Nguyệt Tú

Nguyệt Tú

Đánh giá dự án LDG Sky bằng mô hình SWOT

Chào mọi người, tiếp nối loạt bài review về các dự án căn hộ, mình sẽ review tiếp dự án LDG Sky sau khi CĐT tiến hành kick off sale vào ngày 24/9. Cũng như bài review trước, mình vẫn sử dụng phương pháp phân tích SWOT để mang lại góc nhìn đa chiều, khách quan nhất có thể cho cả người mua ở và nhà đầu tư.

Vị trí: Đường N1&N2, phường Bình Thắng, Tp. Dĩ An, nằm trong khuôn viên làng ĐHQG TP.HCM. Đây là đường nhánh của đường Thống Nhất, cạnh New Galaxy của Hưng Thịnh.

Đánh giá dự án LDG Sky bằng mô hình SWOT - Ảnh 1

Quy mô: 2ha, 5 Block căn hộ cao 30 tầng.

Chủ đầu tư: LDG Group. Đây là dự án căn hộ thứ 5 của LDG sau dòng căn hộ Intela bao gồm Sài Gòn Intela, West Intela, High IntelaMarina Tower. Với việc không sử dụng thương hiệu có sẵn là Intela mà sử dụng tên riêng, có thể thấy LDG định vị LDG Sky ở một phân khúc cao hơn, B hoặc B+ so với phân khúc hạng C như Intela.

Phối cảnh dự án
Phối cảnh dự án

I. Điểm mạnh

- Với định vị phân khúc B/B+, LDG Sky có mật độ căn/mặt bằng tầng khá thấp, chỉ khoảng 13-14 căn/mặt bằng tầng.

- Dự án được bao quanh bởi nhiều hồ lớn và hệ thống kênh rạch giúp điều hòa không khí và giảm tiếng ồn khá tốt.

- Giá bán dự kiến được đưa ra trong buổi kick off là từ 1,65 tỷ chưa bao gồm VAT. Nhiều khả năng đây là mức giá được đưa ra cho căn 1PN diện tích nhỏ nhất 56,78m2, rơi vào khoảng 30tr/m2 chưa bao gồm VAT. Đây là mức giá chấp nhận được trong bối cảnh thị trường căn hộ Bình Dương nhiều dự án đã đạt ngưỡng 40tr/m2.

- Phương thức thanh toán khá tốt, 10% ký TTĐC, thanh toán 2,5%/2 tháng. Thời gian thanh toán được kéo dài từ 30-36 tháng giúp giãn tiến độ và giảm áp lực nếu vay ngân hàng.

Đánh giá dự án LDG Sky bằng mô hình SWOT - Ảnh 2

II. Điểm yếu

- Trước tiên, điểm yếu nằm ở chính thương hiệu LDG. Với vô số lùm xùm từ pháp lý, tiến độ xây dựng dòng căn hộ Intela hay vấn đề ngân hàng từ Viva Park, thương hiệu LDG chưa nhận được sự tin tưởng từ khách hàng.

- LDG là CĐT trước đây chỉ phát triển các dòng căn hộ bình dân. Đây là dự án đầu tiên LDG thực hiện ở phân khúc trung cấp nên chất lượng hoàn thiện đi kèm vẫn là một dấu hỏi.

- Số lượng thang máy khá ít, chỉ khoảng 3 thang/Block, tương đương khoảng 115 căn/thang máy. Đây là mức độ khá cao cho định vị phân khúc B/B+ thường chỉ rơi vào khoảng 80-90 căn/thang, có thể dẫn đến tình trạng kẹt thang khi lấp đầy cư dân.

- Đơn giá/m2 không cao tuy nhiên căn hộ có diện tích khá lớn 1PN từ 57-62m2, 2PN từ 76-91m2, 3PN 100m2 dẫn đến tổng giá căn hộ khá cao.

- Quanh dự án là Nghĩa trang Bình An với quy mô lên đến 125ha khiến dự án có view không mong muốn là view nghĩa trang. Đây là vấn đề khiến khá nhiều khách hàng phải cân nhắc nếu lựa chọn mua để ở.

Đánh giá dự án LDG Sky bằng mô hình SWOT - Ảnh 3

III. Cơ hội

- Với bối cảnh thị trường căn hộ ở Tp.HCM đã có mức giá sơ cấp quá cao, thường ở mức 40tr/m2 trở lên, việc dịch chuyển đầu tư về khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An là tất yếu. Mức giá rumor của LDG Sky cùng tiến độ thanh toán kéo dài phù hợp để đầu tư trong trung – dài hạn.

