Tổng quan dự án.

Sunshine Mystery Villas nằm trên đường K2, quận Nam Từ Liêm, ngay kế bên khu đô thị VinHomes Gardenia của VinGroup. Dự án Sunshine Mystery Villas gồm có 46 căn biệt thự (43 căn liền kề, 3 căn nhà phố).

Dự án Sunshine Mystery Villas có tổng diện tích =8218 m2, diện tích xây dựng = 5664m2. Tính ra mật độ xây dựng ~69%, khá cao đối với bất động sản cao cấp. 

Các căn biệt thự có diện tích từ 89-373m2, được xây 5 tầng nổi và 1 tầng hầm. 46 căn biệt thự này có hệ thống hầm thông nhau, rất văn minh và tiện lợi và tất nhiên nhà nào chỉ vào được hầm nhà đấy, đảm bảo an ninh.

Ưu điểm.

Thiết kế.

Dự án Sunshine Mystery Villas được thiết kế theo phong cách kiến trúc Địa Trung Hải, kiểu kiến trúc tinh hoa này vẫn chưa xuất hiện phổ biến tại Việt Nam.

Hồ bơi ở giữa các dãy biệt thự, các căn biệt thự nhà phố và liền kế đều có mặt tiền là hồ bơi cảnh quan chạy dài hết dự án.

Hệ thống giao thông hạ ngầm cũng  là 1 điểm cộng trong thiết kế của dự án này.

Giá

Sunshine Mystery Villas đang được chào bán với giá ~150 triệu đồng/m2. So sánh với các bất động sản cùng phân khúc trong khu vực, Sunshine Mystery Villas có mức giá tương đối cạnh tranh.

 Dãy biệt thự thuộc VinHomes Gardenia song song sát vách với dự án Sunshine Mystery Villas đang được chào bán trên thị trường ở mức giá ~170-180 triệu/m2. Có thể giá dự án Sunshine Mystery Villas trong tương lai sẽ tiệm cận mức này.

Dù ở vị trí tương đương nhưng người viết đánh giá VinHomes Gardenia có phần nhỉnh hơn Sunshine Mystery Villas do mật độ xây dựng vừa phải xen kẽ các công trình cảnh quan thiên nhiên.

Nhược điểm

Hạn chế về địa hình.

Sunshine Mystery Villas có 3 mặt bao quanh bị bít kín( 2 mặt ngăn cách sát vách khu VinHomes Gardenia, 1 mặt giáp khu dân cư). Sunshine Mystery Villas chỉ có 1 mặt thông ra đường K2 hiện tại. Đường K2 đoạn qua dự án Sunshine Mystery Villas rất hẹp, thông tin từ chủ đầu tư cho biết đường K2 đoạn chạy qua Sunshine Mystery Villas sẽ được mở rộng vào năm 2025, sau khi giải tỏa được dãy nhà dân.

Hạn chế tiện ích.

Do hạn chế về diện tích nên Sunshine Mystery Villas chỉ có các tiện ích: bể bơi, khu sân cộng đồng dân cư được bố trí chạy dọc dãy biệt thự.

Thiếu nhiều tiện ích và dịch vụ, khá bất tiện với xu hướng sống hiện đại ngày nay,tuy nhiên cư dân tương lai ở Sunshine Mystery Villas có thể dễ dàng khắc phục nhược điểm này bằng cách “dùng ké” các tiện ích dịch vụ đầy đủ khép kín tại khu đô thị VinHomes Gardenia ngay cạnh.

Cơ hội, tiềm năng.

Đầu cơ lướt sóng.

Sunshine Mystery Villas thuộc hàng bất động sản cao cấp, các căn biệt thự có giá từ ~16- 52 tỉ đồng. Tổng giá trị bất động sản cao đương nhiên là khó thanh khoản trong khi bối cảnh thị trường bất động sản đang diễn biến theo hướng tiêu cực. Hơn nữa được biết, dự án Sunshine Mystery Villas chưa đủ điều kiện mở bán ra thị trường, tính pháp lý chưa được đảm bảo 100% rất khó tìm được nhà đầu tư dám lướt sóng thần vào thời điểm này. Có lẽ còn vướng mắc về thủ tục pháp lý nên chủ đầu tư Sunshine Group không mở bán dự án này rầm rộ.

Bởi pháp lý chưa hoàn chỉnh, chưa có hợp đồng mua bán nên khách mua đặt cọc/đặt mua bằng cách ký hợp đồng mua trái phiếu của công ty con thuộc Sunshine Group với lãi suất 7%/năm, kỳ hạn 24 tháng lấy lãi 6 tháng/lần.

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản mà lãi suất chỉ có 7%/năm là thấp. Hiện tại các chủ đầu tư đều phát hành trái phiếu với lãi suất phổ biến ở mức 2 chữ số như "ông lớn" Văn Phú Invest ở mức 12%, cá biệt có nơi 14,5%/năm. Giải thích, đại diện kinh doanh dự án Sunshine Mystery Villas chia sẻ: " Ngoài 7%/năm tiền lãi suất, lợi ích quan trong hơn mà anh được là quyền mua biệt thự tại Mystery Villas với mức giá tốt, dễ dàng đầu cơ lấy lãi"

Bàn về tiềm năng tăng giá trên thực tế, trong tương lai gần khu vực xung quanh dự án Sunshine Mystery Villas không có đột biến về hạ tầng kỹ thuật & xã hội nên cơ hội “sốt” giá, giá tăng đột biến dường như rất khó xảy ra.

Theo người viết nhận định, có 2 cơ hội trong tương lai để Sunshine Mystery Villas nhích giá:

Một, khi thủ tục pháp lý của dự án hoàn chỉnh, chủ đầu tư Sunshine Group ra được hợp đồng mua bán. Đại diện kinh doanh Sunshine Group cam kết chậm nhất đến cuối năm 2020 dự án Sunshine Mystery Villas sẽ hoàn tất thủ tục pháp lý.

Hai, được chủ đầu tư cho biết đường K2, mặt đường chính của dự án Sunshine Mystery Villas sẽ được mở rộng vào năm 2025. Nhưng có lẽ giá thành hiện tại cũng đã phản ánh quy hoạch này. 

Đường K2 đang là lối vào duy nhất của dự án ( chưa rõ trong tương lai VinHomes Gardenia có đồng ý cho phép đập thông bức tường ngăn cách để 2 bên "qua lại" hay không). Đoạn đường này chắc chắn sẽ được mở rộng để kết nối với đường Hồ Tùng Mậu, vấn đề chỉ là thời gian, không thể loại trừ khả năng việc mở rộng đường sẽ bị chậm tiến độ, "ngâm" càng lâu thì rủi ro "lướt sóng" càng cao.

Đầu tư cho thuê.

Tham khảo thị trường cho thuê bất động sản ở khu VinHomes Gardenia , các căn biệt thự, liền kề  tại đây đang mang lại cho chủ nhân lợi nhuận trung bình khoảng 3-4%/năm; đây cũng là khoảng lợi nhuận người viết kỳ vọng đạt được nếu kinh doanh cho thuê tại dự án Sunshine Mystery Villas.

Rủi ro

Ngày 7/9 tới, công ty cổ phần Sunshine Marina Nha Trang- một công ty con thuộc Sunshine Group sẽ phát hành trái phiếu có tổng giá trị gọi vốn là 300 tỉ đồng, dự kiến chia làm 2 đợt. Mục đích chính của việc phát hành trái phiếu nhằm gọi vốn cho Dự án Sushine Mystery Villas.

Tuy nhiên, để việc phát hành trái phiếu được nhanh chóng và không vướng phải những quy định về Hợp đồng mua bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện, Sunshine Marina Nha Trang, thông qua đại lý phát hành là Công ty cổ phần Chứng khoán Tiên Phong (TPS) đã soạn ra Hợp đồng mua bán trái phiếu cùng hàng loạt văn bản thỏa thuận khác có liên quan đến đợt phát hành này, các văn bản được những người trong giới tài chính đánh giá rằng chặt chẽ về mặt pháp lý, có lợi cho chủ đầu tư và đẩy hoàn toàn rủi ro về phía khách hàng.

Cụ thể, người đầu tư dự án Sunshine Mystery Villas đặt cọc/đặt mua biệt thự bằng hợp đồng đặt mua trái phiếu có kỳ hạn 24 tháng, lãi suất 7%/năm, thanh toán lãi 6 tháng/lần cho đến khi cuối kỳ. Trong hợp đồng, Sunshine Group khuyến cáo nhà đầu tư rất rõ: “Bên đặt mua trái phiếu hiểu rằng việc đầu tư vào trái phiếu là đầu tư vào lĩnh vực có tính rủi ro cao, nhà đầu tư cần phân tích trước khi quyết định đầu tư”. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có lãi suất cố định, được bảo lãnh thanh toán. Hợp đồng cũng không kèm theo các điều kiện hoán đổi quyền mua bất động sản kèm theo hợp đồng trái phiếu... như nhiều doanh nghiệp lớn khác đã mời chào khách hàng trong khoảng thời gian trước đây.

 Đây chính là hình thức góp vốn mua bất động sản mà các bên có liên quan “bóc tách” ra, để tránh bị các cơ quan quản lý đưa vào “tầm ngắm”. Cũng trong văn bản thỏa thuận về quyền mua bất động sản này, Sunshines Mystery Villas phát hành trái phiếu nhấn mạnh: “Thỏa thuận này không được xem xét và giải thích như hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc bất kỳ hình thức huy động vốn nào được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản giữa chủ đầu tư dự án và bên A ( Sunshine Marina Nha Trang) hay giữa chủ đầu tư với bên B hay giữa bên A với bên A.., hay như hợp đồng mua bán bất động sản”. Thực chất đây chỉ là thỏa thuận ghi nhận quyền hưởng ưu đãi và trái chủ được hưởng khi mua trái phiếu mà thôi.

Doanh nghiệp phát hành trái phiếu đã dựng lên hàng loạt “lá chắn” ghi rõ trong các hợp đồng, thỏa thuận... nêu trên để tránh những rắc rối pháp lý, bảo vệ quyền lợi cho Sunshine Group. Khi có tranh chấp xảy ra, khách hàng phải chịu toàn bộ rủi ro về pháp lý. Nguoimuanha nên lưu tâm đọc kỹ hợp đồng để tránh hiểu nhầm.

Để các nhà đầu tư yên tâm hơn, chính Sunshine Group sẽ bảo lãnh trái phiếu phát hành. Trong  hợp đồng ghi rõ, nếu CTCP Sunshine Marina Nha Trang không trả được thì công ty mẹ là CTCP tập đoàn Sunshine sẽ đứng ra chịu trách nhiệm thanh toán cho các trái chủ.

Thống kê cho thấy Sunshine Group là doanh nghiệp bất động sản có lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp lớn trên thị trường năm 2018. Tháng 10-2018, Sunshine phát hành 10.000 tỉ đồng (kỳ hạn 36 tháng) để huy động vốn cho các dự án bất động sản và vẫn đang trong kỳ trả nợ. Nói một cách đơn giản, công ty mẹ đang có khoản nợ lớn, nay lại nhận bảo lãnh thêm nợ cho công ty con. Lợi nhuận hằng năm của tập đoàn bất động sản này ở mức chưa tới 20 tỉ đồng/năm nhưng chỉ từ năm 2016-2018, Sunshine Group đã tăng vốn gấp... gần 30 lần từ 300 tỉ lên 8500 tỉ đồng để đầu tư vào các dự án.