nhà 100m2 thì cái nhà ấy phải xây trên cái nền đất có diện tích tối thiểu là 100m2 chứ chả lẽ cái nhà có thể lơ lửng trong không khí sao? Việt Nam mình là cố tình nhầm lẫn giữa "sở hữu toàn dân" và "sở hữu cá nhân". Sở hữu cá nhân là nội hàm, sở hữu toàn dân là ngoại biên. Ngoại biên bao trùm lên nội hàm bằng chính sách luật nhưng không phá vỡ nội hàm.

Cái nhà là của anh nhưng cái nền nhà là của nhà nước. Chính sách luật chỉ cho phép anh bán cái nhà mà không cho phép anh bán cái nền nhà là đã phân biệt rạch ròi rồi. Cái nhà của anh cũ nát thì nó chỉ được bán với giá "cũ nát" còn cái đất nền là của nhà nước, không ai được phép mua bán.

Anh sở hữu cái nhà nhưng mỗi năm anh phải đóng thuế đất cho nhà nước, chính là tiền thuê cái nền nhà (cũng là tiền anh phải trả cho cơ sở hạ tầng xung quanh cái nhà ấy). Ở chung cư thì tiền thuế này rất thấp (vì nhiều tầng, nhiều người cùng sống trong một không gian diện tích chung) mà ở nhà trệt thì thuế rất cao vì chỉ có mình anh trả, tùy anh chọn. Nhà nước muốn lấy lại đất thì phải mua lại cái nhà của anh rồi muốn làm gì thì làm. Luật của nước ngoài là như vậy.

Khi ai đó cần đất đai để đầu tư, họ sẽ đăng ký với chính quyền. Chính quyền khoanh một vuông đất chưa quy hoạch cho họ. Việc của họ là tìm các vị chủ nhân của các công trình trên đất ấy để thương lượng giá cả. Bởi vì chỉ được phép bán công trình trên đất mà không được phép bán đất nên giá cả là rất mềm nếu so với ta. Ai không muốn bán bất động sản của mình giá cao?

Muốn giá cao thì phải đầu tư vào đó chứ không phải mua rồi chờ giá cao hơn bán lại. Đầu tư càng nhiều, bất động sản giá càng cao, càng đúng với giá trị thật và nền kinh tế càng phát triển.

Thử nghĩ mà xem, mua đi bán lại cái nền đất trống không để rồi cuối cùng giá quá cao, người cần đất để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh mua không nổi còn đất thì cứ để hoang ra đó vì bán không được. 

Có đầu tư kinh doanh thì mới tạo ra việc làm, mọi người nuôi sống lẫn nhau chứ đất đai bỏ hoang thì ai có lợi? Thành phố ngày càng phình to về mọi hướng nhưng đất bỏ hoang vẫn chiếm một diện tích không nhỏ. Điều đó cũng có nghĩa là tốc độ quay vòng vốn toàn xã hội là rất, rất, rất (tôi cố tình nhấn mạnh 3 chữ "rất") chậm chạp.