Phân khúc nhu cầu "ở thật" luôn chiếm tỷ trọng lớn nguồn cung trên thị trường mấy năm nay, đặc biệt bối cảnh từ năm 2019 đến nay rất ít các dự án mới bung hàng do vấn để thanh tra, giám sát và quản lý chặt vấn đề pháp lý bất động sản. Theo đó, các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất và triển khai được dự án mới trong phân khúc này cơ bản đều được đánh giá tích cực. Nhưng yếu tố bất ngờ là COVID-19 gần như đã đảo lộn hoàn toàn các kế hoạch đề ra.

Dưới đây là bảng so sánh kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp địa ốc niêm yết chứng khoán.

CTCP phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL) công bố báo cáo tài chính quí 2 với doanh thu thuần giảm 68% so với cùng kì năm trước, còn 101 tỷ đồng. Theo NTL, dịch COVID-19 tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh khiến tiến độ bán hàng và thu tiền chậm lại, dẫn đến doanh thu bị sụt giảm so với quí 2/2019. Lợi nhuận gộp tương ứng giảm 47%, còn 60 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí bán hàng tăng đột biến từ 139 triệu đồng lên 3,5 tỷ đồng. Kết quả công ty bão lãi giảm phân nửa so với cùng kỳ, đạt 42 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng, NTL đạt 143 tỷ đồng doanh thu thuần và 68 tỷ đồng lãi trước thuế, tương ứng giảm 68% và 55% so với nửa đầu năm 2019. Với kết quả này, NTL mới hoàn thành được 16% chỉ tiêu doanh thu và 17% lãi trước thuế cả năm.

Tại thời điểm cuối tháng 6/2020, hàng tồn kho chiếm phần lớn trong tài sản ngắn hạn, ghi nhận 1.160 tỷ đồng, tập trung phần lớn vào chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tại các dự án Dịch Vọng (175 tỉ đồng), dự án khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 (427 tỉ đồng) và dự án khu 23ha Bãi Muối (483 tỷ đồng). Dòng tiền hoạt động kinh doanh chính trong 6 tháng đầu năm dương gần 4 tỷ đồng, thấp hơn hẳn so với cùng kỳ là 151,5 tỷ đồng.

Dù suy giảm, nhưng tình hình kinh doanh của NTL còn khá khẩm hơn rất nhiều vì còn ghi nhận lãi vài chục tỷ đồng, trong khi có những doanh nghiệp đã phải báo lỗ quý 2. Đất Xanh báo lỗ quỹ 2 hơn 29 tỷ đồng – quý báo lỗ đầu tiên trong 4 năm gần nhất.

BCTC cho thấy, doanh thu thuần của Đất Xanh giảm 43% còn 478 tỷ đồng, chủ yếu giảm từ doanh thu dịch vụ môi giới bất động sản. Đây là quý cao điểm diễn ra dịch COVID-19, chính sách giãn cách xã hội được thực thi nên các hoạt động xây dựng, mở bán dự án, tập trung đông người bị hạn chế. Mặt khác, kỳ này, DXG không còn ghi nhận đột biến ở doanh thu tài chính do không còn lãi thanh lý đầu tư (cùng kỳ 228 tỷ đồng), trong khi chi phí tài chính tiếp tục tăng gấp đôi, 101 tỷ đồng. Điều này được lý giải bởi công ty tiếp tục gia tăng nợ vay 1.445 tỷ đồng nợ vay trong nửa đầu đầu năm, chủ yếu từ nguồn phát hành trái phiếu. Kết quả, công ty báo lỗ 29 tỷ đồng.

Theo giải trình từ DXG, do chi phí tài chính tăng, chưa kịp đối chiếu, ghi nhận doanh thu lợi nhuận từ các dự án công ty đã bán hàng thành công như Opal Boulevard, Saint Mortiz. Tại thời điểm 30/6/2020, tồn kho DXG tăng 30% so với đầu kỳ, lên 8.844 tỷ đồng, bằng 42% tổng tài sản - là nguyên nhân chính dẫn đến âm dòng tiền kinh doanh 1.679 tỷ đồng (cùng kỳ âm 653 tỷ đồng). Hàng tồn kho tập trung chủ yếu ở dự án xây dựng dở dang Gem Sky World (3.289 tỷ đồng) và Gem Riverside.

Điểm tích cực là DXG đang có khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn hơn 2.086 tỷ đồng, gấp 2,3 lần đầu kỳ.

Công ty liên kết của DXG, là CTCP LDG (LDG) cũng có một quý kinh doanh tiêu cực, khi lợi nhuận giảm đến 99%, còn vỏn vẹn 1 tỷ đồng, trong khi doanh thu ghi nhận 393 tỷ đồng, gấp 10 lần so với cùng kỳ. Kết quả này chủ yếu đến từ sự mất hút doanh thu tài chính trong kỳ này, chỉ đạt hơn 30 triệu đồng giảm mạnh so với con số 150 tỷ đồng cùng kỳ, đồng thời chi phí tài chính gấp 12 lần và chi phí bán hàng gấp 4,9 lần.

Thua lỗ nặng (kể cả trước khi có dịch bệnh covid), CTCP Đầu tư và Phát triển Dự án Hạ tầng Thái Bình Dương (PPI) tiếp tục đứng trong hàng ngũ thua lỗ nhiều năm. Đáng chú ý, vốn chủ sở hữu công ty tại thời điểm cuối quý 2 chính thức ghi nhận con số âm.

Cụ thể, PPI đạt 828 triệu đồng doanh thu thuần từ kinh doanh bất động sản, gấp 3,5 lần so với cùng kỳ. Nhưng vẫn không đủ để bù đắp cho giá vốn 21,7 tỷ đồng, tăng đến 6.579% đã khiến PPI lỗ gộp gần 21 tỷ đồng. Kết quả lỗ sau thuế gần 64 tỷ đồng.

Vốn chủ sở hữu của PPI chính thức ghi nhận mức âm 251 triệu đồng. Tiền và tương đương tiền của PPI đến cuối quý 2 còn gần 426 triệu đồng. Tình hình thua lỗ của PPI cũng đã kéo dài 4 năm. Với tình hình kinh doanh bi đát, ngày 20/05/2019, PPI đã chính thức bị hủy niêm yết bắt buộc trên sàn HOSE. Ngày 27/05/2019, Công ty được giao dịch trên sàn UPCoM.

Là doanh nghiệp bất động sản nhưng CTCP Địa ốc 11 (D11) đã không có doanh thu từ mảng bất động sản trong 2 quý đầu năm nay. Quý 2, doanh thu chỉ 5 tỷ đồng, giảm đến 97% so với cùng kỳ, dù doanh thu tài chính tăng lên 2 tỷ đồng và các chi phí đều giảm mạnh nhưng vẫn không thể kéo nổi lợi nhuận. Kết quả lợi nhuận ròng chỉ 3,2 tỷ đồng, giảm đến 76%.

Lưu chuyển tiền thuần của D11 ghi nhận âm hơn 47 tỷ đồng chủ yếu do tăng hàng tồn kho, trong khi đó cùng kỳ dương 134 tỷ đồng. Trong cơ cấu nguồn vốn, D11 có khoản vay lớn nhất 86 tỷ đồng vay từ ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam nhằm phục vụ cho việc xây dựng dự án cao ốc Thoại Ngọc Hầu, lãi suất theo từng lần giải ngân và khoản vay được đảm bảo bằng việc thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án Thoại Ngọc Hầu).

Đáng chú ý, với tình hình kinh doanh bết bát, nhưng giá cổ phiếu D11 có những "cơn điên" khi tăng nóng khoảng cuối tháng 5, đạt đỉnh lịch sử 43.400 đồng/cp sau 17 phiên tăng liên tục, tương ứng tăng đến 140%. Thanh khoản kèm theo có sự đột biến, nhưng sau đó, D11 cũng sụt giảm nhanh chóng hơn phân nửa, hiện còn khoảng 18.800 đồng/cp.

Bi đát không kém, CTCP Đầu tư và phát triển du lịch Vinaconex (VCR) thậm chí còn không có doanh thu trong khi chi phí quản lý tăng 19,73%, dẫn đến lợi nhuận sau thuế âm gần 2,3 tỷ đồng. Đáng chú ý hơn, tình hình không có doanh thu của VCR đã kéo dài ở nhiều quý các năm trước, và hầu như chỉ ghi nhận doanh thu gần nhất trong quý 4/2019. Theo đó, dù ghi nhận 37,2 tỷ đồng doanh thu trong quý 4/2019 giúp doanh thu cả năm đạt 37 tỷ đồng mức cao nhất trong 5 năm gần nhất nhưng vẫn ghi nhận lỗ ròng 8,2 tỷ đồng. Theo giải trình của VCR, các dự án của doanh nghiệp đang vướng mắc thủ tục pháp lý nên kết quả kinh doanh 2019 không đạt kế hoạch đề ra.

Theo báo cáo tài chính kiểm toán năm 2019, VCR có khoản tiền chậm nộp về sử dụng đất của dự án Khu đô thị Cái Giá (Cát Bà) là 132,4 tỷ đồng, được tính từ năm 2012 - 2019, Công ty đã thực hiện ghi nhận số tiền này vào chi phí năm 2019 là 6,2 tỷ đồng và điều chỉnh hồi tố vào các năm 2017 và 2018 tương ứng 124 tỷ đồng và 2,2 tỷ đồng. Doanh nghiệp cũng cho biết đã nộp đầy đủ số tiền chậm nộp kể trên và thêm hơn 133 tỷ đồng tiền sử dụng đất còn nợ vào ngân sách TP. Hải Phòng.

Theo Thạch Lam - Nhà đầu tư