- Quanh khu vực dự án chưa có nhiều dự án phân khúc trung/cao cấp.

- Dự án nằm trong khuôn viên của ĐHQG TP. HCM nên có phân khúc khách hàng riêng là giảng viên của các trường ĐH, sinh viên của những gia đình có điều kiện, dù tập khách hàng này là không nhiều.

Đánh giá dự án LDG Sky bằng mô hình SWOT - Ảnh 4

IV. Thách thức

- Dự án chịu sự cạnh tranh gay gắt từ New Galaxy của Hưng Thịnh. New Galaxy đang có mức giá khoảng 36tr/m2 chưa VAT tuy nhiên với truyền thống chiết khấu khủng của Hưng Thịnh thì mức giá sau chiết khấu chỉ từ 33tr/m2 chưa VAT. Lợi thế của New Galaxy đến từ thương hiệu mạnh hơn, đội ngũ sale inhouse đông đảo cùng chính sách thanh toán kéo dài trong vòng 36 tháng, không đóng VAT. Thêm vào đó diện tích căn hộ nhỏ hơn dẫn đến tổng giá hấp dẫn hơn dù đơn giá/m2 cao hơn. Ngoài ra TBS cũng sắp triển khai TBS Green Square với vị trí đẹp và quy mô lớn hơn rất nhiều, giá rumor cũng chỉ từ 34tr/m2.

- Quanh khu vực QL1K có nhiều lựa chọn bình dân hơn với các dự án dòng Bcons như Bcons Greenview, Bcons Bee đều có mức giá dưới 30tr/m2 đã bao gồm VAT. Thương hiệu Bcons cũng nhận được nhiều sự tin tưởng sau sự thành công của Bcons Suối Tiên.

- Mức giá đất quanh khu vực dự án chưa cao, chỉ ngang với giá bán căn hộ trung cấp. Đây là một vấn đề các dự án ở Tp.HCM ít khi gặp phải khi giá đất luôn ở mức gấp rưỡi hoặc gấp đôi giá bán căn hộ dẫn đến khách hàng buộc phải lựa chọn căn hộ để an cư khi chưa có mức tài chính dư dả.

- Nguồn cung căn hộ của khu vực Dĩ An, Thuận An sắp tới đều hết sức dồi dào khiến áp lực cạnh tranh lớn, rủi ro về khả năng hấp thụ và thanh khoản của thị trường. Thị trường căn hộ Bình Dương sẽ không phù hợp với những khách hàng có tâm lý lướt sóng, đầu tư ngắn hạn mong đợi thu được lợi nhuận tốt.

=> Từ những phân tích trên, bản thân mình nhận định LDG Sky sẽ là một dự án khá khó để đầu tư. Điều này đến từ sự nghi ngại những rắc rối pháp lý của LDG trong quá khứ, thương hiệu trước giờ chủ yếu thực hiện các dự án phân khúc bình dân lẫn việc lựa chọn thiết kế layout căn hộ diện tích khá lớn. Dự án sẽ phù hợp hơn với những khách hàng làm việc tại khu vực làng ĐHQG, Dĩ An, Thủ Đức muốn tìm kiếm một dự án ở phân khúc trung cấp có đơn giá vừa phải, diện tích căn hộ rộng rãi cùng nhiều tiện ích nội khu hoặc những khách hàng đầu tư nắm giữ dài hạn với thời gian từ 3 năm trở lên.

Trên đây là những nhận định của mình về dự án LDG Sky. Rất mong nhận được những phản hồi tích cực của mọi người.  Xin cảm ơn!

Tác giả: Hiệp Phạm

0

Bình luận

Sốt đất đi qua: Cay đắng ôm nợ trên chính mảnh đất từng là của mình

Qua những "cơn sốt", giá đất tại một số tỉnh quanh Hà Nội bắt đầu giảm. Có những người ôm một đống nợ trên chính mảnh đất của mình. Xem thêm
Sốt đất đi qua: Cay đắng ôm nợ trên chính mảnh đất từng là của mình - 1

Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn

Kiểu nhà ống 3 tầng có đặc điểm hẹp về chiều ngang và rộng chiều sâu nên khi xây dựng không đòi hỏi diện tích quá lớn. Xem thêm
Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn - 1
Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn - 2
Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn - 3
Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn - 4
Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn - 5

The Ori Garden: Giá bán cao gấp 2,5 lần giá do Đà Nẵng công bố

Là dự án nhà ở xã hội lô B4.1 thuộc Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside lại được “khoác” lên mình chiếc áo “Nhật Bản” The Ori Garden. Quan trọng hơn, giá trên thị trường cao gấp 2,5 lần do UBND thành phố Đà Nẵng công bố. Xem thêm
The Ori Garden: Giá bán cao gấp 2,5 lần giá do Đà Nẵng công bố - 1

Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire tăng sức nóng trong mùa cao điểm cuối năm

Cùng với “bộ sưu tập” cảnh quan, tiện ích đẳng cấp đang và sắp được đưa vào sử dụng, hàng loạt sự kiện quy mô liên tiếp được tổ chức đã khiến Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire lột xác ngoạn mục, làm choáng ngợp những cư dân đầu tiên nhận nhà cũng như các khách hàng đang “săn tìm” chốn an cư dịp cuối năm. Xem thêm
Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire tăng sức nóng trong mùa cao điểm cuối năm - 1

Bức tranh thị trường BĐS năm 2023 sẽ ra sao?

Giới chuyên gia nhận định, “bức tranh” bất động sản năm 2023 chưa sáng sủa. Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong phát triển dự án cho các doanh nghiệp. Xem thêm
Bức tranh thị trường BĐS năm 2023 sẽ ra sao? - 1
Bức tranh thị trường BĐS năm 2023 sẽ ra sao? - 2

Bí ẩn giới chủ đằng sau công ty bị thanh tra Long Thành Riverside

Công ty Long Thành Riverside nằm trong danh sách 10 doanh nghiệp có dự án ở Đồng Nai bị thanh tra. Giới chủ phía sau công ty này rất kín tiếng và sở hữu gián tiếp dự án qua việc sở hữu cổ phần Long Thành Riverside. Xem thêm
Bí ẩn giới chủ đằng sau công ty bị thanh tra Long Thành Riverside - 1

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG "CÚ LỪA" HÀNG LOẠT? - Phần 2

Nếu như phần 1 tập trung vào các case study lừa đảo hoặc qua mắt các nhà đầu tư bằng những hình thức cam kết lợi nhuận và mong muốn sở hữu BĐS, thì phần 2 sẽ tập trung vào những case study từ những DN BDS thậm chí có tên tuổi trên thị trường nhưng sử dụng hình thức huy động vốn tinh vi sử dụng kẽ hở của luật pháp để thực hiện hàng loạt những phi vụ lên tới hàng trăm thậm chí hàng chục ngàn tỷ. Xem thêm
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG "CÚ LỪA" HÀNG LOẠT? - Phần 2 - 1

Mình vừa sở hữu 1 ngôi nhà.....

Mình vừa sở hữu một ngôi nhà.Mà nghĩ rằng đây là 1 ước mơ lớn của rất nhiều người.Đặc biệt ở TUỔI 25 như mình. Xem thêm
Mình vừa sở hữu 1 ngôi nhà..... - 1

Bán nhà thời trầm lắng, chủ nhà than: “10 khách tới xem thì 10 khách ép giá”

Khi thị trường rơi vào cảnh trầm lắng, cảnh ép giá diễn ra thường xuyên trong các cuộc giao dịch. Một số chủ nhà than, lô đất giá hơn 2,4 tỷ đồng nhưng khách đàm phán, ép giá giảm nửa tỷ đồng. Xem thêm
Bán nhà thời trầm lắng, chủ nhà than: “10 khách tới xem thì 10 khách ép giá” - 1

Địa ốc Tây Nam Hà Nội hấp dẫn nhà đầu tư với nhà phố thương mại cao cấp

Sự hoàn thiện về cơ sở hạ tầng là yếu tố giúp thị trường bất động sản khu vực Tây Nam Hà Nội tiếp tục tăng nhiệt. Bên cạnh đó, dòng sản phẩm nhà phố thương mại cao cấp đang là hấp lực mới. Xem thêm
Địa ốc Tây Nam Hà Nội hấp dẫn nhà đầu tư với nhà phố thương mại cao cấp - 1

Lâm Đồng: TTC Group và hàng loạt doanh nghiệp bị “bêu tên” do chậm tiến độ dự án

Trong số 30 dự án bị UBND thành phố Đà Lạt "bêu tên" do chậm tiến độ đầu tư, Công ty CP Đầu tư Thành Thành Công (thuộc TTC Group) sở hữu 2 dự án. Xem thêm
Lâm Đồng: TTC Group và hàng loạt doanh nghiệp bị “bêu tên” do chậm tiến độ dự án - 1

CT1 Riverside Luxury Nha Trang: Chủ đầu tư chưa rõ có phải “gặp” công an không

Thanh tra Chính phủ chỉ ra nhiều sai phạm trong việc giao đất sân bay Nha Trang cho một số nhà đầu tư thực hiện 6 dự án BT. Trong đó có Công ty VCN, chủ đầu tư CT1 Riverside Luxury Nha Trang với dự án BT đường số 4. Nếu có dấu hiệu tội phạm thì chuyển sang Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Khánh Hòa xử lý. Xem thêm
CT1 Riverside Luxury Nha Trang: Chủ đầu tư chưa rõ có phải “gặp” công an không - 1

Bộ Xây dựng xử phạt 13 dự án, kiến nghị xử lý hơn 186 tỷ đồng sai phạm

Thanh tra Bộ Xây dựng vừa xử phạt 13 tổ chức để xảy ra sai phạm, kiến nghị xử lý hơn 186 tỷ đồng sau thanh tra. Xem thêm
Bộ Xây dựng xử phạt 13 dự án, kiến nghị xử lý hơn 186 tỷ đồng sai phạm - 1

Chất sống ấn tượng tại The Beverly – Vinhomes Grand Park chinh phục giới thượng lưu

Cộng đồng live – work – play là khái niệm về những khu đô thị đa năng, nơi cư dân là trung tâm của không gian đáp ứng hoàn hảo nhu cầu tận hưởng cuộc sống, làm việc và giải trí. Hiện thực hóa thành công ý tưởng này, dự án The Beverly (Đại đô thị Vinhomes Grand Park) đang trở thành nơi sống đáng mơ ước tại phía Đông TP.HCM. Xem thêm
Chất sống ấn tượng tại The Beverly – Vinhomes Grand Park chinh phục giới thượng lưu - 1

‘Sở hữu chung cư có thời hạn là hình thức chủ đầu tư cho thuê lâu dài’

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng, quy định sở hữu có thời hạn các chung cư chỉ là một hình thức chủ đầu tư cho thuê có thời hạn lâu dài, xác định trước theo hợp đồng dân sự giữa chủ đầu tư chung cư và người đi thuê. Xem thêm
‘Sở hữu chung cư có thời hạn là hình thức chủ đầu tư cho thuê lâu dài’  - 1

Người mua nhà Thủ Thiêm Zeit River chú ý, chủ đầu tư có khả năng thanh toán thấp

Thủ Thiêm Zeit River là dự án siêu sang dành cho giới siêu giàu. Thế nhưng, người mua nhà cần chú ý thông tin này nhé. Chủ đầu tư Công ty TNHH MTV Việt Nam GS Enterprise (VGSE) đang đối mặt với khả năng thanh toán thấp. Xem thêm
Người mua nhà Thủ Thiêm Zeit River chú ý, chủ đầu tư có khả năng thanh toán thấp - 1

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG "CÚ LỪA" HÀNG LOẠT?

Những cú lừa trong hoạt động kinh doanh bất động sản không còn mới lạ, tuy nhiên, hàng năm vẫn có hàng ngàn thậm chí hàng trăm ngàn nhà đầu tư vẫn sa vào những cái bẫy không có lối thoát, may mắn thì thu lại được một ít tiền, còn không thì tất cả chỉ là một cú lừa, *lừa ở đây không hẳn là lừa đảo, mà nó là sự che đậy tinh vi của những hoạt động kinh doanh chưa được pháp luật thừa nhận hoặc cố tình cho các nhà đầu tư sập bẫy. Xem thêm
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG "CÚ LỪA" HÀNG LOẠT?  - 1

Nhà đầu tư bất động sản… thất nghiệp ngày càng nhiều

Rất nhiều người xem đầu tư BĐS là nghề chính, đến khi thị trường lao dốc họ cũng thất nghiệp theo. Xem thêm
Nhà đầu tư bất động sản… thất nghiệp ngày càng nhiều - 1

Dự án Tecco Luxury được rao bán rầm rộ bây giờ ra sao?

