Theo ghi nhận của JLL về thị trường bất động sản Việt Nam, để dự báo được hiệu quả hoạt động của một doanh nghiệp cần xem xét hai yếu tố: khả năng phát triển dự án và quỹ đất dài hạn. Trong đó, quỹ đất là điều tất yếu để nhà phát triển chứng tỏ cam kết trong thời gian dài; và năng lực phát triển sẽ được thể hiện qua số lượng các dự án và tỷ lệ bán thành công. Tuy nhiên, với bối cảnh thiếu hụt quỹ đất ngay cả trước Covid-19, JLL dự báo cuộc đua thâu tóm quỹ đất của các nhà phát triển sẽ tiếp tục sôi động và điều này sẽ làm thay đổi diện mạo thị trường nhà ở trong 5 năm tới.

Mặc dù Covid-19 đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến nhiều loại hình kinh doanh, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sôi động với các giao dịch đất đai quy mô lớn. Quy mô giao dịch tính theo diện tích đất (ha) đã tăng lên đáng kể trong giai đoạn 2020 – tháng 06/2021.

Theo JLL nhận định, quỹ đất tại các thành phố lớn như TP HCM và Hà Nội ngày càng khan hiếm trong khi giá đất không ngừng tăng cao. Nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng nắm bắt xu hướng và chuyển sang các điểm đến mới đầy tiềm năng như khu vực tỉnh vệ tinh, các vùng ven biển miền Trung, hay thậm chí là khu vực Tây Nguyên. Dưới đây là một số giao dịch đáng chú ý trong hai năm qua:

• Đầu năm 2021, Vinhomes (HOSE: VHM), một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam, cả về số lượng căn hộ đã chào bán và quỹ đất hình thành trong tương lai, đã công bố việc mua lại Khu đô thị Đại An tại tỉnh Hưng Yên, vùng vệ tinh phía Đông Hà Nội. Giá trị ước tính của thương vụ là 3.100 tỷ VNĐ (tương đương 134 triệu USD) theo Báo cáo Thường niên Vinhomes 2020. Dự án Khu đô thị Đại An, hay còn gọi là Vinhomes Dream City, được coi là dự án lớn nhất sẽ ra mắt vào nửa cuối năm 2021. Theo báo cáo cho biết, Vinhomes Dream City có tổng quy mô 486 ha, cung cấp các sản phẩm đa dạng như căn hộ, biệt thự, nhà phố và shophouse. Điểm độc đáo của dự án này là quần thể bể bơi tạo sóng lớn nhất thế giới với quy mô lên đến 18,1 ha.

• Tại khu vực phía Nam, tập đoàn Nam Long Group (HOSE: NLG), một trong những nhà phát triển nhà ở bình dân uy tín đã công bố việc thâu tóm toàn bộ cổ phần của dự án 170 ha tại tỉnh Đồng Nai từ Keppel Land. Dự án mang tên Thành phố Izumi sẽ được phát triển bởi Nam Long, bắt tay cùng tập đoàn Hankyu Hanshin Properties đến từ Nhật Bản, trong đó Nam Long có 65,1% cổ phần và Hankyu Hanshin 34,9% cổ phần, với tổng vốn đầu tư lên đến 18.600 tỷ VNĐ (tương đương 803,5 triệu USD) [1]

• Các thành phố ven biển miền Trung như Đà Nẵng, Nha Trang, Quy Nhơn cũng đang dần trở nên sôi động với nhiều thương vụ lớn. Đơn cử là Tập đoàn Danh Khôi (HNX: NRC) đã mua lại tòa tháp ven sông tại Đà Nẵng có diện tích khoảng 0,3 ha từ Công ty TNHH Đầu tư Sun Frontier. Trước đó, nhà phát triển này cũng đã thâu tóm hơn 11.000 m2 đất tại khu dân cư Cồn Tân Lập tại Nha Trang từ Công ty CP Sông Đà Nha Trang.

Trong báo cáo thường niên năm 2020 của nhiều chủ đầu tư danh tiếng như Novaland (HOSE: NVL), Phát Đạt (HOSE: PDR), Đất Xanh (HOSE: DXG), DIC Corp (HOSE: DIG) đã tuyên bố những chiến lược đầy tham vọng với việc tiếp tục tìm kiếm và thâu tóm các quỹ đất chuẩn bị cho tương lai. Như vậy, cuộc đua quỹ đất này thể hiện điều gì? Qua quan sát của JLL cho thấy:

• Việt Nam có tầng lớp dân số trẻ, sinh sống chủ yếu trong các thành phố lớn với tốc độ đô thị hóa nhanh và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Điều này sẽ thúc đẩy xu hướng phát triển nhà ở ra các tỉnh vệ tinh có kết nối thuận tiện với thành phố, như một dự án tích hợp quy mô lớn với đầy đủ tiện nghi bên trong nội khu hoặc là nơi nghỉ dưỡng cuối tuần.

• Các hoạt động mua bán bất động sản nhộn nhịp sẽ làm thay đổi thị trường nhà ở. Trong khi Vinhomes tiếp tục dẫn đầu thị trường với thị phần đáng kể, những chủ đầu tư khác như Novaland và Nam Long sẽ có khả năng tăng thứ hạng rất nhanh với danh mục đầu tư ngày càng mở rộng. Đa số các dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, có chiến lược phát triển bền vững, JLL dự báo giai đoạn phát triển tiếp theo của thị trường nhà ở sẽ có nhiều sản phẩm lượng tốt hơn phục vụ cho người dân.

• Nhìn vào hiệu suất đầu tư cổ phiếu của một số nhà phát triển được đề cập ở trên. Các cổ phiếu đều vượt trội hơn so với chỉ số VN index, cho thấy triển vọng tích cực và khả năng tiếp cận các nguồn vốn mới. Điển hình như thương vụ tập đoàn Dragon Capital mua lại khoảng 10% cổ phần của Bất động sản An Gia (HOSE: AGG). Trước đó, An Gia đã mạnh tay thâu tóm quỹ đất tại 4 dự án với quy mô lên đến 41 ha trong giai đoạn 2019 - 2020 và đang tiếp tục đàm phán mua thêm 45 ha tại TP.HCM và tỉnh Bình Dương. Tương tự, tập đoàn Nam Long Group đã phát hành thành công cổ phiếu với giá 35.000 VNĐ/cổ phiếu, thấp hơn thị giá khoảng 35% cho nhiều quỹ đầu tư tên tuổi như Dragon Capital, Pyn Elite Fund, Kim Investment Fund.

Cổ phiếu Mức giá ngày 31/08/2021 (VNĐ) Mức giá ngày 04/01/2021 (VNĐ) % chênh lệch

- VHM 106,400 92,000 15.7%

- NLG 43,500 29,750 46.2%

- NVL 104,400 65,100 60.4%

- NRC 19,900 15,200 30.9%

- PDR 87,900 51,800 69.7%

- DXG 22,200 16,400 35.4%

- DIG 34,900 29,550 18.1%

- AGG 48,000 29,100 64.9%

Các chuyên gia của JLL kết luận, đối với một thị trường bất động sản đang phát triển nhanh chóng như Việt Nam, việc tìm mua được quỹ đất tốt không chỉ dựa vào nguồn tài chính. Chiến lược kinh doanh rõ ràng và bền vững, tầm nhìn dài hạn, năng lực phát triển, am hiểu thị trường sâu sắc và khả năng tiếp cận quỹ đất phù hợp là điều không thể thiếu đối với bất kỳ chủ đầu tư nào để thành công trong ngắn hạn và dài hạn.

Túm lại, công thức thành công vẫn là quỹ đất, quỹ đất và quỹ đất, kể cả trước và sau đại dịch.

Tigon Ninh