Tất nhiên 80% còn lại bạn phải vay ngân hàng. Giá thành một căn hộ sơ cấp hiện tại đã tăng rất nhiều so với cách đây 3-5 năm, nhưng so với phân khúc khác như nhà phố thì giá trị của nó vẫn phù hợp với túi tiền của một tập lớn khách hàng. Vì vậy nhiều người chọn cách đầu tư căn hộ.
Ưu điểm nữa của đầu tư căn hộ là có thể khai thác thu về dòng tiền được ngay mà có thể không cần đầu tư thêm gì cả.
Vậy thực trạng việc đầu tư căn hộ hiện tại có hấp dẫn như cách đây 3-5 năm không, theo quan sát cá nhân của mình:
1. Tỷ suất sinh lời từ cho thuê thấp. Trước dịch covid tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê căn hộ rơi vào mức 5-6%, cao hơn so với mức 3-4% của nhà phố. Khách thuê nhộn nhịp, người này ra người khác vào thế, dễ thấy nhất là khu vực PMH và Thảo Điền. Hiện tại giá thuê giảm nhiều nhưng nhà vẫn trống. Nên nhiều khách hàng đầu tư cảm thấy mệt mỏi vì chờ người thuê, mệt mỏi vì phải dẫn khách coi nhà quá nhiều. Mùa này người thuê có quá nhiều lựa chọn và yêu cầu. Nhiều chủ nhà có xu hướng bán luôn thay vì cho thuê tiếp.
2. Tăng giá chậm. Tốc độ tăng giá từ lúc mở bán đến 1-2 năm sau bàn giao rất chậm. Mình để ý hầu hết các dự án khi bàn giao, sau bàn giao 1-2 năm hiện tại bán chênh ở mức khá thấp. Các dự án trung cấp phổ biến ở mức chênh 100-200tr, thậm chí bán hoà vốn rao đầy thị trường.
3. Đơn giá quá cao để đầu tư. Mình nghe đâu đó, nếu đơn giá đất khu vực cao hơn 1,5-2 lần đơn giá căn hộ sẽ đầu tư tốt. Nhưng hiện tại đơn giá căn hộ tiệm cận, thậm trí cao hơn giá đất tại khu vực. Dẫn đến khách hàng đủ luôn về tài chính sẽ chọn đất thay vì căn hộ.
4. Số lượng sản phẩm tại một dự án quá nhiều dẫn đến khi bàn giao, nguồn cung bị thừa cục bộ. Nên khó ra hàng và chốt lời cao.
5. Tỷ lệ khách hàng mua thuần tuý căn hộ để đầu tư giảm rất nhiều so với trước. Hiện tại khách hàng mua căn hộ mới có xu hướng để ở hoặc đầu tư nhưng ở thì cũng được ( dạng ba phải ). Nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TPHCM bị bóp rất nhiều về tính đa dạng và cả số lượng từ 2019. Khách hàng ít sự lựa chọn, chính vì thế nên các dự án mới vẫn cháy hàng. Nó không phản ánh sức hấp dẫn đầu tư.
6. Nhưng không phải không có cửa sáng. Nhiều dự án khách hàng cắt lỗ, ra hàng rất nhiều nhưng bên cạnh đó vẫn có nhiều khách hàng ( 10-20%) chốt được lời theo dự tính ban đầu. Nên việc các bạn sale nói mua lời 100%, 200% vốn đã bỏ ra là đúng. Nhưng nó không đại diện cho đa số. Cách trường hợp chốt lời theo mình quan sát là do cách chọn căn, thời điểm mua và thời điểm bán. Trong đó chọn một căn giá tốt, giai đoạn 1 và tầm view, layout tốt là quan trọng nhất.
Tóm lại thời điểm hiện tại mình thấy phân khúc căn hộ không phải là một case đầu tư tốt so với các phân khúc khác, nhiều nhà đầu tư đã không còn thấy thơm. Nhưng nếu ai vốn ít, bắt đầu muốn đầu tư bđs thì có thể thử, hãy chọn căn thật đúng. Đừng quá tin sự dẫn dắt của sale, đừng bị cảm xúc cá nhân chi phối. Chọn được căn tốt (về giá, về vị trí, về layout ) là đã nắm 70% có lợi nhuận, cơ hội ra hàng.
Cao Hữu