- Bạn sẽ bị thua lỗ nếu không hiểu rõ cách vận hành cho thuê.

- Một năm trung bình bạn chỉ thu về được 10 tháng tiền thuê nhà.

- Nhà càng nhỏ tỷ suất lợi nhuận cho thuê càng cao

Nhà cho thuê đem lại một khoản thu nhập thường xuyên, ổn định cho gia chủ. Chúng ta thường được nghe anh A có một nhà mặt phố cho thuê mỗi tháng được 100tr/tháng, chị B có 5 căn hộ cho thuê tháng được 80tr/tháng, không phải làm gì, chỉ thu tiền đi chơi, hưởng thụ một cuộc sống đáng mong ước.

Vậy chúng ta có nên đầu tư nhà để cho thuê hay không? Đây là câu hỏi được đặt ra bởi rất nhiều người.

Trước tiên, xét về thu nhập, 1 căn hộ cho thuê 20tr/tháng không có nghĩa là 1 năm bạn thu được 240tr. Chi phí môi giới 1 tháng tiền thuê nhà, nếu khách thuê ở vài năm thì bạn sẽ phải mất tiền này 1 lần đầu tiên thôi, nhưng trung bình khách thường thuê 1 năm, do vậy có lẽ mỗi năm bạn chỉ thu được 11 tháng tiền thuê nhà.

Khi hết hạn thuê, bạn sẽ phải tìm khách thuê mới, và thực tế chỉ ra sẽ cần thời gian để tìm được khách phù hợp, trung bình có lẽ mất 1 tháng. Có những trường hợp bạn tìm được khách vô ở ngay, nhưng đó có lẽ là do rất may mắn, hoặc bạn cho thuê rẻ hơn giá thị trường khá nhiều. Nếu bạn cố giữ giá cho thuê bằng giá thị trường 20tr, có lẽ bạn sẽ phải đợi 1 tháng cho tới khi khách mới dọn vào. Như tình hình hiện nay, thị trường cho thuê do covid đang đi xuống, thời gian đợi khách mới sẽ phải lâu hơn. Vậy trên thực tế bạn chỉ thu được 10 tháng tiền thuê nhà trong 1 năm.

Ngoài ra để giữ căn nhà luôn mới mẻ, sạch sẽ nhằm giữ giá cho thuê, cứ 3 năm bạn sẽ phải sơn lại, sau 5-6 năm bạn sẽ phải đầu tư lại một số thiết bị đã quá cũ, lạc hậu… Chi phí này có lẽ tính bằng 1 tháng tiền thuê nhà cho mỗi 3 năm.

Như vậy, trong 3 năm, bạn sẽ thu về được 29 tháng tiền thuê nhà, tương đương 580tr. Tại TP HCM, để cho thuê được giá net 20tr/tháng, giá trị căn hộ có lẽ phải khoảng 6 tỷ (mặt bằng chung tại Vinhomes Central Park). Tính ra tỷ suất lợi nhuận khoảng 3%/năm, chưa bằng ½ lãi suất ngân hàng. Cá biệt có một số trường hợp, tỷ suất lợi nhuận có thể lên tới 5%, thậm chí 6%/năm, nhưng rất hãn hữu.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê shophouse, nhà phố còn thấp hơn nữa. Ví dụ nhà phố Park Riverside tại Phú Hữu Q9, nhà 1 trệt 2 lầu 3 pn, diện tích sử dụng 150m2, khu compound ở rất thoáng mát, căn nhà giá 6 tỷ (cả hoàn thiện) cho thuê chỉ được max. 15tr/tháng, tính ra tỷ suất lợi nhuận dưới 2.5%/năm.

Một qui tắc đã được xác định từ lâu là tỷ suất lợi nhuận cho thuê luôn thấp hơn lãi suất tiền gửi khá nhiều. Vậy những chủ nhà đang cho thuê như vậy họ đều dại cả hay sao, tại sao họ không đi gửi ngân hàng để hưởng lợi cao hơn?

Thứ nhất, chủ nhà kỳ vọng giá nhà sẽ tăng trong tương lai, còn tiền gửi ngân hàng sẽ mất giá do lạm phát, và lợi nhuận chủ yếu sẽ đến từ tăng giá nhà, còn tiền cho thuê chỉ là phần bổ trợ, tạo ra thu nhập ổn định hàng tháng. Trong những năm vừa qua, 2016-2019, giá nhà Saigon tăng khá nhiều, chung cư tăng khoảng 50-60%, cá biệt lên tới 100%. Do vậy lãi suất cho thuê có thấp cũng không ảnh hưởng gì nhiều, chủ nhà vẫn cười tươi do lãi lớn.

Tuy nhiên liệu giá nhà không phải sẽ tăng mãi không có điểm dừng, đặc biệt trong giai đoạn bất ổn hiện nay, những ai có ý định mua nhà để cho thuê phải cân nhắc thật kỹ. Hoặc như tại Hanoi giá nhà chung cư chủ yếu là đứng yên, thậm chí đi xuống, trong trường hợp đó đầu tư căn hộ để cho thuê là bạn chắc chắn thua lỗ, không nên làm.

Thứ hai nhiều người mua căn nhà đó từ lâu, giá lúc đó khá rẻ, nên nếu tính tỷ suất lợi nhuận trên giá mua ban đầu có thể lên tới 10%. Thậm chí có nhiều chủ nhà tại Golden River, do giá thuê nhà giảm xuống, họ để nhà không cần cho thuê mà vẫn có lãi bởi giá nhà tại khu đó đã tăng khá nhiều so với giá lúc mua ban đầu, và họ kỳ vọng vào mức tăng giá trong tương lai, khi tuyến metro đưa vào vận hành.

Vậy có nên đầu tư để cho thuê không, và nếu đầu tư thì chọn căn hộ như thế nào:

1. Chỉ nên đầu tư nhà cho thuê nếu nhà có khả năng tăng giá trong tương lai.

2. Về mặt nguyên tắc, tỷ suất cho thuê nhà càng nhỏ càng cao, căn 1pn, studio cho thuê sẽ được tỷ suất lãi cao hơn căn 2-3pn.

3. Trái ngược với suy nghĩ của nhiều người, căn càng to tỷ suất cho thuê thường thấp hơn những căn nhỏ, view xấu hơn, vì giá mua nhà đã quá cao.

4. Nên chọn nhà để cho thuê ở những nơi nguồn cung ít. Những khu đại đô thị như Grand Park, Smart City… có nguồn cung quá lớn, tìm được khách cho thuê rất khó.

5. Tìm căn hộ nơi có nhiều khu văn phòng, công sở sẽ có nguồn khách dồi dào.

6. Những khu gần trung tâm (Central Park, các căn hộ dọc bến Vân Đồn Q4…) giá cho thuê cũng khá tốt do lượng khách thuê làm căn hộ dịch vụ Airbnb. Tuy nhiên phải tìm hiểu kỹ chính sách quản lý của khu đó, ví dụ Golden River Bason gần đây thắt chặt việc cho thuê Airbnb dẫn tới giá cho thuê đi xuống.

Nguồn: Thái Hòa/Cộng đồng bất động sản