Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, Cốc mò - Cò xơi!

Thoái trào ! Từ đầu 2018, bất động sản du lịch đã thoái trào và đi xuống bất chấp những nỗ lực níu kéo của nhiều chủ đầu tư, nhà quản lý và các đối tượng có quyền lợi liên quan khi các nhà đầu tư F3, F4.... giật mình nhận ra mình đã “bỏ tiền thật, nhận tiền hơi” bởi sự hoãn, đàm phán lại, lật kèo thậm chí thẳng thừng tuyên bố xù cam kết lợi nhuận theo hợp đồng đã ký của nhiều chủ đầu tư.

Sự trả lời chính thức của cơ quan quản lý về tính pháp lý của condotel nói riêng, bất động sản du lịch xây trên “đất thương mại dịch vụ” nói chung đã dập tắt những hi vọng le lói của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt vụ đổ vỡ đình đám Co Co Bay Đà Nẵng với việc Chủ đầu tư -Tập đoàn Empire tuyên bố từ 1/1/2020 dừng thanh toán cam kết lợi nhuận cho khoảng 1800 khách hàng đã mua hơn 2000 căn condotel tại dự án Co Co Bay.

Vỡ trận Cocobay Đà Nẵng
Vỡ trận Cocobay Đà Nẵng

Nhiều nghìn khách hàng đã mua condotel, shoptel, minihotel …được xây trên “đất thương mại dịch vụ” ở khắp tỉnh thành từ Nam ra Bắc, từ hải đảo lên núi cao: Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long, Đà Lạt, Hòa Bình… với giá cao hơn chung cư cao cấp hay biệt thự liền kề….xây trên “đất ở lâu dài” ở đô thị như ngồi trên đống lửa với nỗi lo đổ vỡ donimo đã và đang tìm mọi cách thoát hàng: từ năn nỷ CĐT dừng đóng tiền và dồn căn, tới dọa dẫm, rao bán cắt lỗ…. COVID đã và đang hủy hoại thị trường du lịch với sự sụt giảm lượng khách nước nước ngoài tới 78,7% và 56% cơ sở lưu trú đóng cửa (số liệu chính thức cập nhật ngày 25/12/2020), nó cũng là cú đấm bồi hạ knockout thị trường bất động sản du lịch.

Nhà đầu tư tiến, thoái lưỡng nan

Trước xu thế down -Trend khó có thể đảo ngược, không có được sự may mắn như các nhà đầu tư F1,F2 các nhà đầu tư F3, F4...đang bị dồn vào thế chân tường. Mỗi nhóm khách hàng lại có những hành động khác nhau: Với những nhà đầu tư dùng đòn bảy tài chính hoặc dùng vốn tự có đầu tư ăn cam kết thì tìm mọi cách dừng đóng tiền, dồn căn, cắt lỗ; nhà đầu tư mua để thể hiện sự giàu có, khẳng định mình … giai đoạn đầu khá bình tĩnh trước đề nghị đàm phán lại, hay quyết định dừng trả cam kết lợi nhuận… của CĐT, nay cũng đã nhảy dựng lên khi nhận thức rõ sự khác biệt giữa BĐS nghỉ dưỡng và BĐS thông thường; với đối tượng thứ ba- thừa tiền mua chơi thì họ phản ứng theo kiểu ma-ke-no vì họ mua để đó, mua để thỉnh thoảng đến nghỉ hay mời bạn bè đến sử dụng …. Tiếc thay, họ chỉ có thể thể hiện được đẳng cấp khi các dịch vụ, công trình tiện ích toàn khu hay tòa nhà phải hoạt động… nay các công trình này không thể hoàn thành do hầu hết khách hàng dừng đóng tiền… vậy nên “bán quách đi, cho nhẹ đầu, được đồng nào thì được” là giải pháp tối ưu đối với họ.

Tuy nhiên, “kẻ thứ ba” khó xen vào cuộc “hôn nhân” giữa CĐT và người mua. Người thứ ba sẽ phải đạt được sự thỏa thuận với người bán và chấp nhận các thỏa thuận với chủ đầu tư, trong khi chủ đầu tư đang lật kèo, xù cam kết vậy nên có bán tháo cũng ít người quan tâm là điều dễ hiểu.

Ai là Cốc, ai là Cò?

Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, Cốc mò - Cò xơi! - Ảnh 1

Khách mua condotel đã bỏ tiền ra để CĐT xây khách sạn, hai bên thống nhất tỷ lệ phân chia lợi nhuận 80/20 ( sau khi trừ chi phí) nghĩa việc CĐT thuê công ty quản lý nổi tiếng bằng tiền của doanh thu, bản chất là tiền của người đầu tư. Như vậy, có tới 3 lần CĐT lấy “mỡ nó rán nó”: (1) tiền xây khách sạn; (2) tiền trả cam kết lợi nhuận trong giai đoạn đầu ( nâng giá bán, lấy phần vênh trả cam kết lợi nhuận cho khách mua); và (3) kinh doanh không vốn hưởng lãi 20% . Đó mới là bước một.

Với những toà condotel có vị trí tiềm năng, gặp phải CĐT muốn “ăn cả giày lẫn tất” họ sẽ chủ động vận hành condotel lỗ vài năm, người mua- chủ sở hữu thực thụ không những không được phân chia lợi nhuận (chỉ được phân chia khi có lãi) mà còn phải bỏ thêm tiền để đảm bảo khách sạn hoạt động bình thường, duy tu bảo dưỡng .... từ thất vọng, tới đấu tranh, chán nản rồi buông bỏ... tới lúc đó trực tiếp hoặc gián tiếp CĐT mua lại các căn hộ với giá “rẻ như cho”, khi gom xong là hoàn tất bước hai “tay không bắt giặc”.

Người mua shoptel, minihotel, villetel hay condotel thường có cả phương án dự phòng: một là để đầu cơ hai là tự khai thác. Tiếc thay, trong cơn say mấy ai tỉnh táo ! Khi vào Trend, mua là thắng, người mua trước bán cho người mua sau, cứ vậy cả nhà cùng vui! nhà đầu tư F1, F2 thắng lợi ... ai “tiếc lãi” giữ lại thì chịu chung số phận với F3,F4 ....cắt lỗ không nổi đành chọn phương án hai: để lại kinh doanh !

Tính toán phương án tự doanh thấy mắc tứ bề: người mua shoptel, minihotel phải bỏ ra tổng số tiền khoảng 15-30 tỷ (tuỳ dự án và diện tích) thường có điều kiện về tài chính và thu nhập khác nhau nên không sẵn sàng di chuyển từ chỗ ở hiện tại ( các TP lớn và các tỉnh thành khác) đến để tự kinh doanh. Thuê người quản lý và nhân viên để kinh doanh là không khả thi do qui mô quá nhỏ không thể có đầy đủ ban, bệ ( lễ tân, buồng, bàn, thu ngân, thủ quỹ, bảo vệ...)như một khách sạn qui mô được. Người đầu tư một vài căn condotel cũng sẽ rất phiền toái khi ở xa nhưng lại phải tìm người tin tưởng giao quản lý tài sản, làm các công việc theo quy trình của một khách sạn từ bàn giao căn hộ khi khách đến, làm vệ sinh và kiểm tra, nhận lại căn hộ khi khách đi, đảm nhận thêm cả việc tìm và trông thợ sửa chữa mỗi khi trang thiết bị hỏng hóc...đó là những trường hợp thuận buồn xuôi gió, tòa nhà đã đi vào hoạt động. Với những tòa condotel, đang dở hoặc quá nhiều căn hộ không hoạt động dẫn tới CĐT không đủ kinh phí vận hành các tiện ích thì có muốn tự doanh cũng khó có thể làm được.

Trước thực trạng này, sẽ xuất hiện những đối tượng có nghề kinh doanh khách sạn đi thuê và gom thuê lại những minihotel, shoptel, condotel ....với giá “rẻ như cho” hàng thành lập chuỗi khách sạn, homestay, air-bnb ...sử dụng công nghệ và hệ thống đặt phòng toàn cầu, xây dựng thương hiệu....vậy nên nguy cơ Cốc mò- Cò xơi đối với bất động sản nghỉ dưỡng là có thật .

0

Bình luận

Tòa cao ốc bị bỏ hoang gần một thập kỷ ở Sài Gòn đang được thi công trở lại, liệu có "hồi sinh"?

Tòa nhà cao thứ 3 TP.HCM bị bỏ hoang, làm xấu mặt đô thị bất ngờ được thi công trở lại, có thể sắp được hồi sinh sau hơn 10 năm xây giữa chừng rồi tạm ngưng. Xem thêm
Tòa cao ốc bị bỏ hoang gần một thập kỷ ở Sài Gòn đang được thi công trở lại, liệu có "hồi sinh"? - 1

So găng 3 ông lớn ‘ngắm’ dự án Khu đô thị Đầm Cà Ná 4.400 tỷ đồng

Tuấn Dung, Tài Tâm và Thuận Thắng Group là 3 nhà đầu tư đăng ký tham gia làm dự án Khu đô thị mới Đầm Cà Ná 4.419 tỷ đồng tại tỉnh Ninh Thuận. Xem thêm
So găng 3 ông lớn ‘ngắm’ dự án Khu đô thị Đầm Cà Ná 4.400 tỷ đồng - 1

Chung cư Gold Mark City: Tranh cãi nảy lửa chuyện "có khóa cửa thoát hiểm để phòng dịch?"

Dù được yêu cầu không ra khỏi cửa, cư dân các tầng đang bị phong tỏa bức xúc phản ánh họ bị khoá cả cầu thang bộ thoát hiểm để “phòng chống dịch”. Tuy nhiên đại diện BQT phủ nhận chuyện khóa thang thoát hiểm. Xem thêm
Chung cư Gold Mark City: Tranh cãi nảy lửa chuyện "có khóa cửa thoát hiểm để phòng dịch?" - 1

Hàng loạt dự án “đình đám” của Tân Hoàng Minh thế chấp ngân hàng

Để huy động những khoản vay hàng nghìn tỷ, nhóm Tân Hoàng Minh đã thế chấp hàng loạt tài sản tại các dự án lớn như: Hoàng Hải Complex, D’. Le Roi Soleil, D’.El Dorado, D’Capitale, thậm chí cả dự án “dát vàng” D’Palaisdelouis… Xem thêm
Hàng loạt dự án “đình đám” của Tân Hoàng Minh thế chấp ngân hàng - 1

Chuyện ít người biết về dự án Sài Gòn Bình An

Có thể nhiều người lạ lẫm với cái tên “Khu đô thị Sài Gòn Bình An” cùng chủ đầu tư là SDI. Nguyên gốc của dự án này chính là Dự án Saigon Golf, Country Club and Residences. Xem thêm
Chuyện ít người biết về dự án Sài Gòn Bình An - 1

Nên mua nhà hay thuê chung cư?

Well, chả là cũng không muốn viết một bài dài thế này để phân tích đâu, nhưng vì phụ huynh cứ hỏi sao không mua nhà nên phải cố viết một bài phân tích tử tế để thuyết phục điều mình nói là đúng. Xem thêm
Nên mua nhà hay thuê chung cư? - 1

Ưu nhược điểm của dự án An Lạc Green Symphony - CĐT An Lạc: Vị trí đẹp nhưng mãi chưa xong pháp lý

Thị trường Bất động sản ở khu vực phía Tây thủ đô ngày càng phát triển nhộn nhịp với nhiều dự án lớn nổi lên. Trong số đó, An Lạc Green Symphony giá là 1 trong những dự án gây được chú ý. Xem thêm
Ưu nhược điểm của dự án An Lạc Green Symphony - CĐT An Lạc: Vị trí đẹp nhưng mãi chưa xong pháp lý - 1

Thương hiệu xa xỉ đồng loạt rời bỏ phố cho thuê đắt nhất Hồng Kông

Prada, La Perla và mới đây là Burberry đã tuyên bố đóng cửa cửa hàng tại con phố Russell (Hồng Kông), nơi có mặt bằng cho thuê bán lẻ đắt nhất thế giới. Xem thêm
Thương hiệu xa xỉ đồng loạt rời bỏ phố cho thuê đắt nhất Hồng Kông - 1

Masterise Homes giới thiệu “Sống phong cách Masteri”

Nhà phát triển bất động sản quốc tế Masterise Homes giới thiệu “Sống phong cách Masteri” – một phong cách sống chuẩn quốc tế, được kiến tạo dành riêng cho cộng đồng cư dân tại tất cả các dự án Masteri (Masteri Collection). Xem thêm
Masterise Homes giới thiệu “Sống phong cách Masteri” - 1

Từ bê bối trốn thuế đến sếp tổng bị bắt, Thuduc House giờ chỉ là “ngôi nhà rỗng tuếch”?

Bán gần như toàn bộ công ty các con, tài sản, sếp tổng thì bị bắt, dự án còn sót duy nhất để đầu tư thì đối tác tình hình còn bi đát hơn, có lẽ những gì mà Thuduc House còn lại giờ đây chỉ là “vườn không, nhà trống“... Xem thêm
Từ bê bối trốn thuế đến sếp tổng bị bắt, Thuduc House giờ chỉ là “ngôi nhà rỗng tuếch”? - 1

Thanh Sơn Riverside Garden có thật sự đáng mua hay chỉ là chiêu trò “đánh bóng” tên tuổi, “thổi phồng” giá đất?

Do nhu cầu và điều kiện kinh tế hiện tại khá ổn, nên tôi muốn tìm mua một căn hộ, một là để gia đình có cuộc sống thoải mái với không gian hiện đại thoáng đãng, hai là đáp ứng được các nhu cầu dịch vụ tiện ích khác như y tế, giáo dục, thư giãn,… để phát triển cuộc sống cho vợ chồng con cái một cách tốt nhất trọn vẹn nhất. Sau khi tìm hiểu biết đến Thanh Sơn Riverside Garden, đọc qua quảng cáo trên mạng xã hội, tôi cảm thấy nơi đây khá phù hợp cho những yêu cầu tôi đặt ra. Tuy nhiên, khi cập nhật thêm thông tin bên báo chí thì nhận thấy dự án này có khá nhiều vấn đề. Xem thêm
Thanh Sơn Riverside Garden có thật sự đáng mua hay chỉ là chiêu trò “đánh bóng” tên tuổi, “thổi phồng” giá đất? - 1

Bộ Xây dựng sẽ thanh tra diện rộng về phí bảo trì chung cư

Năm 2022, lực lượng thanh tra Bộ Xây dựng sẽ tiến hành thanh tra trên diện rộng việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Xem thêm
Bộ Xây dựng sẽ thanh tra diện rộng về phí bảo trì chung cư - 1

Thời điểm nào thích hợp để bán nhà?

Bán nhà được giá là điều ai cũng mong muốn, thế nhưng việc lựa chọn thời điểm phù hợp là yêu cầu vô cùng quan trọng. Để có thể tiếp thị một cách tốt nhất, nhiều người quan tâm và bán được giá cao nhất, bạn cần phải có kế hoạch rõ ràng, tính toán chi tiết và tham khảo thời điểm để rao bán. Xem thêm
Thời điểm nào thích hợp để bán nhà? - 1

Bỏ hơn 4 tỷ mua mảnh đất, 5 ngày sau lời gần 1 tỷ, nhà đầu tư nhất quyết không bán

3 ngày sau khi xuống cọc, một nhà đầu tư nhận được đề nghị trả chênh 400 triệu đồng nhưng anh từ chối. 5 ngày sau đó, nhà đầu tư tiếp tục nhận được cuộc gọi đề nghị trả chênh tới gần 1 tỷ. Dù lợi nhuận lớn trong khoảng thời gian ngắn, nhưng nhà đầu tư này nhất định không chuyển nhượng lại. Xem thêm
Bỏ hơn 4 tỷ mua mảnh đất, 5 ngày sau lời gần 1 tỷ, nhà đầu tư nhất quyết không bán - 1

“Second home” lý tưởng dành cho giới thượng lưu tại Sun Riverside Village

Trong các tiêu chí chọn second home của giới thượng lưu, không gian sống và tiềm năng kinh doanh, khai thác cho thuê là những ưu tiên hàng đầu. Vậy nên, trong cuộc đua tìm kiếm second home hoàn hảo, các dự án ven sông, có cảnh quan, tiện ích độc đáo và sở hữu khả năng sinh lời cao luôn được săn đón. Xem thêm
“Second home” lý tưởng dành cho giới thượng lưu tại Sun Riverside Village  - 1

Dùng đòn bẩy tài chính như thế nào để sở hữu bất động sản có chủ quyền?

Dù chịu tác động từ dịch Covid-19, thị trường bất động sản được dự đoán sẽ nhanh chóng hồi phục và tiếp tục là kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn, đặc biệt ở phân khúc nhà đất có chủ quyền. Nắm bắt nhu cầu vay mua bất động sản để đầu tư, có ngân hàng thương mại đã tung chương trình vay ưu đãi lãi suất chỉ từ 5,9%/năm. Xem thêm
Dùng đòn bẩy tài chính như thế nào để sở hữu bất động sản có chủ quyền? - 1

Du lịch kết hợp chăm sóc sức khoẻ - hot trend của dân xê dịch

Có một câu danh ngôn rất hay: “Hãy đối xử với cơ thể bạn như một ngôi đền, thay vì một túp lều gỗ. Nếu bạn chăm sóc nó tốt, cơ thể có thể đưa bạn tới bất cứ nơi nào bạn muốn đến, với toàn bộ quyền năng, sức mạnh, năng lượng và sức sống bạn cần có”.  Và nếu bạn thực sự coi trọng “ngôi đền” của mình thì nên biết đến thứ liệu pháp đầy quyền năng, đó là onsen. Xem thêm
Du lịch kết hợp chăm sóc sức khoẻ - hot trend của dân xê dịch - 1

Giá nhà hoàn toàn có thể giảm xuống nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính và bóc tách những “phụ kiện” đi kèm

Về cơ cấu giá BĐS như chúng ta đã biết, các dự án đầu tư BĐS hiện nay dù chủ đầu tư quy mô lớn hay nhỏ, sản phẩm cao cấp hay bình dân cũng chỉ thu về khoảng 70% tổng số tiền khách hàng chi trả, khoảng 30% là khoản thu hộ. Trong đó luôn có 10% VAT và 2% phí bảo trì. Khoản thứ nhất chủ đầu tư thu hộ Nhà nước, còn khoản thứ 2 thu hộ Ban quản trị, tổng là 12%, bất di bất dịch. Xem thêm
Giá nhà hoàn toàn có thể giảm xuống nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính và bóc tách những “phụ kiện” đi kèm - 1

Công ty cổ phần DaBaCo bị tố có dấu hiệu sai phạm khi thi công dự án tại Kim Bôi

Hôm nay tôi đọc được thông tin của một tài khoản cá nhân trên mạng chia sẻ, kèm dẫn bài của báo điện tử tv.congluan.vn về việc Công ty cổ phần DaBaCo thi công dự án có dấu hiệu trái phép. Xem thêm
Công ty cổ phần DaBaCo bị tố có dấu hiệu sai phạm khi thi công dự án tại Kim Bôi - 1

Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức bị bắt

Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng - tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức - bị khởi tố, bắt tạm giam vì cáo buộc lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Xem thêm
Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức bị bắt - 1

Sóng ngầm Mê Linh

Thời điểm này lên khu A, Mê Linh- khu giáp dự án AIC mà Vin vừa mua lại, xe cộ đi xem đất khá nhiều, nhất là sau khi có thông tin Vin chuẩn bị làm hạ tầng, sắp quây tôn khu dự án (142 ha). Xem thêm
Sóng ngầm Mê Linh - 1

Mua nhà cho thuê, nhà bỏ không, còn mình ôm cục nợ

Các chuyên gia cảnh báo, việc đầu tư nhà cho thuê hiện nay không con hiệu quả, thậm chí có thể dẫn tới vỡ nợ nếu phải vay mượn quá nhiều… Xem thêm
Mua nhà cho thuê, nhà bỏ không, còn mình ôm cục nợ - 1

Thiết kế tài tình giúp căn hộ 30m² tại Sài Gòn như rộng gấp đôi sau cải tạo

Tận dụng cao độ trần nhà kết hợp với các món đồ nội thất đa dụng đã giúp căn hộ có diện tích khiêm tốn được rộng rãi, tiện nghi gấp đôi. Xem thêm
Thiết kế tài tình giúp căn hộ 30m² tại Sài Gòn như rộng gấp đôi sau cải tạo - 1

Chủ đầu tư chưa khắc phục sai phạm, cư dân HH Linh Đàm mòn mỏi chờ sổ hồng

UBND TP Hà Nội vừa thông tin việc xem xét, giải quyết những khó khăn vướng mắc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ tại khu chung cư HH Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai. Xem thêm
Chủ đầu tư chưa khắc phục sai phạm, cư dân HH Linh Đàm mòn mỏi chờ sổ hồng - 1

[ẢNH] Hàng trăm biệt thự triệu USD bị bỏ quên hơn thập kỷ ở Thủ đô - nhiều căn để nuôi gà

Dù mỗi căn biệt thự ở An Khánh, Hoài Đức, TP Hà Nội có giá hàng chục tỷ đồng nhưng nhiều năm nay không có người đến ở, nhiều căn để nuôi nhốt gà, chó. Xem thêm
[ẢNH] Hàng trăm biệt thự triệu USD bị bỏ quên hơn thập kỷ ở Thủ đô - nhiều căn để nuôi gà - 1

Review dự án River Panorama - CĐT An Gia theo quan điểm người mua nhà để ở: Chi phí quản lý cao vượt trội khiến khách hàng chùn bước?

Đầu tháng 11 , tôi trong vai trò giúp đỡ một người bạn đi tìm chốn an cư. Ấn tượng với hồ bơi vô cực của dự án này, tôi đã gợi ý . Qua đó bạn tôi đã hẹn được môi giới tại nhà mẫu An gia của cụm dự án khu vực này. Xem thêm
Review dự án River Panorama - CĐT An Gia theo quan điểm người mua nhà để ở: Chi phí quản lý cao vượt trội khiến khách hàng chùn bước? - 1

Chiếm đoạt hơn 15 tỷ đồng của nhiều người bằng cách đánh tráo sổ đỏ

Ngày 23/11, Lưu Hoàng Hải (49 tuổi) và 4 đồng phạm (cùng ở TP HCM) đã bị Công an TP Cần Thơ bắt về hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Xem thêm
Chiếm đoạt hơn 15 tỷ đồng của nhiều người bằng cách đánh tráo sổ đỏ - 1

APEC Group xây 10 triệu căn nhà ở xã hội 5 sao như thế nào?

APEC Group vừa công bố chiến lược khá táo bạo khi lấy chính nguồn lực xã hội để làm nhà ở xã hội, dự kiến huy động đến 100 ngàn tỷ đồng. Xem thêm
APEC Group xây 10 triệu căn nhà ở xã hội 5 sao như thế nào? - 1

Chuyên gia khuyến nghị, càng lạm phát càng nên đầu tư bất động sản

Theo TS. Sử Ngọc Khương, nếu lạm phát xảy ra, càng nên đầu tư vào bất động sản. Vị chuyên gia này khuyến nghị, người mua không nên sử dụng đòn bẩy tài chính bởi rủi ro lớn. Xem thêm
Chuyên gia khuyến nghị, càng lạm phát càng nên đầu tư bất động sản - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết