Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, Cốc mò - Cò xơi!

Thoái trào ! Từ đầu 2018, bất động sản du lịch đã thoái trào và đi xuống bất chấp những nỗ lực níu kéo của nhiều chủ đầu tư, nhà quản lý và các đối tượng có quyền lợi liên quan khi các nhà đầu tư F3, F4.... giật mình nhận ra mình đã “bỏ tiền thật, nhận tiền hơi” bởi sự hoãn, đàm phán lại, lật kèo thậm chí thẳng thừng tuyên bố xù cam kết lợi nhuận theo hợp đồng đã ký của nhiều chủ đầu tư.

Sự trả lời chính thức của cơ quan quản lý về tính pháp lý của condotel nói riêng, bất động sản du lịch xây trên “đất thương mại dịch vụ” nói chung đã dập tắt những hi vọng le lói của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt vụ đổ vỡ đình đám Co Co Bay Đà Nẵng với việc Chủ đầu tư -Tập đoàn Empire tuyên bố từ 1/1/2020 dừng thanh toán cam kết lợi nhuận cho khoảng 1800 khách hàng đã mua hơn 2000 căn condotel tại dự án Co Co Bay.

Vỡ trận Cocobay Đà Nẵng
Vỡ trận Cocobay Đà Nẵng

Nhiều nghìn khách hàng đã mua condotel, shoptel, minihotel …được xây trên “đất thương mại dịch vụ” ở khắp tỉnh thành từ Nam ra Bắc, từ hải đảo lên núi cao: Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long, Đà Lạt, Hòa Bình… với giá cao hơn chung cư cao cấp hay biệt thự liền kề….xây trên “đất ở lâu dài” ở đô thị như ngồi trên đống lửa với nỗi lo đổ vỡ donimo đã và đang tìm mọi cách thoát hàng: từ năn nỷ CĐT dừng đóng tiền và dồn căn, tới dọa dẫm, rao bán cắt lỗ…. COVID đã và đang hủy hoại thị trường du lịch với sự sụt giảm lượng khách nước nước ngoài tới 78,7% và 56% cơ sở lưu trú đóng cửa (số liệu chính thức cập nhật ngày 25/12/2020), nó cũng là cú đấm bồi hạ knockout thị trường bất động sản du lịch.

Nhà đầu tư tiến, thoái lưỡng nan

Trước xu thế down -Trend khó có thể đảo ngược, không có được sự may mắn như các nhà đầu tư F1,F2 các nhà đầu tư F3, F4...đang bị dồn vào thế chân tường. Mỗi nhóm khách hàng lại có những hành động khác nhau: Với những nhà đầu tư dùng đòn bảy tài chính hoặc dùng vốn tự có đầu tư ăn cam kết thì tìm mọi cách dừng đóng tiền, dồn căn, cắt lỗ; nhà đầu tư mua để thể hiện sự giàu có, khẳng định mình … giai đoạn đầu khá bình tĩnh trước đề nghị đàm phán lại, hay quyết định dừng trả cam kết lợi nhuận… của CĐT, nay cũng đã nhảy dựng lên khi nhận thức rõ sự khác biệt giữa BĐS nghỉ dưỡng và BĐS thông thường; với đối tượng thứ ba- thừa tiền mua chơi thì họ phản ứng theo kiểu ma-ke-no vì họ mua để đó, mua để thỉnh thoảng đến nghỉ hay mời bạn bè đến sử dụng …. Tiếc thay, họ chỉ có thể thể hiện được đẳng cấp khi các dịch vụ, công trình tiện ích toàn khu hay tòa nhà phải hoạt động… nay các công trình này không thể hoàn thành do hầu hết khách hàng dừng đóng tiền… vậy nên “bán quách đi, cho nhẹ đầu, được đồng nào thì được” là giải pháp tối ưu đối với họ.

Tuy nhiên, “kẻ thứ ba” khó xen vào cuộc “hôn nhân” giữa CĐT và người mua. Người thứ ba sẽ phải đạt được sự thỏa thuận với người bán và chấp nhận các thỏa thuận với chủ đầu tư, trong khi chủ đầu tư đang lật kèo, xù cam kết vậy nên có bán tháo cũng ít người quan tâm là điều dễ hiểu.

Ai là Cốc, ai là Cò?

Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, Cốc mò - Cò xơi! - Ảnh 1

Khách mua condotel đã bỏ tiền ra để CĐT xây khách sạn, hai bên thống nhất tỷ lệ phân chia lợi nhuận 80/20 ( sau khi trừ chi phí) nghĩa việc CĐT thuê công ty quản lý nổi tiếng bằng tiền của doanh thu, bản chất là tiền của người đầu tư. Như vậy, có tới 3 lần CĐT lấy “mỡ nó rán nó”: (1) tiền xây khách sạn; (2) tiền trả cam kết lợi nhuận trong giai đoạn đầu ( nâng giá bán, lấy phần vênh trả cam kết lợi nhuận cho khách mua); và (3) kinh doanh không vốn hưởng lãi 20% . Đó mới là bước một.

Với những toà condotel có vị trí tiềm năng, gặp phải CĐT muốn “ăn cả giày lẫn tất” họ sẽ chủ động vận hành condotel lỗ vài năm, người mua- chủ sở hữu thực thụ không những không được phân chia lợi nhuận (chỉ được phân chia khi có lãi) mà còn phải bỏ thêm tiền để đảm bảo khách sạn hoạt động bình thường, duy tu bảo dưỡng .... từ thất vọng, tới đấu tranh, chán nản rồi buông bỏ... tới lúc đó trực tiếp hoặc gián tiếp CĐT mua lại các căn hộ với giá “rẻ như cho”, khi gom xong là hoàn tất bước hai “tay không bắt giặc”.

Người mua shoptel, minihotel, villetel hay condotel thường có cả phương án dự phòng: một là để đầu cơ hai là tự khai thác. Tiếc thay, trong cơn say mấy ai tỉnh táo ! Khi vào Trend, mua là thắng, người mua trước bán cho người mua sau, cứ vậy cả nhà cùng vui! nhà đầu tư F1, F2 thắng lợi ... ai “tiếc lãi” giữ lại thì chịu chung số phận với F3,F4 ....cắt lỗ không nổi đành chọn phương án hai: để lại kinh doanh !

Tính toán phương án tự doanh thấy mắc tứ bề: người mua shoptel, minihotel phải bỏ ra tổng số tiền khoảng 15-30 tỷ (tuỳ dự án và diện tích) thường có điều kiện về tài chính và thu nhập khác nhau nên không sẵn sàng di chuyển từ chỗ ở hiện tại ( các TP lớn và các tỉnh thành khác) đến để tự kinh doanh. Thuê người quản lý và nhân viên để kinh doanh là không khả thi do qui mô quá nhỏ không thể có đầy đủ ban, bệ ( lễ tân, buồng, bàn, thu ngân, thủ quỹ, bảo vệ...)như một khách sạn qui mô được. Người đầu tư một vài căn condotel cũng sẽ rất phiền toái khi ở xa nhưng lại phải tìm người tin tưởng giao quản lý tài sản, làm các công việc theo quy trình của một khách sạn từ bàn giao căn hộ khi khách đến, làm vệ sinh và kiểm tra, nhận lại căn hộ khi khách đi, đảm nhận thêm cả việc tìm và trông thợ sửa chữa mỗi khi trang thiết bị hỏng hóc...đó là những trường hợp thuận buồn xuôi gió, tòa nhà đã đi vào hoạt động. Với những tòa condotel, đang dở hoặc quá nhiều căn hộ không hoạt động dẫn tới CĐT không đủ kinh phí vận hành các tiện ích thì có muốn tự doanh cũng khó có thể làm được.

Trước thực trạng này, sẽ xuất hiện những đối tượng có nghề kinh doanh khách sạn đi thuê và gom thuê lại những minihotel, shoptel, condotel ....với giá “rẻ như cho” hàng thành lập chuỗi khách sạn, homestay, air-bnb ...sử dụng công nghệ và hệ thống đặt phòng toàn cầu, xây dựng thương hiệu....vậy nên nguy cơ Cốc mò- Cò xơi đối với bất động sản nghỉ dưỡng là có thật .

0

Bình luận

Inco City: Người mua cảnh giác với pháp lý của dự án và cách CĐT huy động vốn

Dự án khu nhà ở Toàn Thắng (tên thương mại là Inco City) toạ lạc gần mặt tiền đường DT742, xã Vĩnh Tân, Thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương đang được các đơn vị môi giới rao bán từ cuối năm 2020 đến nay. Tuy nhiên, pháp lý của dự án và cách chủ đầu tư huy động vốn. Xem thêm
Inco City: Người mua cảnh giác với pháp lý của dự án và cách CĐT huy động vốn - 1

Quan điểm của cặp vợ chồng trẻ: Kiên quyết chỉ thuê nhà dù có 4 tỷ trong tay

Thời gian gần đây, mạng xã hội xôn xao vì thông tin nghệ sĩ showbiz thi nhau PR cho đồng tiền ảo DogeCoin. Bỗng nhiên bị sờ gáy đến thì bài viết “bốc hơi”. Bỗng thấy đúng là phải sáng suốt khi đầu tư, nghệ sĩ đi lên nhờ công chúng mà giờ toàn PR những thứ rủi ro và có hại không à. Mình mà có tiền, thì mình chỉ chung thuỷ đầu tư bất động sản. Xem thêm
Quan điểm của cặp vợ chồng trẻ: Kiên quyết chỉ thuê nhà dù có 4 tỷ trong tay - 1

Cân nhắc khi đầu tư Vega City Nha Trang: Chậm tiến độ, tuổi thọ chỉ còn 38 năm hoạt động và không thể cấp sổ đỏ?

Theo Quyết định chủ trương đầu tư số 506/QĐ-UBND ngày 12/3/2020 thì dự án Champarama Resort & Spa (Vega City Nha Trang) của Công ty cổ phần Vega City chỉ còn 38 năm hoạt động. Có lẽ nhiều nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc trước khi đầu tư vào dự án? Xem thêm
Cân nhắc khi đầu tư Vega City Nha Trang: Chậm tiến độ, tuổi thọ chỉ còn 38 năm hoạt động và không thể cấp sổ đỏ? - 1

Ai được vay mua nhà lãi suất 4,7%/năm?

Quỹ Phát triển nhà ở Tp.HCM có Công văn 667/QPTNO-TĐ về việc hỗ trợ phổ biến thông tin và tạo điều kiện cho cán bộ công chức, viên chức vay tiền tạo lập nhà ở. Xem thêm
Ai được vay mua nhà lãi suất 4,7%/năm? - 1

Khởi tố vụ án tại dự án Nha Trang Golden Gate

Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Khánh Hòa khởi tố vụ án vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước, gây thất thoát lãng phí. Xem thêm
Khởi tố vụ án tại dự án Nha Trang Golden Gate - 1

Hàng loạt công ty bất động sản ở Hà Nội nằm trong danh sách nợ thuế khó đòi

Theo danh sách vừa được công bố, tổng số tiền nợ thuế hơn 6,3 nghìn tỷ đồng; trong đó có 530 người nộp thuế có số nợ thuế khó thu với số tiền 638,4 tỷ đồng. Xem thêm
Hàng loạt công ty bất động sản ở Hà Nội nằm trong danh sách nợ thuế khó đòi - 1

Nên mua căn hộ giao thô hay căn hộ giao hoàn thiện cơ bản?

Thực ra, để trả lời cho câu hỏi này sẽ tùy thuộc mỗi sự lựa chọn của người mua cũng như sự đầu tư của chủ đầu tư theo dự án... tuy nhiên mỗi loại đều có những ưu nhược điểm riêng... Xem thêm
Nên mua căn hộ giao thô hay căn hộ giao hoàn thiện cơ bản? - 1

Những lỗi phong thủy thường gặp khi mua nhà chung cư

Bài viết chia sẽ 1 số quan điểm chủ quan, hiểu biết sơ lược về phong thuỷ cho người mua nhà quan tâm. Ai tin thì tốt, không tin bỏ qua. Xem thêm
Những lỗi phong thủy thường gặp khi mua nhà chung cư - 1

Sun Group ra mắt khu đô thị quảng trường biển Sun Grand Boulevard tại Sầm Sơn

Tháng 5/2021, Sun Group chính thức ra mắt Sun Grand Boulevard – Khu đô thị Thương mại Dịch vụ Quảng trường biển tại thành phố Sầm Sơn. Xem thêm
Sun Group ra mắt khu đô thị quảng trường biển Sun Grand Boulevard tại Sầm Sơn - 1

Thí điểm thu thuế cho thuê nhà tại 5 chung cư ở TP.HCM

Chủ căn hộ cho thuê tại các chung cư quận 11 sẽ được thí điểm thu thuế theo kế hoạch chống thất thu ngân sách của TP.HCM. Xem thêm
Thí điểm thu thuế cho thuê nhà tại 5 chung cư ở TP.HCM - 1

Bắt toàn bộ lãnh đạo công ty lập 4 "dự án ma" chiếm đoạt hơn 100 tỷ đồng

Tự vẽ ra dự án khu dân cư rồi bán đất nền cho 400 khách hàng thu về hơn 100 tỷ đồng, toàn bộ Giám đốc, Phó giám đốc Công ty cổ phần bất động sản nhà đất Đồng Nai đã bị bắt về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Xem thêm
Bắt toàn bộ lãnh đạo công ty lập 4 "dự án ma" chiếm đoạt hơn 100 tỷ đồng - 1

Không được CĐT ủy quyền phân phối, Danh Khôi Real vẫn ngang nhiên quảng cáo, giao dịch dự án NOXH Lý Thường Kiệt

Công ty cổ phần Đức Mạnh cho biết, chưa từng thực hiện mở bán, cũng như hợp tác với bất kỳ ai để đứng ra rao bán, nhận đặt cọc bán căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt thế nhưng Danh Khôi Real vẫn đứng ra quảng cáo rầm rộ, thực hiện các động thái giao dịch. Xem thêm
Không được CĐT ủy quyền phân phối, Danh Khôi Real vẫn ngang nhiên quảng cáo, giao dịch dự án NOXH Lý Thường Kiệt - 1

Báo cáo Thủ tướng xem xét đề xuất đầu tư dự án có casino ở Vân Đồn

Khu phức hợp nghỉ dưỡng giải trí cao cấp Vân Đồn (Quảng Ninh) được đề nghị Thủ tướng xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư. Xem thêm
Báo cáo Thủ tướng xem xét đề xuất đầu tư dự án có casino ở Vân Đồn - 1

Chung cư NƠXH 35 Hồ Học Lãm: Mới đưa vào sử dụng đã xuống cấp, tường nứt đổ, dân bất an, CĐT mặc kệ?

Dù mới đưa vào sử dụng chưa lâu, chung cư số 35 Hồ Học Lãm, P. An Lạc, Q. Bình Tân đã xuống cấp nghiêm trọng, gây mất an toàn và bức xúc trong cư dân nhưng CĐT vẫn thể hiện thái độ thiếu trách nhiệm trong việc xử lý vấn đề. Xem thêm
Chung cư NƠXH 35 Hồ Học Lãm: Mới đưa vào sử dụng đã xuống cấp, tường nứt đổ, dân bất an, CĐT mặc kệ? - 1

Khu đô thị Vạn Phúc City được hình thành như thế nào?

Từ khởi điểm ban đầu là dự án văn hóa thể thao giải trí, Khu đô thị Vạn Phúc City đã được chuyển hóa thành dự án phân lô thương mại. Song song với nó, hàng loạt hệ lụy kéo theo là nguồn thu ngân sách, nghĩa vụ về thuế và cả vấn đề bồi thường hỗ trợ cho người dân… Xem thêm
Khu đô thị Vạn Phúc City được hình thành như thế nào? - 1

Có trong tay 2 tỷ thì bạn sẽ lựa chọn mua chung cư hay trả tiền thuê nhà: Bạn trẻ chia sẻ kinh nghiệm thực tế và cách tính toán

Nhân vụ cầm 2 tỷ thì sẽ thuê nhà hay mua chung cư, mình xin chia sẻ kinh nghiệm thực tế và cách tính toán của mình. Xem thêm
Có trong tay 2 tỷ thì bạn sẽ lựa chọn mua chung cư hay trả tiền thuê nhà: Bạn trẻ chia sẻ kinh nghiệm thực tế và cách tính toán - 1

TNG Holding đề xuất xây dựng khu đô thị hơn nghìn tỷ ở Hà Tĩnh

Công ty Cổ phần Tập đoàn HDB Việt Nam (thành viên Tập đoàn đầu tư TNG Holdings Việt Nam) đã có buổi làm việc với lãnh đạo huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh đề xuất thực hiện dự án đầu tư khu đô thị mới tại tổ dân phố 9, 10 thuộc thị trấn Thạch Hà, huyện Thạch Hà. Xem thêm
TNG Holding đề xuất xây dựng khu đô thị hơn nghìn tỷ ở Hà Tĩnh - 1

Mua đất hồi mới cưới, giờ con học đại học vẫn chưa nhận được đất

Bà Nguyễn Thị Linh cho biết vợ chồng bà vay mượn và dành dụm tiền mua lô đất từ khi mới cưới nhau, đến giờ con lớn của bà đã vào đại học năm thứ 2 nhưng cả gia đình vẫn đi ở nhà thuê để chờ nhận đất xây nhà. Xem thêm
Mua đất hồi mới cưới, giờ con học đại học vẫn chưa nhận được đất - 1

"Bốc bát họ" và những món nợ nguy hiểm khi vay mua nhà

"Bốc bát họ" – Một giải pháp tưởng chừng như lý tưởng cho những người có nhu cầu vay mua nhà mà không cần thế chấp hay chứng minh tài chính nhưng sự thật có phải như vậy? Xem thêm
"Bốc bát họ" và những món nợ nguy hiểm khi vay mua nhà - 1

Khi ngân hàng cho vay 100% giá căn hộ: Chiêu trò lùa gà đỉnh cao thời 4.0?

Thấy gì khi có ngân hàng sẵn sàng tài trợ cho vay 100% giá trị căn hộ. Đừng vội mừng, đây chưa hẳn đã là kéo thơm như bạn vẫn nghĩ đâu. Xem thêm
Khi ngân hàng cho vay 100% giá căn hộ: Chiêu trò lùa gà đỉnh cao thời 4.0? - 1

Chung cư The Useful Apartment: Dịch vụ xuống cấp vẫn đòi tăng phí quản lý chung cư, nghi vấn thao túng quỹ bảo trì

Tập thể cư dân đang sinh sống tại chung cư The Useful Apartment (đường Lạc Long Quân, phường 9, quận Tân Bình, TPHCM) phản ánh đến báo Tiền Phong về các dịch vụ tại chung cư ngày càng xuống cấp nhưng giá dịch vụ đòi tăng. Xem thêm
Chung cư The Useful Apartment: Dịch vụ xuống cấp vẫn đòi tăng phí quản lý chung cư, nghi vấn thao túng quỹ bảo trì - 1

Vì sao Thành phố mới Bình Dương không có người ở?

Bình Dương những năm qua phát triển như vũ bão. Nhưng Thành phố mới Bình Dương (TPMBD) thì ngược lại. Nơi đây được kỳ vọng sẽ là nơi hội tụ của giới tinh hoa Bình Dương. Thế nhưng sau hơn 10 năm nó gần như nằm yên, không thể kéo dân về ở và đương nhiên nó không thể phát triển. Nguyên nhân vì sao? Xem thêm
Vì sao Thành phố mới Bình Dương không có người ở? - 1

The Center: Tiềm năng không giới hạn từ bệ phóng hệ sinh thái

Nằm giữa các công trình biểu tượng và liên tục được bổ sung những tiện ích, dịch vụ mới hấp dẫn, shophouse The Center thuộc tổ hợp Sun Grand City Hillside Residence sẽ là sản phẩm “đi sau, về trước”, hưởng trọn mọi giá trị của hệ sinh thái Sun Group ở Nam Phú Quốc. Xem thêm
The Center: Tiềm năng không giới hạn từ bệ phóng hệ sinh thái - 1

Kinh nghiệm thương lượng với chủ nhà cho người mua nhà lần đầu

Một số anh/chị lần đầu đi mua nhà thường hay lúng túng và thiếu tự tin trong việc giao tiếp với chủ nhà; không biết cách thương lượng giá cả hoặc là không biết nói thêm gì khi chủ nhà cứ khăng khăng giá họ đưa ra là hợp lý, không bớt thêm. Xem thêm
Kinh nghiệm thương lượng với chủ nhà cho người mua nhà lần đầu - 1

Đánh giá điểm mạnh và điểm yếu của dự án Picity High Park Quận 12

Dự án Picity High Park ra đời sẽ giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho rất nhiều người dân tại thành phố Hồ Chí Minh. Đây là một trong số rất ít dự án bất động sản tại quận 12 có quỹ đất lớn và mật độ xây dựng thấp. Xem thêm
Đánh giá điểm mạnh và điểm yếu của dự án Picity High Park Quận 12 - 1

"Bóc lịch" 15 năm vì đứng trên chung cư, lấy người đi đường làm bia tập bắn

Chán tập bắn vào các tòa nhà đối diện chung cư của mình, đối tượng lấy người đi đường làm “bia di động” để luyện khả năng điểm xạ. Xem thêm
"Bóc lịch" 15 năm vì đứng trên chung cư, lấy người đi đường làm bia tập bắn - 1

CĐT luôn khẳng định sản phẩm của mình có vị trí tốt, đừng vội tin! Đây mới những yếu tố khiến 1 dự án được gọi là có vị trí đẹp

Tại lễ khai trương khách sạn Sofiten Metropole Hà Nội năm 1992, ông Tổng GĐ người Pháp đã phát biểu, có 3 lý do để chúng tôi chọn khách sạn này, đó là Vị trí, Vị trí và Vị trí (Location, location and Location). Và đó cũng là yếu tố được coi là quan trọng nhất đối với tất cả các BĐS. Tuy nhiên như thế nào được coi là vị trí tốt? Hiện nay theo các chủ dự án sản phẩm nào của mình cũng là vị trí tốt. Xem thêm
CĐT luôn khẳng định sản phẩm của mình có vị trí tốt, đừng vội tin! Đây mới những yếu tố khiến 1 dự án được gọi là có vị trí đẹp - 1

Bình Dương công bố các dự án Thiên An Nguyên, An Điền, Lavita Thuan An đủ điều kiện huy động vốn

Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương vừa công bố danh sách các dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai cập nhật đến tháng 2/2021. Gồm ba dự án với tổng số 1.893 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Xem thêm
Bình Dương công bố các dự án Thiên An Nguyên, An Điền, Lavita Thuan An đủ điều kiện huy động vốn - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết