Hà Trần

Hà Trần

Định Giá Bất Động Sản : những điều cơ bản cần có.

Đây là bộ môn khó chứ không dễ , chẳng có bộ khung định giá nào sau khi điền đầy đủ giá trị vào là ra chuẩn con số giá được. Nó chỉ ra giá trị có thể chấp nhận và gần đúng ở thị trường phân khúc tại thời điểm được định giá.

-Có những căn nhà chủ kẹt tiền bán rẻ, thậm chí bán hớ giá, có những vị trí độc tôn , sinh lợi và phù hợp với người mua mới. Họ trả cao hơn để sở hữu.

-Việc định giá giúp chúng ta có cái nhìn về giá trị bđs , giúp chủ nhà dễ bán nhà hơn,không kêu quá cao khó tiếp cận được với khách hàng. Giúp người mua ko bị mua hớ,mua cao hơn thị trường nhiều lần.

Định Giá Bất Động Sản : những điều cơ bản cần có. - Ảnh 1
Định Giá Bất Động Sản : những điều cơ bản cần có. - Ảnh 2

Bài viết dựa trên thực tế kinh nghiệm bản thân bỏ qua các công thức lằng nhằng từ các cty thẩm định và định giá.

Trước khi định giá bạn phải thẩm định tài sản và khảo sát tài sản.

=> Xác định chủ quyền chính chủ.

=> Xác định sổ đúng vị trí bds đang định giá.

=> Xác định hiện trạng bds tại thời điểm đang bán.

Khảo sát:

- Vị trí: mặt tiền,hẻm xe hơi hay xe máy,bao nhiêu m, lộ giới đã hết chưa , hẻm có thông không, khu vực có ngập không, có lỗi phong thủy không.

- Tiện ích: bds kết nối xung quanh, chợ, trường, bệnh viện, siêu thị , dễ dàng đi lại các quận.

- Đường : tuyến chính và tuyến phụ

- Kết cấu: tùy theo cấp nhà trên sổ hồng thể hiện, và việc hoàn công xây dựng từ năm nào.

Khi có thời gian mình so sánh với hiện trạng căn nhà. Sửa mới,cơi nới....nó có được cập nhật biến động chưa, nhà đã hoàn công chưa.

=> Khảo sát việc xây dựng của các bất động sản liền kề và của khu vực, việc này nhằm mình đoán và biết trước khu vực có hạn chế về quy hoạch xây dựng ,cũng như quy hoạch giao thông lộ giới hẻm và mặt tiền như nào.

Một số nơi hạn chế chiều cao như Tân Bình và Gò Vấp ( do sân bay, đường cất và hạ cánh)

Một số quy hoạch thấp tầng , quy hoạch hỗn hợp, quy hoạch cây xanh.

=> Check quy hoạch tạm thời cho bds đang định giá. ( xác định quy hoạch bạn phải lên phòng tài nguyên môi trường Quận nơi bds đó check quy hoạch, thậm chí làm giấy xác nhận quy hoạch để người mua họ có cái nhìn).

Khảo sát giá:

Trước khi khảo sát giá mình xác định nhu cầu : Mua ở, mua kinh doanh cho thuê, mua đầu tư ( xây ,sửa,bán). Giá trị cũng phù hợp vào nhu cầu bạn mua để làm gì. Mỗi sản phẩm phù hợp theo nhu cầu có mức độ thẩm định giá trị khác nhau.

Khảo sát 10 căn bds xung quanh và khu vực có những điểm tương đồng bds bạn đang thẩm định.

So sánh giá trị thanh khoản cho thuê bds có nhiều căn 5ty nhưng chỉ cho thuê dc 8tr,nhưng có căn 5ty lại cho thuê dc 20tr.

Thêm một cái khảo sát về giá rất quan trọng nữa đó là lịch sử cập nhật biến động trên sổ:

=> Một cuốn sổ cũ : chính chủ lâu đời, nhiều năm chưa bán.

=> Một cuốn sổ trong một năm thay 4 đến 6 lần chủ theo kinh nghiệm đây 90% nhà mua đi bán lại, bạn là người mua cuối giá có thể cao hơn thị trường 25%

=> Sổ mới tinh tên chủ trên bìa sổ.

Định giá:

Dựa vào khảo sát ,thẩm định sơ bộ về bds phía trên bạn tiến hành định giá bds này, một phần thói quen và kinh nghiệm bản thân mình xin chia sẽ :

=> Mình chia giá trị căn nhà theo số mét vuông đất & giá trị xây dựng ( diện tích đất dc công nhận trên sổ) theo khung:

20m2 30m2 50m2 75m2 100m2 và trên 100m2.

Tại sao mình chia như vậy: mình ngầm hiểu mỗi sản phẩm nó có cân nặng giá trị cũng như số mét vuông người dùng sử dụng để phục vụ nhu cầu ở hoặc kinh doanh.

=> Chiều ngang nhà: 2m 3m 4m 5m trên 5m.

=> Hẻm trước nhà : 2m 3m 4m 5m trên 5m.

=> Số nhà : nhà 1 sẹc, 2 sẹc, 3 sẹc cách đường chính bao xa.

=> Kết cấu: sàn giả, bê tông cốt thép, tường đơn ,tường đôi, bao nhiêu tầng, diện tích sử dụng ( giá trị xây dựng).

=> Định giá trị xây dựng : nhà đã xây bao lâu, diện tích sàn dc xây dựng, nội ngoại thất ( mình có một bài riêng về giá trị xây dựng, xin phép úp sau).

Tất cả nội dung phía trên mình liệt kê ra bạn chỉ cần lấy một thông tin đầy đủ và phân tích từng mục như phía trên bạn lúc này sẽ có giá cơ sở như sau:

- Phân khúc 5ty trong khu vực bds có giá 100tr/ m2 sẽ có nhà như thế nào. Ví dụ: 5ty mua được nhà 30m2 hẻm 3m , nhà 2 sẹc ,kết cấu trệt lửng hai lầu.

Phân khúc 5ty trong khu vực bds có giá 200tr/m2 sẽ có nhà như nào. Ví dụ: 5ty mua được nhà 17m2 hẻm 3m , nhà 2 sẹc, kết cấu : trệt 2 lầu.

Từ đây ta có thêm khung giá đất trung bình mỗi khu vực .

Dưới 100tr trên 100tr

Dưới 200tr trên 200tr

Một số bạn hỏi anh ơi giá đường đó m2 đất nhiêu anh ơi, xin thưa khó lòng trả lời đc lắm. Nó rất nhiều thông tin phía trên để cấu thành giá. 

Muốn định giá gần đúng bạn phải thực hành liên tục so sánh liên tục các giá trị cấu thành giá, thì ở bất kỳ quận nào bạn cũng có thể định được giá.

CÁM ƠN CÁC BẠN ĐÃ ĐỌC BÀI.

..........By Phan Vi...........

0

Bình luận

Giá nhà đất đường Lê Văn Lương biến động sau kết quả thanh tra

Một số môi giới cho rằng, giá căn hộ trên đường Lê Văn Lương (Hà Nội) không giảm nhưng khả năng thanh khoản có xu hướng sụt giảm sau khi Thanh tra Bộ Xây dựng chỉ ra loạt sai phạm tại tuyến đường này. Xem thêm
Giá nhà đất đường Lê Văn Lương biến động sau kết quả thanh tra - 1

Có nên đổi chung cư 5 năm 1 lần?

Nhiều người quan điểm cho rằng, mốc thời gian hợp lý nhất cho lựa chọn ở chung cư là 5 năm. Đó là khoảng thời gian để họ tận hưởng được tất cả dịch vụ, chất lượng công trình ở giai đoạn tốt nhất. Đồng thời, đây là thời điểm hợp lý để giá chung cư tăng cao mà không bị mất giá. Thực hư vấn đề này như thế nào? Xem thêm
Có nên đổi chung cư 5 năm 1 lần? - 1

Sau định giá nhà tự động, OneHousing tiếp tục tung ra công cụ phân tích thị trường thông minh

Chờ đợi thủ tục, loạn giá cả, nhiễu thông tin,…những nỗi lo ngại thường trực của người mua nhà giờ đây sẽ được hóa giải nhờ sự giúp sức của công nghệ trong bất động sản. Xem thêm
Sau định giá nhà tự động, OneHousing tiếp tục tung ra công cụ phân tích thị trường thông minh - 1

Hơn 5.000m2 "đất vàng" của Vietcombank bỏ hoang 14 năm, liên tục điều chỉnh quy hoạch nhưng không đưa đất vào sử dụng.

