Trong vai người đi “săn” nhà, đất thời Covid-19, chúng tôi nghĩ giá nhà đất sẽ giảm sâu, nhưng thực tế không như vậy.

Giá vẫn “phỏng tay”

Trước thực trạng dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp, nhiều quan điểm cho rằng, đây là giai đoạn giá nhà đất tại TP.HCM có khả năng giảm sâu, là cơ hội cho những người có khả năng tài chính tìm kiếm được sản phẩm có giá rẻ để mua do nhiều người bị áp lực phải bán nhà. Trong vai người mua nhà, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã có cuộc săn tìm nhà, đất những ngày qua. Song ghi nhận thực tế của chúng tôi cho thấy, thị trường nhà, đất ở TP.HCM, đặc biệt với phân khúc nhà đất, căn hộ có đáp ứng nhu cầu ở thật vẫn diễn ra làn sóng ngầm về hoạt động mua, bán.

Sau khi được gợi ý muốn mua nhà mặt tiền tại các tuyến đường trung tâm của TP.HCM, H.A, một môi giới có tên tuổi trong lĩnh vực này trưng ra cho người viết một danh sách các căn nhà phố đang được khách hàng chào bán tại các trục đường như 3/2, Sư Vạn Hạnh, Lê Hồng Phong… thuộc quận 10. Phần lớn các căn nhà có diện tích trung bình 4 m x 15 m hoặc 5 m x 15 m, nhưng không có căn nào có mức giá dưới 25 tỷ đồng/căn.

“Mặc dù hiện nay đang diễn ra dịch bệnh, nhiều mặt bằng được người thuê trả lại, song sản phẩm nhà mặt tiền ở các trục đường tại quận 10 rất ít có người bán, nên chỉ cần đưa ra mức giá hợp lý là nhanh chóng có người mua”, môi giới này nói và cho biết, trên thực tế hiện nay có những căn nhà được chào bán ra thị trường có mức giá thấp hơn từ 5 - 10% so với trước Tết Nguyên đán, nhưng số lượng rất ít, chủ yếu rơi vào những nhà đầu tư “găm hàng” nay kẹt vốn bán ra, hoặc những người có nhu cầu đổi nhà. Ngược lại, trên thị trường cũng đang hình thành những nhóm nhà đầu tư chuyên đi săn sản phẩm nhà giá rẻ để mua lại, chờ qua sau dịch bệnh bán ra, nên thị trường nhà phố nhu cầu thật tại các quận, huyện vẫn diễn ra giao dịch bình thường.

Tương tự, với thị trường căn hộ, đặc biệt là với dự án đã hoàn thành hoặc đang trong giai đoạn bàn giao vẫn đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung, trong khi nhu cầu nhà ở đang tăng mạnh, dẫn đến thực tế giá giao dịch trên thị trường vẫn tăng.

Chị K.V, một nhà đầu tư mua căn hộ TDH RiverView tại quận Thủ Đức năm 2019 với mức giá 1,2 tỷ đồng, mới đây do dự án bàn giao căn hộ do phải đóng thêm số tiền lớn nên chị quyết định rao bán căn hộ với giá 1,5 tỷ đồng.

“Tưởng dịch bệnh sẽ khó bán, nhưng không ngờ vừa rao bán đã có rất nhiều người hỏi mua”, chị K.V nói và chia sẻ, sở dĩ nhiều người muốn mua nhà nhanh lúc này ngoài nhu cầu để ở còn có lý do khác là để trốn dịch.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện nay thị trường căn hộ đã hoàn thành hoặc sắp bàn giao nhà rất khan hiếm nguồn cung, người mua nhiều, nhưng người bán ít dẫn đến giá bán vẫn tăng đều. Đơn cử như tại dự án căn hộ Moonlight ở Thủ Đức do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, được bàn giao nhà cho khách hàng cuối năm 2019 có giá bán tăng từ 50 - 70% so với lúc mở bán; Dự án căn hộ Him lam Phú Đông có mức giá tăng gần gấp đôi với giá bán khởi điểm. Các dự án đang trong giai đoạn bàn giao nhà như Centum Welth tại quận 9 do Thủ Đức House làm chủ đầu tư, dự án Flora Novia tại đường Phạm Văn Đồng tại quận Thủ Đức do Nam Long làm chủ đầu tư có mức giá tăng từ 30 - 40% so với giá ban đầu nhưng hầu như không có người bán.

Bão hòa, nhưng khó giảm giá

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản đang bị ảnh hưởng mạnh bởi dịch bệnh, nhưng sự khác biệt của thị trường hiện nay so với các lần khủng hoảng trước đây là không bị bán tháo hay giảm giá mạnh, thậm chí, một số dự án mới ra mắt thời gian vừa qua vẫn xác định mức giá khá cao so với thị trường.

