Vị trí: Đường N1&N2, phường Bình Thắng, Tp. Dĩ An, nằm trong khuôn viên làng ĐHQG TP.HCM. Đây là đường nhánh của đường Thống Nhất, cạnh New Galaxy của Hưng Thịnh.
Quy mô: 2ha, 5 Block căn hộ cao 30 tầng.
Chủ đầu tư: LDG Group. Đây là dự án căn hộ thứ 5 của LDG sau dòng căn hộ Intela bao gồm Sài Gòn Intela, West Intela, High Intela và Marina Tower. Với việc không sử dụng thương hiệu có sẵn là Intela mà sử dụng tên riêng, có thể thấy LDG định vị LDG Sky ở một phân khúc cao hơn, B hoặc B+ so với phân khúc hạng C như Intela.
Phối cảnh dự án
I. Điểm mạnh
- Với định vị phân khúc B/B+, LDG Sky có mật độ căn/mặt bằng tầng khá thấp, chỉ khoảng 13-14 căn/mặt bằng tầng.
- Dự án được bao quanh bởi nhiều hồ lớn và hệ thống kênh rạch giúp điều hòa không khí và giảm tiếng ồn khá tốt.
- Giá bán dự kiến được đưa ra trong buổi kick off là từ 1,65 tỷ chưa bao gồm VAT. Nhiều khả năng đây là mức giá được đưa ra cho căn 1PN diện tích nhỏ nhất 56,78m2, rơi vào khoảng 30tr/m2 chưa bao gồm VAT. Đây là mức giá chấp nhận được trong bối cảnh thị trường căn hộ Bình Dương nhiều dự án đã đạt ngưỡng 40tr/m2.
- Phương thức thanh toán khá tốt, 10% ký TTĐC, thanh toán 2,5%/2 tháng. Thời gian thanh toán được kéo dài từ 30-36 tháng giúp giãn tiến độ và giảm áp lực nếu vay ngân hàng.
II. Điểm yếu
- Trước tiên, điểm yếu nằm ở chính thương hiệu LDG. Với vô số lùm xùm từ pháp lý, tiến độ xây dựng dòng căn hộ Intela hay vấn đề ngân hàng từ Viva Park, thương hiệu LDG chưa nhận được sự tin tưởng từ khách hàng.
- LDG là CĐT trước đây chỉ phát triển các dòng căn hộ bình dân. Đây là dự án đầu tiên LDG thực hiện ở phân khúc trung cấp nên chất lượng hoàn thiện đi kèm vẫn là một dấu hỏi.
- Số lượng thang máy khá ít, chỉ khoảng 3 thang/Block, tương đương khoảng 115 căn/thang máy. Đây là mức độ khá cao cho định vị phân khúc B/B+ thường chỉ rơi vào khoảng 80-90 căn/thang, có thể dẫn đến tình trạng kẹt thang khi lấp đầy cư dân.
- Đơn giá/m2 không cao tuy nhiên căn hộ có diện tích khá lớn 1PN từ 57-62m2, 2PN từ 76-91m2, 3PN 100m2 dẫn đến tổng giá căn hộ khá cao.
- Quanh dự án là Nghĩa trang Bình An với quy mô lên đến 125ha khiến dự án có view không mong muốn là view nghĩa trang. Đây là vấn đề khiến khá nhiều khách hàng phải cân nhắc nếu lựa chọn mua để ở.
III. Cơ hội
- Với bối cảnh thị trường căn hộ ở Tp.HCM đã có mức giá sơ cấp quá cao, thường ở mức 40tr/m2 trở lên, việc dịch chuyển đầu tư về khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An là tất yếu. Mức giá rumor của LDG Sky cùng tiến độ thanh toán kéo dài phù hợp để đầu tư trong trung – dài hạn.
- Quanh khu vực dự án chưa có nhiều dự án phân khúc trung/cao cấp.
- Dự án nằm trong khuôn viên của ĐHQG TP. HCM nên có phân khúc khách hàng riêng là giảng viên của các trường ĐH, sinh viên của những gia đình có điều kiện, dù tập khách hàng này là không nhiều.
IV. Thách thức
- Dự án chịu sự cạnh tranh gay gắt từ New Galaxy của Hưng Thịnh. New Galaxy đang có mức giá khoảng 36tr/m2 chưa VAT tuy nhiên với truyền thống chiết khấu khủng của Hưng Thịnh thì mức giá sau chiết khấu chỉ từ 33tr/m2 chưa VAT. Lợi thế của New Galaxy đến từ thương hiệu mạnh hơn, đội ngũ sale inhouse đông đảo cùng chính sách thanh toán kéo dài trong vòng 36 tháng, không đóng VAT. Thêm vào đó diện tích căn hộ nhỏ hơn dẫn đến tổng giá hấp dẫn hơn dù đơn giá/m2 cao hơn. Ngoài ra TBS cũng sắp triển khai TBS Green Square với vị trí đẹp và quy mô lớn hơn rất nhiều, giá rumor cũng chỉ từ 34tr/m2.
- Quanh khu vực QL1K có nhiều lựa chọn bình dân hơn với các dự án dòng Bcons như Bcons Greenview, Bcons Bee đều có mức giá dưới 30tr/m2 đã bao gồm VAT. Thương hiệu Bcons cũng nhận được nhiều sự tin tưởng sau sự thành công của Bcons Suối Tiên.
- Mức giá đất quanh khu vực dự án chưa cao, chỉ ngang với giá bán căn hộ trung cấp. Đây là một vấn đề các dự án ở Tp.HCM ít khi gặp phải khi giá đất luôn ở mức gấp rưỡi hoặc gấp đôi giá bán căn hộ dẫn đến khách hàng buộc phải lựa chọn căn hộ để an cư khi chưa có mức tài chính dư dả.
- Nguồn cung căn hộ của khu vực Dĩ An, Thuận An sắp tới đều hết sức dồi dào khiến áp lực cạnh tranh lớn, rủi ro về khả năng hấp thụ và thanh khoản của thị trường. Thị trường căn hộ Bình Dương sẽ không phù hợp với những khách hàng có tâm lý lướt sóng, đầu tư ngắn hạn mong đợi thu được lợi nhuận tốt.
=> Từ những phân tích trên, bản thân mình nhận định LDG Sky sẽ là một dự án khá khó để đầu tư. Điều này đến từ sự nghi ngại những rắc rối pháp lý của LDG trong quá khứ, thương hiệu trước giờ chủ yếu thực hiện các dự án phân khúc bình dân lẫn việc lựa chọn thiết kế layout căn hộ diện tích khá lớn. Dự án sẽ phù hợp hơn với những khách hàng làm việc tại khu vực làng ĐHQG, Dĩ An, Thủ Đức muốn tìm kiếm một dự án ở phân khúc trung cấp có đơn giá vừa phải, diện tích căn hộ rộng rãi cùng nhiều tiện ích nội khu hoặc những khách hàng đầu tư nắm giữ dài hạn với thời gian từ 3 năm trở lên.
Trên đây là những nhận định của mình về dự án LDG Sky. Rất mong nhận được những phản hồi tích cực của mọi người. Xin cảm ơn!
Tác giả: Hiệp Phạm