Thời điểm năm 2008, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) được TP Hà Nội giao khu đất vàng rộng hơn 5.000 m2 nằm tại ngã 5 Trần Thái Tông, giao Tôn Thất Thuyết, Phạm Văn Bạch (đối diện Cung tri thức Thủ đô) có 3 mặt tiền để xây trụ sở. Xem thêm
Hơn 5.000m2 "đất vàng" của Vietcombank bỏ hoang 14 năm, liên tục điều chỉnh quy hoạch nhưng không đưa đất vào sử dụng. - 1

Lễ ra mắt Felicity Phu Quoc: Đại tiệc trọn vẹn cho nhà đầu tư

Diễn ra ngày 3/7, lễ ra mắt dự án Felicity Phu Quoc managed by Mövenpick Hotels & Resorts đem đến không gian nghệ thuật đặc sắc và chứng kiến niềm vui của các nhà đầu tư khi thành công sở hữu những “tuyệt phẩm” bất động sản cận hồ - kế biển tại Phú Quốc. Xem thêm
Lễ ra mắt Felicity Phu Quoc: Đại tiệc trọn vẹn cho nhà đầu tư - 1

Một số hộ dân khu dân cư Việt Sing – Bình Dương nhiều năm chưa được cấp sổ

Đã qua nhiều năm, một số hộ dân mua đất tại dự án khu định cư Việt Sing (TP.Thuận An, tỉnh Bình Dương) hơn 10 năm nay vẫn chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) khiến nhiều hộ dân phải đi "cầu cứu" khắp nơi. Xem thêm
Một số hộ dân khu dân cư Việt Sing – Bình Dương nhiều năm chưa được cấp sổ - 1

Sở hữu chất sống xanh đỉnh cao tại LUMIÈRE Boulevard với chính sách ưu việt

LUMIÈRE Boulevard (Vinhomes Grand Park, TP. Thủ Đức) nâng chuẩn mực sống của cư dân lên tầm cao mới với kiến trúc xanh 3D độc đáo cùng hệ thống tiện ích đẳng cấp quốc tế. Xem thêm
Sở hữu chất sống xanh đỉnh cao tại LUMIÈRE Boulevard với chính sách ưu việt  - 1

Mua đất kiểu 'đặt gạch xí chỗ' chờ lên giá

Nhiều người mua đất để dành giống như người đặt gạch xí chỗ trước, khi chưa thực sự dùng đến hoặc chờ ai cần thì bán lại chỗ. Xem thêm
Mua đất kiểu 'đặt gạch xí chỗ' chờ lên giá - 1

Thị trường bất động sản như lực sĩ đang cử tạ thì bị cù nách vậy

Tôi nói vậy bởi gần đây tôi thấy rất nhiều người muốn nghe nhận định về thị trường hiện tại. Xem thêm
Thị trường bất động sản như lực sĩ đang cử tạ thì bị cù nách vậy - 1

HACC1: Vi phạm tại Times Tower, miệt mài vay nợ

HACC1 vừa bị cả Thanh tra Bộ Xây dựng và Thanh tra Chính phủ “bêu tên”, vừa trong tình trạng miệt mài vay nợ. Xem thêm
HACC1: Vi phạm tại Times Tower, miệt mài vay nợ - 1

Hùa theo đấu giá để tăng giá, đất Mê Linh lại rơi vào trầm lắng

Sau các phiên đấu giá đất vừa qua, thị trường bất động sản Mê Linh (Hà Nội) đã tăng giá hơn so với trước đó, nhưng hiện tại lại gần như vắng bóng giao dịch. Xem thêm
Hùa theo đấu giá để tăng giá, đất Mê Linh lại rơi vào trầm lắng - 1

Review dự án Diamond Connect - Dĩ An, Bình Dương: Phù hợp để ở hay đầu tư?

Về vị trí , mặt tiền đường QL1k ( Chạy 1 tuyến Phạm Văn Đồng từ TP.HCM là tới) Dĩ An Bình Dương , đối diện chợ Đông Hoà , gần làng đại họ TpHCM. Ban đầu tôi dự kiến sẽ gắn số liệu Tp Dĩ An vào, cơ mà nghĩ một hồi thì Dĩ An phát triển thế nào thì ai cũng biết cả. Xem thêm
Review dự án Diamond Connect - Dĩ An, Bình Dương: Phù hợp để ở hay đầu tư? - 1