Ông Trần Minh Quang, một lãnh đạo có thâm niên của Công ty Bất động sản Đất Xanh miền Nam cho rằng, giá cao quá là câu mà ông luôn nghe trong hơn 10 năm qua từ cả sale và cả khách hàng khi họ vừa gặp và tiếp xúc một dự án mới, nhưng kết quả thì luôn ngược lại sau đó, hàng thì hết, mà giá chẳng thấy giảm bao giờ.

“Tâm lý chúng ta thường lấy quá khứ để đánh giá hiện tại và đối với bất động sản, đây lại chính là cái 'bẫy tâm lý’, lực cản vô cùng lớn trong kinh doanh hoặc ra quyết định đầu tư và mua nhà”, ông Quang nhận định và dẫn chứng, nếu như năm 2014, giá một căn hộ tại quận 8, TP.HCM khoảng 16 - 17 triệu đồng/m2, thì đến năm 2015 đã tăng lên 18 - 20 triệu đồng/m2, năm 2016 tăng lên 22 - 26 triệu đồng/m2, đến năm 2017 đã tăng 26 - 28 triệu đồng/m2 và đến nay, giá căn hộ tầm 23 - 26 triệu đồng/m2 vẫn có, nhưng không thể có ở quận 8, mà chỉ có thể ở huyện vùng ven Bình Chánh.

“Mức giá này chỉ được xem là thuộc phân khúc trung bình thấp, chứ chẳng phải khá, nói chi là cao cấp. Các khu vực khác, chỉ cần có chữ ‘quận’ thì khỏi bàn, đất nền thì càng khỏi phải nói tới. Ai chê đắt cứ chê, thị trường vẫn như thế, lặn sâu, chạm đáy nhưng chẳng khi nào thấy chìm”, ông Quang đánh giá và nói thêm, sau mỗi đợt trầm lắng của thị trường, giá nhà lại lên mặt bằng mới. Vì vậy, sự chững lại của thị trường trong năm nay chỉ là bước lặng tạm thời và cần thiết để điều chỉnh, thanh lọc, cũng như thử thách khả năng của các doanh nghiệp bất động sản. Còn đối với người mua, có khả năng thì không nên đợi.

Theo phân tích của giới chuyên môn, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sụt giảm nguồn cung. Giai đoạn 2014 - 2017, thị trường phát triển mạnh đã kiến nhiều doanh nghiệp có năng lực tài chính ráo riết săn tìm các dự án bất động sản xây dựng dở dang có vị trí tốt để mua lại, sau đó tái khởi động và cung ứng ra thị trường. Do vậy, đến thời điểm hiện nay, quỹ đất ở những khu vực trung tâm TP.HCM đã thực sự khan hiếm.

Do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu ngày càng tăng cao, dẫn đến thực tế giao dịch tập trung chủ yếu trên thị trường thứ cấp và giá bị đẩy lên cao.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM, thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển theo đúng quy luật. Sự tăng giá ở các phân khúc về cơ bản xuất phát từ sự mất cung đối cung - cầu. Trong khi nguồn cung hạn chế, ngược lại nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao, khiến giá tăng theo là điều dễ hiểu.

“Nếu như trước đây, một trong những nguồn cung lớn của thị trường là quỹ đất công như nhà kho, xưởng, thuộc các đơn vị nhà nước quản lý được chuyển đổi công năng, thì hiện nay, việc tiếp cận nguồn cung từ quỹ đất này ngày càng khó khăn”, vị này nói và cho rằng, chi phí giá đất ngày càng tăng cao, khiến các doanh nghiệp thận trọng trong việc đầu tư. Thêm nữa, quy trình, thủ tục để đầu tư dự án ngày càng chặt, doanh nghiệp muốn đầu tư một dự án phải tốn rất nhiều thời gian và chi phí để đeo đuổi thủ tục pháp lý của dự án.

Lãnh đạo doanh nghiệp này nhận định, diễn biến của thị trường hiện nay cho thấy, các phân khúc bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thật, như các dự án có mức giá tầm trung, đất nền nhà phố trong các khu dân cư có pháp lý hoàn thiện hiện nay đã xác lập một mặt bằng giá mới và có thể sẽ không tăng giá nhiều trong thời gian tới, nhưng khó có thể giảm. Đây đồng thời cũng là phân khúc mà các doanh nghiệp có thể đầu tư an toàn trong bối cảnh dịch bệnh tràn lan như hiện nay mà không lo sợ sản phẩm không bán được.