Thắng- Thua ngay keo đầu

Nguyên tắc đầu được ưu tiên hàng đầu của tất cả các tỷ phú là dùng tiền của người khác để đầu tư. Thường thì nhà đầu tư vay tiền của ngân hàng, huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp...vv tất cả đều phải trả lãi và phải có đủ tài sản đảm bảo.

Sở hữu khách sạn, chuỗi khách sạn, tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại thường là đích đến đối với hầu hết các ông chủ thành công trong các lĩnh vực kinh doanh. Như bị mê hoặc, các nhà đầu tư condotel tự nguyện giao tiền của mình cho Chủ đầu tư xây khách sạn 3,4,5 sao kinh doanh, giúp Chủ đầu tư giải quyết vấn đề khó nhất là vốn dài hạn mà không phải trả lãi suất, không tài sản đảm bảo hay điều kiện ràng buộc gì, toàn bộ rủi ro đã được nhẹ nhành chuyển sang vai Nhà đầu tư một cách vô cùng êm ái. Rõ ràng là Chủ đầu tư đã thắng  ngay keo đầu với sự dâng hiến tự nguyện của các Nhà đầu tư.

Nguyên tắc quan trọng trong đầu tư bất động sản là lãi ngay khi ký hợp đồng. Chiểu theo nguyên tắc này thì Chủ đầu tư lãi to từ trước khi ký hợp đồng bán sản phẩm vì rằng Chủ đầu tư chỉ phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước theo mục đích “ sản xuất kinh doanh” trong khi tính vào giá và bán cho Nhà đàu tư lại là đất ở, sử dụng lâu dài. Việc này nhà chức trách đã chính thức lên tiếng, cụ thể. Tại Báo cáo số 3014/UBND-XDNĐ ngày 30/03/2018 UBND tỉnh Khánh Hòa nhận định "Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng quá thấp, vì thu tiền sử dụng đất theo mục đích đất sản xuất kinh doanh". Như vậy, tại keo này Chủ đầu tư lại thắng, và Nhà đầu tư lại là Người thua thiệt.

Cam kết lợi nhuận

Mới đây, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh ( HoREA) ông Lê Hoàng Châu nhận định: vì mục đích của các chủ đầu tư muốn bán nhanh, chốt lời nhanh dự án condotel nên các chủ đầu tư thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm với thủ thuật tăng giá bán cao hơn rất nhiều so với giá gốc chính. Trước đó, tác giả Nguyễn Đỗ Việt đã vạch ra chiêu trò chủ đầu tư tăng giá bán lấy phần vênh trả lại chính cho khách hàng thông qua cam kết trả lợi nhuận trong bài viết “Cam kết lợi nhuận: Diệu kế bán hàng BĐS nghỉ  dưỡng và hệ lụy” trong bài đăng trên báo The Leader ngày 9/12/2017.

Tính đến nay chưa có một nghiên cứu và điều tra nào khẳng định có hay không việc Chủ đầu tư tăng giá bán sau đó trích lại trả Nhà đầu tư bằng các cam kết lợi nhận. Nhưng có một điều chắc chắn là giá thành sản phẩm rất cao, tương đương với giá chung cư cao cấp ở lâu dài tại các đô thị lớn, như vậy bản chất là Nhà đầu tư đã phải trả khống một khoản lớn so với giá trị sản phẩm nhận được.

Thực tế không thiếu những chủ đầu tư không thực hiện hoặc không thể thực hiện được những “cam kết” với Nhà đầu tư. Hiện thực này sẽ “nở rộ” trong thời gian tới khi nhiều condotel đi vào hoạt động, khi tình hình thế giới có nhiều bất ổn ảnh hưởng đến thị trường khách du lịch.

Ăn chia

Cam kết phân chia lợi nhận 80/20; 85/15 thậm chí 90/10 ( Nhà đầu tư/Chủ đầu tư) thoạt nghe thấy Nhà đầu tư có lợi. Nhằm tách riêng hoạt động đầu tư và khai thác, các Chủ đầu tư thường thuê đơn vị quản lý khách sạn chuyên nghiệp hoặc thành lập công ty quản lý vận hành riêng và hạch toán đốc lập. Như vậy, hạch toán khách sạn sẽ dựa trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ và bổ đầu cho các Nhà đầu tư.

Theo nhận định của chuyên gia công ty kiểm toán nhóm Big Four (4 công ty kiểm toán lớn nhất thị trường) – đơn vị chuyên đảm nhiệm việc kiểm toán trên 40 dự án khách sạn và condotel 4-5 sao hàng đầu Việt Nam như Marriott, Intercontinental, Sheraton, Novotel… , với phân khúc condotel, khách sạn 4-5 sao, chỉ cần đảm bảo mức công suất lấp đầy phòng khoảng 40% -45%, thì việc trả lợi nhuận ở mức 8%-12% cho khách đã nằm trong tầm tay.

Nhận định trên đúng với những condotel có vị trí thuận lợi nằm trong trung tâm đô thị hoặc trung tâm khu du lịch. Đối với những condotel nằm xa trung tâm hoặc ở vùng chỉ khai thác được một mùa du lịch là không thực tế. Với các condotel này, mùa thấp điểm Nhà đầu tư không những không được chia lợi nhuận mà lại phải đóng tiền để đảm bảo khách sạn hoạt động ở mức tối thiểu, để duy tu bảo trì đảm bảo khách sạn trong tình trạng sẵn sàng phục vụ, tránh rêu phong xuống cấp. Nhằm trấn an các Nhà đầu tư, một số Chủ đầu tư “cam kết” lợi nhuận ăn chia không thấp hơn 10% của giá trị căn hộ trước thuế. Tuy nhiên một lần nữa cam kết chỉ là can kết vì không có ngân hàng hoặc bên thứ ba đứng ra bảo lãnh việc thực hiện.

Vốn ơi, một đi không trở lại !

Trong đầu tư BĐS, Nhà đầu tư kỳ vọng tăng giá theo thời gian và tạo dòng tiền. Có nghĩa là nhà đầu tư hưởng lợi từ sự tăng giá theo thời gian, theo sự hoàn thiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực có BĐS của họ. Mua càng lâu, giữ càng lâu càng tăng giá. Đồng thời nhà đầu tư tranh thủ khai thác, cho thuê hoặc kinh doanh nhằm tạo dòng tiền. Đối với  condotel lại khác, người mua chỉ khai thác được dòng tiền qua Chủ đầu tư. Vì thời hạn sử dụng có hạn nên càng lâu thời hạn càng ngắn và như vậy giá càng giảm.

Trong hoạt động kinh doanh BĐS, người ta thường chỉ tính khấu hao tài sản hình thành trên đất, không ai tính khấu hao “quyền sử dụng đất”. Nhưng đối với condotel sau thời hạn sử dụng thường 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70 năm. (bao gồm thời gian xin giấy phép, chuẩn bị đầu tư và xây dựng), sau 50, 70 năm tòa nhà cũng là thời điểm tòa nhà hết “đát” sử dụng vì vậy phải tính khấu hao.  Nếu không đầu tư condotel, với số tiền 3 tỷ (bằng tiền mua 1căn condotel) gửi ngân hàng với lãi suất 7,5%/năm,  sau 45 năm (công thức suất kép T=3tỷ x (1+8%/năm)⁴⁵  sẽ lên tới 77,7 tỷ- một con số  đủ để thức tỉnh những ai còn u mê, ảo tưởng con gà đẻ trứng vàng condotel.