Người mua nhà lo lắng khi lãi suất được dự báo tăng

Thời gian qua, lãi suất ngân hàng cho vay ở mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây, vì lẽ đó, nhiều người đã tranh thủ vay để mua nhà. Tuy nhiên, gần đây, lãi suất huy động của các ngân hàng đã bắt đầu tăng, nhiều người lo lắng khi hết thời gian ưu đãi. Xem thêm
Người mua nhà lo lắng khi lãi suất được dự báo tăng - 1

Du lịch phục hồi, bất động sản gắn với du lịch nghỉ dưỡng trên đà tăng tốc

Bất động sản gắn với du lịch nghỉ dưỡng đang nhanh chóng trở lại đường đua. Trong đó, sức hấp dẫn của mô hình bất động sản nằm trong hệ sinh thái du lịch - nghỉ dưỡng - giải trí quy mô lớn không ngừng được khách hàng săn đón. Xem thêm
Du lịch phục hồi, bất động sản gắn với du lịch nghỉ dưỡng trên đà tăng tốc - 1

Cơ Cấu Tư Duy Trong Đầu Tư Đất

( Nội dung này mình chỉ nói riêng về phân khúc đất. Còn chung cư hay nhà phố nó thuộc về phân khúc khác mình không rành nên có thể không áp dụng được) Xem thêm
Cơ Cấu Tư Duy Trong Đầu Tư Đất - 1

Shophouse vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn của BĐS vùng ven

Giới chuyên gia nhận định, bất động sản vùng ven các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM là những nơi có khả năng “thống trị” và dẫn dắt thị trường đầu tư địa ốc. Trong đó, sản phẩm shophouse thương mại sẽ là sản phẩm chủ đạo, theo sau là đất nền. Xem thêm
Shophouse vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn của BĐS vùng ven  - 1

Chủ đầu tư dự án Vĩnh Lộc D'Gold liên tục thất hứa hạn bàn giao nhà, người mua bất chấp nguy hiểm dọn vào ở

Trước thực trạng dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM cung không đủ cầu thì một số chủ đầu tư được giao dự án lại xây dựng ì ạch, chậm giao nhà khiến cho khách hàng bức xúc. Xem thêm
Chủ đầu tư dự án Vĩnh Lộc D'Gold liên tục thất hứa hạn bàn giao nhà, người mua bất chấp nguy hiểm dọn vào ở - 1

Từ 15/8, người dân có thể trả phí để sử dụng thông tin về thị trường bất động sản

Theo yêu cầu, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng thông tin phải nộp kinh phí khai thác sử dụng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định. Xem thêm
Từ 15/8, người dân có thể trả phí để sử dụng thông tin về thị trường bất động sản - 1

Người mua, sửa nhà ở cũng phải lập phương án khi vay vốn: Có "làm khó" BĐS?

Trong dự thảo thông tư sửa đổi Thông tư 39, Ngân hàng Nhà nước đưa nội dung nhu cầu mua nhà ở, xây, cải tạo nhà ở cũng cần lập phương án, dự án hay kiểm soát khoản vay giá trị lớn. Xem thêm
Người mua, sửa nhà ở cũng phải lập phương án khi vay vốn: Có "làm khó" BĐS? - 1

Điều chỉnh quy hoạch đường Lê Văn Lương: Lợi nhuận khủng

Các chuyên gia cho rằng, điều chỉnh quy hoạch, nắn quy hoạch theo các nhà đầu tư vì lợi ích nhóm còn nguy hiểm gấp nhiều lần việc “bảo kê” vi phạm trật tự xây dựng nhưng lại ít bị đụng đến. Do đó, cần phải hình sự hóa để xử lý tận gốc các nhóm lợi ích trong quy hoạch. Xem thêm
Điều chỉnh quy hoạch đường Lê Văn Lương: Lợi nhuận khủng - 1

Đảo Dừa - Phân khu biệt lập hấp dẫn bậc nhất tại Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire

Phân khu Đảo Dừa tại Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire đang khiến giới đầu tư đứng ngồi không yên bởi quy hoạch biệt lập hiếm hoi, đẳng cấp vượt trội và số lượng giới hạn. Xem thêm
Đảo Dừa - Phân khu biệt lập hấp dẫn bậc nhất tại Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire  - 1

Hon Thom Paradise Island và câu chuyện hài hòa với thiên nhiên

Ở Hon Thom Paradise Island, thiên nhiên được coi là báu vật. Nên gìn giữ và bảo tồn báu vật này chưa bao giờ dừng lại ở trách nhiệm mà là sứ mệnh và yếu tố sống còn đối với Sun Group. Xem thêm
Hon Thom Paradise Island và câu chuyện hài hòa với thiên nhiên - 1

5 loại đất không được thế chấp vay vốn ngân hàng

Bên cạnh những loại đất được dùng để thế chấp thì pháp luật cũng quy định rõ những loại đất, những trường hợp không được thế chấp vay vốn ngân hàng. Xem thêm
5 loại đất không được thế chấp vay vốn ngân hàng - 1

ĐẤT QUÊ: Không biết đến khi nào niềm hy vọng mới trở thành hiện thực!

Ở quê, gia đình nhà có 5 sào ruộng, 5 sào vườn cây ăn trái. Tuy đất rộng, song ba mẹ làm lụng quần quật quanh năm nhưng cũng chẳng dư dả gì, bởi năm được giá thì mất mùa, năm được mùa thì mất giá. Bao năm, cứ lẩn quẩn như thế. Ngoài làm ruộng, làm rẫy, lúc rảnh rỗi, ai thuê mướn gì ba cũng đi làm. Mẹ thì trồng rau, nuôi heo, nuôi gà, chân tay không lúc nào để yên. Vậy mà cuộc sống gia đình cứ chật vật với cái ăn, cái mặc, luôn thiếu trước hụt sau. Xem thêm
ĐẤT QUÊ: Không biết đến khi nào niềm hy vọng mới trở thành hiện thực! - 1

Nếu người càng có nhiều đất, càng gánh thuế cao, cơ hội mua nhà cho người thu nhập thấp?

Theo một số chuyên gia, việc đánh thuế bất động sản sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, khiến giá đất hạ. Cơ hội sở hữu nhà cho người có thu nhập thấp – trung bình sẽ càng rộng mở. Xem thêm
Nếu người càng có nhiều đất, càng gánh thuế cao, cơ hội mua nhà cho người thu nhập thấp? - 1

Richland Residence: Hành trình tăng nợ từ 981 tỷ lên 6.354 tỷ đồng

Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi, chủ đầu tư Richland Residence, dự án đang “nóng” tại Bình Dương đã có hành trình tăng nợ siêu tốc, từ 981 tỷ lên 6.354 tỷ đồng chỉ sau 5 năm. Việc nợ nần này có thể ảnh hưởng đến khả năng giao sổ đỏ cho cư dân. Xem thêm
Richland Residence: Hành trình tăng nợ từ 981 tỷ lên 6.354 tỷ đồng - 1

Heritage West Lake: Căn hộ triệu đô, chủ đầu tư không kiếm nổi 1 đồng doanh thu

Dù là chủ đầu tư của dự án siêu sang, giá triệu đô Heritage West Lake nhưng chủ đầu tư CapitaLand Hiền Đức lại không kiếm nổi dù chỉ 1 đồng doanh thu. Xem thêm
Heritage West Lake: Căn hộ triệu đô, chủ đầu tư không kiếm nổi 1 đồng doanh thu - 1

Sunshine Group ký kết hợp tác chiến lược với Tập đoàn Kỹ nghệ Gỗ Trường Thành

Sáng ngày 01 07 2022, tại TP.HCM đã diễn ra Lễ ký kết hợp tác chiến lược giữa Tập đoàn Sunshine (Sunshine Group) và Tập đoàn Kỹ nghệ Gỗ Trường Thành (TTF Group). Với sự bắt tay của hai thương hiệu lớn, Sunshine Group chính thức trở thành nhà đầu tư chiến lược của TTF Group. Xem thêm
Sunshine Group ký kết hợp tác chiến lược với Tập đoàn Kỹ nghệ Gỗ Trường Thành - 1

Tại sao nên mua căn hộ sắp bàn giao?

Những năm gần đây, nhu cầu nhà ở tăng mạnh dù thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam không theo kịp tốc độ tăng giá của bất động sản (BĐS). Vì vậy, nguồn cung căn hộ chung cư đang được đầu tư mạnh mẽ để đáp ứng nhu cầu của một lượng lớn khách hàng là các gia đình trẻ với vốn tích lũy ban đầu còn hạn chế. Xem thêm
Tại sao nên mua căn hộ sắp bàn giao? - 1

6 loại đất được phép thế chấp vay vốn ngân hàng

Nhằm đảm bảo nghĩa vụ khoản vay, pháp luật chỉ cho phép một số loại đất được phép thế chấp vay vốn ngân hàng. Xem thêm
6 loại đất được phép thế chấp vay vốn ngân hàng - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết