Tôi cho nó là ĐẤT.

Luật đất đai cấm tích tụ ruộng đất, khiến cho đất nông nghiệp hiện nay rất là manh mún, khó ứng dụng công nghiệp hóa trong phát triển nông nghiệp, như nhiều người đã nói.

Nhưng điểm nghẽn trên chỉ cần QH chịu sửa đổi luật là có thể giải quyết được ngay.

Còn một điểm nghẽn có tác động lớn hơn, lâu dài hơn, và cũng khó giải quyết hơn. Đó là mặt bằng giá đất nhiều nơi hiện đã được đẩy lên quá cao.

Nếu giá đất cao do cung cầu thì đó là điều bình thường. Còn đây là giá đất sau khi qua tay nhiều nhà đầu tư đã được đẩy lên cao, rất cao. Dù rằng nhiều trong số các khu đất này đã hình thành những khu đất bỏ hoang hàng chục năm, những "khu phố ma" không có người ở.

Điều trớ trêu là, trong khi đó, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thì thiếu đất để phát triển sản xuất. Đất ở những vị trí thuận lợi cho sản xuất kinh doanh thì hầu như không còn. Họ toàn phải đi xa, thậm chí làm nông mà phải ra nước ngoài thuê đất để làm.

Chi phí đầu tư vào đất quá lớn làm cho bài toán hiệu quả của các doanh nghiệp SXKD trở nên không khả thi. Giá đất cao khiến cho giá thành sản phẩm sản xuất trong nước cao, cao đến mức lợi thế giá nhân công rẻ của VN không thể bù đắp được.

Những yếu tố trên dẫn đến làm suy giảm lợi thế cạnh tranh của hàng made-in-Viet Nam, và làm chậm quá trình phát triển của cả nền kinh tế, vì các doanh nghiệp trong nước không thể đầu tư mở rộng SX-KD.

Cần lưu ý rằng, tác động của giá đất cao đối với khối FDI thì rất khác so với các thành phần kinh tế trong nước.

Vì khối FDI thường chỉ đầu tư vào những mảng có giá trị cao như điện tử, hàng tiêu dùng... . Họ lại được ưu đãi về tiền thuê đất và thuế, nên giá đất cao đối với họ không ảnh hưởng nhiều.

Trong khi đó các doanh nghiệp nội địa thì thường kinh doanh những mảng giá trị thấp như chăn nuôi, sản xuất và chế biến nguyên liệu và chế biến nông lâm thủy sản, và họ lại không được hưởng những chính sách ưu ái như khối FDI.

Giá đất cao tác động trực tiếp ngay vào bảng nghiên cứu khả thi Feasibility Study, làm cho dự án đầu tư của doanh nghiệp kém hấp dẫn, dẫn đến khó vay vốn ngân hàng. Nếu có vay được thì chi phí vốn cũng cao hơn do rủi ro cao.

Còn đối với các doanh nghiệp kinh doanh thương mại và dịch vụ, giá đất trong các đô thị cao, dẫn đến giá thuê mặt bằng kinh doanh cao.

Phí mặt bằng đóng góp một tỉ lệ khá cao trong cấu thành giá vốn hàng bán, dẫn đến giá bán cao, kinh doanh khó hiệu quả.

Đây chính là lý do vì sao mà nhiều khu nhà phố, shop house sau khi xây xong thì bị bỏ trống, người mua thì khóa cửa để đó chứ không kinh doanh gì.

Bởi với người kinh doanh, thuê giá cao thì không biết kinh doanh kiểu gì cho có lãi. Còn bên chủ đầu tư thì nếu mua để cho thuê mà giá thuê thấp không bằng lãi suất ngân hàng thì bài toán kinh doanh cho thuê nhà không có hiệu quả.

Trong tình hình hậu CoVid như hiện nay, nếu giá đất không giảm, giá thuê mặt bằng kinh doanh không giảm, thì sẽ càng làm cho quá trình phục hồi kinh tế bị chậm lại.

Vấn đề là làm sao để giá đất hạ xuống, phản ánh đúng giá trị của nó vào thời điểm này?

Các ngân hàng, các ông chủ thật sự của các dự án BĐS, thì không bao giờ muốn tự giảm giá trị tài sản của mình xuống. Mà ngược lại, họ chỉ có nhu cầu "đánh lên". Đánh lên để tăng qui mô tài sản, để bù cho những món hàng BĐS bán chậm, những dự án thua lỗ, để khống chế con số nợ xấu ...

Vậy với cơ chế giá đất như thế này thì giá đất chỉ có thể tăng chứ không bao giờ giảm. Bởi nếu nó giảm thì khối doanh nghiệp, cá nhân (và cả ngân hàng) sẽ bị phá sản!

Nhưng nếu giá đất không trở về đúng giá trị của nó, thì nền kinh tế bị ảnh hưởng, chỉ có các doanh nghiệp ngành BĐS được hưởng lợi, còn các thành phần kinh tế khác trong nước thì gánh chịu khó khăn, không giải quyết được công ăn việc làm.

Vậy vấn đề là chính sách kinh tế nhà nước đặt ưu tiên vào đâu?

Đỗ Hòa - Kinh tế vĩ mô