Tới lúc nào thì Chính phủ sẽ tham gia điều tiết vào thị trường bất động sản Việt Nam để hạn chế đầu cơ vào bất động sản, và giải pháp điều tiết sẽ tập trung vào công cụ nào?

Chúng tôi xin giới thiệu bài viết "Đánh thuế cho căn nhà số 2: Giải pháp siết chặt đầu cơ bất động sản" của tác giả Đinh Minh Tuấn. Mời quý độc giả tham khảo. 

Chính phủ Trung Quốc chính thức điều tiết và siết chặt đầu cơ vào bất động sản ở các thành phố lớn thông qua các công cụ như Thuế, lãi suất và thủ tục xin giấy phép, bên cạnh đó các nước phát triển khác như Anh, Mỹ, Hàn Quốc đã có những chính sách đánh thuế lũy tiến lên căn nhà thứ hai tránh tình trạng đầu cơ vào thị trường bất động sản.

Kể từ khi chính phủ Việt Nam bắt đầu nới lỏng chính sách mua nhà và các chính sách kích cầu để phục hồi thị trường bất động sản vào năm 2014, thị trường bất động sản hoạt động ngày càng sôi động. Từ đó tới nay, giá căn hộ, đất nền tăng liên tục, mặc dù trải qua các đợt dịch Covid nhưng chỉ số giá bất động sản chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Sự lệch pha cung cầu ngày càng rõ rệt khi phần đông chưa có nhà ở thì không đủ tiền để mua bất động sản và nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào căn hộ cao cấp/hoặc các sản phẩm đầu cơ (đất nền, condotel, biệt thự..).

Câu hỏi đặt ra liệu tới lúc nào thì Chính phủ sẽ tham gia điều tiết vào thị trường bất động sản Việt Nam để hạn chế đầu cơ vào bất động sản, và giải pháp điều tiết sẽ tập trung vào công cụ nào?

1. Đánh thuế cố định (Regressive tax) đối với việc mua căn hộ thứ 2

Có rất nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng hình thức này khi một cá nhân sở hữu căn nhà số 2 sẽ chịu mức thuế từ 1,2% (Trung Quốc), 4% (Canada), hay lên tới 15% với những căn nhà trị giá trên 1,5 triệu bảng (Anh). Đây là phương án dễ áp dụng và đang được đề xuất bởi Bộ Tài chính từ rất lâu, việc tăng thuế theo tỷ lệ phần trăm trên tài sản sẽ là nguồn thu dồi dào và chủ yếu đến từ những người giàu, ít tác động tới những người chưa sở hữu căn nhà nào.

Ví dụ: Mua căn nhà/đất nền/căn hộ số 1 – thuế trước bạ thông thường là 0,5%;

Mua căn nhà/đất nền/căn hộ số 2 – thuế trước bạ sẽ là 2%.

2. Đánh thuế lũy tiến (Progressive tax) từ căn nhà thứ 2

Thuế lũy tiến là loại thuế áp dụng mức thuế suất thấp hơn đối với người có thu nhập thấp và thuế suất cao hơn đối với những người có thu nhập cao, dựa trên khả năng chi trả của người nộp thuế, hình thức đánh thuế lũy tiến này áp dụng khá thành công vào thuế thu nhập cá nhân bắt đầu áp dụng từ năm 2013 theo thông tư 111/2013/TT-BTC. Điều này có nghĩa là nếu một cá nhân sở hữu căng nhiều căn nhà thì mức thuế áp dụng sẽ tăng dần dựa theo số nhà sở hữu (ví dụ: căn nhà số 2 là 3%, căn nhà số 3 là 5%...), cách đánh thuế này sẽ làm giảm nhu cầu tích lũy bất động sản (điều này khá phổ biến ở Việt nam khi nhiều đại gia sở hữu nhiều bất động sản và giá trị lên tới hàng ngàn tỷ). 

Hình thức này có ưu điểm dễ dàng đánh thuế đúng vào nhóm có thu nhập cao và sở hữu nhiều tài sản nhưng chưa phản ánh chính xác giá trị mua vào, thay vào đó các căn nhà với giá trị lớn sẽ được ưu tiên mua đầu tiên và các căn có giá trị thấp hơn sẽ được sở hữu sau.

Ví dụ: Mua căn nhà/đất nền/căn hộ số 1 – thuế trước bạ thông thường là 0,5%;

Mua căn nhà/đất nền/căn hộ số 2 – thuế trước bạ sẽ là 2%;

Mua căn nhà/đất nền/căn hộ số 3 – thuế trước bạ sẽ là 5%.

3. Đánh thuế lũy tiến (Progressive tax) tùy theo giá trị của căn nhà (khi sở hữu căn nhà thứ 2 trở lên)

Thay vì hình thức đánh thuế lũy tiến dựa trên số lượng thì bắt đầu từ căn nhà số 2 sẽ tính thuế lũy tiến dựa trên giá trị của các tài sản tiếp theo, điều này sẽ không phụ thuộc quá nhiều vào thời điểm sở hữu bất động sản mà sẽ tùy thuộc vào giá trị của các căn nhà thứ 2 trở đi, đây cũng là hình thức đánh đúng vào nhóm có thu nhập cao và dễ dàng thu thuế.

Ví dụ: - Mua căn nhà/đất nền/căn hộ số 1 (trị giá 3 tỷ) – thuế trước bạ thông thường là 0,5%

- Mua căn nhà/đất nền/căn hộ số 2 (trị giá 2 tỷ, tổng 2 căn là 5 tỷ) – thuế trước bạ sẽ tăng thêm là 2% cho phần vượt 3 tỷ;

- Mua căn nhà/đất nền/căn hộ số 3 (trị giá 10 tỷ) – thuế trước bạ tăng thêm 5% cho phần vượt 5 tỷ.

4. Tăng thuế chuyển nhượng bất động sản (Tranfer tax) khi chuyển nhượng từ 2 lần trở lên

Theo quy định hiện nay mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2%. Tiền thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng bên có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, tuy nhiên trong thực tế các cá nhân tham gia chuyển nhượng thường có xu hướng kê khai thấp hơn so với giá bán thị trường nhằm giảm số thuế phải đóng. 

Để hạn chế tình trạng này chính phủ có thể tăng thuế chuyển nhượng đối với lần chuyển nhượng tiếp theo, với phương án này sẽ hạn chế tối đa tình trạng cá nhân đầu cơ vào thị trường bất động sản.

Ví dụ: Bán căn nhà/đất nền/căn hộ số 1 – thuế TNCN là 2%;

Bán căn nhà/đất nền/căn hộ số 2 – thuế TNCN là 4%.

5. Thuế đánh trên giá trị gia tăng hàng năm (Property tax)

Chính phủ đã ban hành khung giá đất mới cho 2020-2024 với mức cao hơn so với khung giá cũ 10-20%, nhưng chưa phản ánh đúng với giá trị thị trường thậm chí thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị thực tế. Với hình thức đánh thuế cho phần gia tăng (added values) hàng năm, sẽ hạn chế được đầu cơ nắm giữ bất động sản và tích lũy tài sản, việc đánh thuế hàng năm dựa trên điều chỉnh giá trị thị trường đã được áp dụng rất thành công ở các quốc gia phát triển ở Châu Âu, tuy nhiên, để áp dụng hình thức này ở Việt Nam thì vẫn còn nhiều việc cần phải làm.

Ví dụ: Mua căn nhà/đất nền/căn hộ năm 2020 – giá tính thuế theo khung đóng thuế TNCN (1 tỷ VNĐ) là 0,5%.

Giá căn nhà/đất nền/căn hộ năm 2021 tăng thêm 20% theo khung đóng thuế TNDN (1,5 tỷ VNĐ) thì người sở hữu sẽ đóng thêm 0,5%*500 triệu VNĐ.

Sau gần 10 năm định hình và phát triển trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm thị trường bất động sản ở Việt nam đi vào quỹ đạo xuất hiện nhiều loại hình bất động sản đáp ứng được nhu cầu ở và đầu tư cho các cá nhân trong và ngoài nước. Tuy nhiên, thực trạng phân hóa và lệch pha ngày căng rõ rệt đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh, giá căn hộ và nhà phố tăng liên tục, không còn các căn hộ bình dân phục vụ cho số đông có nhu cầu, các dự án mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hơn 70% là dân đầu tư. 

Bên cạnh đó ở các khu vực vệ tinh xung quanh Hồ Chí Minh có hàng loạt các dự án mọc ra chủ yếu tập trung vào giới đầu cơ, tích lũy tài sản và cũng không giải quyết được nhu cầu nhà ở cho các cá nhân có nhu cầu ở các khu vực này.

Trong vài năm sắp tới khi mức độ lệch pha này căng mạnh, tỷ lệ sở hữu bất động sản càng cao rơi vào số ít dân số chắc chắn sớm muộn chính phủ sẽ sử dụng công cụ thuế để điều tiết và phân chia lại miếng bánh dành giúp ổn định thị trường và đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở. Chắc chắn giá bất động sản sẽ tiếp tục leo thang khi áp dụng tăng thuế đối với căn nhà số 2, nhưng cũng sẽ tạo ra nhiều cơ hội hơn cho những người có thu nhập thấp hơn sở hữu căn nhà cho riêng mình.