Đua nhau rao bán nợ xấu bất động sản

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) vừa ra thông báo về việc lựa chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên. Cụ thể, tài sản đấu giá là toàn bộ nợ gốc, lãi phát sinh tại thời điểm bán đấu giá (nợ gốc, lãi tạm tính đến ngày 29/3/2020) là hơn 4.063 tỷ đồng.

Tài sản thế chấp của khoản nợ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Kenton Node, xã Phước Kiển (huyện Nhà Bè, TPHCM). Tài sản này được đồng thế chấp tại BIDV, MSB, PVCombank, trong đó BIDV chiếm 58% giá trị tài sản. Giá trị định giá tài sản là 7.836,7 tỷ đồng, trong đó giá trị tài sản bảo đảm được phân chia, hạch toán tại BIDV là 4.545,5 tỷ đồng.

Ngoài Kenton Node, BIDV đang là đơn vị chào bán nhiều nhất các khoản nợ liên quan đến dự án nhà ở. BIDV chi nhánh Gia Định cũng đang phát mại 65 căn hộ dự án The Era Town (quận 7, TPHCM) để thu hồi nợ với giá khởi điểm 15 triệu đồng/m2.

Các căn hộ gồm: 28 căn hộ ở block A2; 6 căn ở block A3; 10 căn ở block A4; 8 căn ở block A5; 13 căn ở block B2. Diện tích các căn hộ dao động từ 136 – 368 m2, giá khởi điểm phát mãi từ 2,2 - 5,5 tỷ đồng/căn (tương đương với giá 15-16 triệu đồng/m2). Giá này đã bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) nhưng chưa gồm 2% phí bảo trì. Đây là những căn hộ do Công ty CP Đức Khải (chủ đầu tư chung cư The Era Town) làm tài sản đảm bảo cho khoản nợ tại Ngân hàng BIDV.

Tương tự, BIDV chi nhánh Sở giao dịch 2 cũng đang đấu giá một khoản nợ của Công ty Nhà Hưng Ngân, gồm toàn bộ dư nợ gốc và dư nợ lãi phát sinh đến thời điểm thực hiện giao dịch bán nợ là 512 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm của khoản nợ là nhiều bất động sản của doanh nghiệp tại TPHCM, Hà Nội, Phú Quốc (Kiên Giang).

Trong đó, có tài sản hình thành từ vốn vay là một phần dự án Hưng Ngân Garden tại phường Tân Chánh Hiệp, quận 12, TPHCM nhưng không bao gồm 971 căn hộ của 3 tháp A1, A2 và B1 đã nghiệm thu, bàn giao cho người mua căn hộ. Ngoài ra còn có tài sản hình thành trong tương lai khu du lịch Bãi Cửa Cạn ở Phú Quốc, trụ sở công ty ở quận 4, TPHCM.

Trước đó, hàng loạt ngân hàng khác cũng ra thông báo thu giữ tài đảm bảo là căn hộ tại các chung cư. Điển hình, Nam Á Bank có thông báo gửi UBND phường Tân Quý, quận Tân Phú và các bên liên quan về việc thu giữ và xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền tại chung cư Khang Gia Tân Hương để thu hồi nợ. Việc thu giữ và xử lý các tài sản nhằm thanh toán các khoản nợ của Công ty Khang Gia, chủ đầu tư dự án này vay ngân hàng từ năm 2011.

Sacombank cũng đã rao bán dự án Khu nhà ở cao tầng và khu vui chơi thể dục thể thao tiểu khu 3-khu dân cư Bình Trị Đông và một phần thửa đất số 122 tại phường Bình Trị Đông B với giá khởi điểm 6.029 tỷ đồng.

Ngân hàng SHB rao bán hai khoản nợ xấu của Công ty CP Tư vấn Đầu tư Angel Lina tại chi nhánh Long An để thu hồi nợ. Khoản nợ gồm 11,7 tỷ đồng dư nợ gốc và 139,4 triệu đồng dư nợ lãi. Tài sản đảm bảo của các khoản vay này là quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất thuộc sở hữu của Công ty Angel Lina. 

Không dễ thanh lý bất động sản thế chấp

Theo các chuyên gia việc các ngân hàng thu giữ tài sản đảm bảo là các căn hộ, đất nền khi bên vay mất khả năng trả nợ là điều dễ dàng. Tuy nhiên, không dễ để các ngân hàng có thể bán được các tài sản thế chấp này. Ảnh hưởng trước mắt là từ dịch COVID-19 làm sức cầu chung của thị trường tiếp tục suy giảm do áp lực tài chính và tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư.

Dễ thấy nhất là việc BIDV đang chật vật tìm người mua 65 căn hộ tại chung cư The Era Town. 65 căn hộ này, BIDV đã rao bán đến lần thứ 3 chỉ trong vòng 5 tháng nhưng chưa có ai mua. Câu chuyện tương tự là ở Sacombank. Sau nhiều lần rao bán không thành, Sacombank đã giảm giá bán ở nhiều tài sản thanh lý nhưng cũng không ai mua.

Cụ thể, dự án Khu nhà ở cao tầng và khu vui chơi thể dục thể thao tiểu khu 3-khu dân cư Bình Trị Đông được Sacombank rao bán với giá khởi điểm 6.029 tỷ đồng, giảm hơn 600 tỷ đồng so với thời điểm rao bán trước đó.

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng cho rằng, với diễn biến thị trường như hiện nay, nhất là dịch COVID-19 kéo dài, các bất động sản thế chấp sẽ khó xử lý hơn. Hơn nữa, khi mua các dự án phát mại, chủ đầu tư sẽ quan tâm thiết kế có sẵn có phù hợp với thực tế không, vì đa số dự án trước đây thiết kế căn hộ lớn hoặc tỉ lệ căn hộ không nhiều... Mua bất động sản phát mại xong, doanh nghiệp muốn điều chỉnh thiết kế sẽ tốn thời gian hoặc không thể điều chỉnh được thì khó gia tăng lợi nhuận.

“Bán đấu giá tài sản là cách tốt nhất để ngân hàng thu hồi khoản nợ của khách hàng. Tuy nhiên, việc thu hồi nợ của các ngân hàng hiện nay hết sức khó khăn. Các tài sản có giá trị lớn, từ 30 tỷ đồng trở lên, khó hút khách tham gia”, ông Hoàng nói.

Chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, các dự án bất động sản lớn giá trị từ vài trăm đến hàng ngàn tỷ đồng sẽ rất khó tìm được nhà đầu tư. Ngay nhà đầu tư nước ngoài cũng không mặn mà vì họ cũng đang bị ảnh hưởng từ dịch COVID-19.