Dù chưa được phép huy động vốn nhưng Công ty Tecco Miền Nam và công ty Đất Xanh Miền Nam đã quảng cáo, rao bán rầm rộ Dự án Chung cư Tân An (Tecco Luxury) từ nhiều tháng nay. Trên thực tế tại vị trí dự án hiện chỉ là bãi đất trống. Xem thêm
Dự án Tecco Luxury được rao bán rầm rộ bây giờ ra sao? - 1
Dự án Tecco Luxury được rao bán rầm rộ bây giờ ra sao? - 2

"Bỏ phố về rừng", người đàn ông chi tiền tỷ mua hang đá xây nên căn nhà có 1-0-2

Người đàn ông này đã biến hang động 700 tuổi thành ngôi nhà của mình. Xem thêm
"Bỏ phố về rừng", người đàn ông chi tiền tỷ mua hang đá xây nên căn nhà có 1-0-2 - 1
"Bỏ phố về rừng", người đàn ông chi tiền tỷ mua hang đá xây nên căn nhà có 1-0-2 - 2

Sáu năm làm việc 'bán mạng' vẫn chưa trả hết nợ mua nhà

Chỉ có 15 triệu đồng trong tay, tôi vẫn đánh liều vay mua căn hộ chung cư có giá 800 triệu, để rồi bắt đầu cơn ác mộng nợ nần. Xem thêm
Sáu năm làm việc 'bán mạng' vẫn chưa trả hết nợ mua nhà - 1

Giải pháp giúp người trẻ sở hữu nhà tại phố biển Quy Nhơn

Giữa bối cảnh thị trường biến động vẫn tìm thấy những điểm tích cực là bất động sản trở về giá trị thật, cùng loạt chính sách ưu đãi giúp người trẻ sở hữu nhà. Xem thêm
Giải pháp giúp người trẻ sở hữu nhà tại phố biển Quy Nhơn - 1

Thanh lọc 'mua đất để không, lời tiền tỷ'

Thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn thanh lọc sau những chuyện 'làm ăn cả đời không bằng tiền lời lô đất'. Xem thêm
Thanh lọc 'mua đất để không, lời tiền tỷ' - 1

DOANH NGHIỆP KINH DOANH CỰC KHỔ, thậm chí NHỤC NHÃ

Cũng là một góc nhìn, hả hê nhìn các DN sụp đổ mà không nghĩ rằng những cuộc đổ vỡ đó nó ảnh hưởng rất nhanh đến mình là điều chúng ta đang thấy ở không ít người: Xem thêm
DOANH NGHIỆP KINH DOANH CỰC KHỔ, thậm chí NHỤC NHÃ  - 1

Đòn bẫy tài chính

Có vẻ nhiều người đã dùng đòn bẩy tài chính sai cách khi đầu tư bất động sản, nên khi mặt bằng lãi suất tăng cao như hiện giờ, lãi suất thả nổi cũng tăng lên tương ứng, làm ảnh hưởng lớn đến khả năng thanh toán các khoản vay. Xem thêm
Đòn bẫy tài chính - 1

Nghịch cảnh đại dự án nhà ở tại Hải Phòng: Dân dài cổ chờ ‘sổ đỏ’

Nhiều hộ dân tại loạt dự án nhà ở phường Anh Dũng (Dương Kinh, Hải Phòng) chờ từng ngày để được cơ quan chức năng cấp "sổ đỏ", bảo vệ quyền lợi chính đáng. Xem thêm
Nghịch cảnh đại dự án nhà ở tại Hải Phòng: Dân dài cổ chờ ‘sổ đỏ’ - 1

Có thể hủy bỏ hợp đồng mua đất đã công chứng không?

Hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng là việc chấm dứt giao kết, thực hiện hợp đồng giữa các bên. Khi hợp đồng đã thực hiện thủ tục công chứng thì có được hủy bỏ hay không? Quyền và nghĩa vụ của các bên có được đảm bảo? Quy định của pháp luật như thế nào về vấn đề trên. Xem thêm
Có thể hủy bỏ hợp đồng mua đất đã công chứng không? - 1

Giá nhà chung cư có xu hướng quay đầu giảm

Sau phân khúc đất nền, căn hộ thứ cấp đã có sự điều chỉnh về giá. Nguyên nhân từ việc, thời gian qua, giá chung cư tăng cao, dù sức cầu lớn nhưng người mua không đủ khả năng để xuống tiền. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng liên tục tăng cao cũng là rào cản khiến thanh khoản giảm. Xem thêm
Giá nhà chung cư có xu hướng quay đầu giảm - 1

Giá tăng 17% sau nửa năm, MT Eastmark City còn “bán chui” không ạ?

Tháng 4/2022 em thấy báo chí đưa tin MT Eastmark City “bán lúa non”. Giờ sau 7 tháng, giá tăng vèo vèo tận 17%. Thế nghĩa là dự án hết “bán chui” rồi hả các bác? Xem thêm
Giá tăng 17% sau nửa năm, MT Eastmark City còn “bán chui” không ạ? - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết