Liệu có giao tiền cho "ác" ?
Mua căn hộ khách sạn, bản chất là đầu tư vào doanh nghiệp, trở thành “cổ đông” của khách sạn. So với việc mua cổ phần, cổ phiếu của doanh nghiệp niêm yết lại khác hoàn toàn về bản chất và hiệu quả vì rằng: hoạt động của doanh nghiệp niêm yết có sự giám sát của đại chúng, chủ doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào niềm tin của thị trường và người mua cổ phần/cổ phiếu có thế bán bất cứ lúc nào khi cần. Với căn hộ khách sạn lại hoàn toàn khác, nhà đầu tư “góp” căn hộ của mình cho chủ đầu tư tạo nên khách sạn nhưng không những không kiểm soát được hoạt động của khách sạn mà còn rất khó thực hiện các quyền sở hữu, định đoạn, cho/biếu/tặng...đối với tài sản của mình (như đã phân tích tại bài “Condotel: quan hệ cộng sinh giữa 2 Nhà”
Với thỏa thuận ăn chia lợi nhuận, thường là 80/20, 85/15 thập chí 90/10 (chủ căn hộ/chủ đầu tư). Thoạt nghe thấy ổn, rất ổn. Nhưng nên nhớ rằng, ở giai đoạn operation này, chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý khách sạn sẽ tính đúng, tính đủ các chi phí và bổ đầu cho các chủ căn hộ. Như vậy, rõ ràng là Nhà đầu tư đã giao và để Chủ đầu tư quyết định đối với đồng tiền của mình. Cơ sở cho hiệu quả của hoạt động đầu tư này dường chỉ là niềm tin và lòng tốt của chủ đầu tư.
Chủ hờ - Chủ thật
Chủ đầu tư xây condotel và bán hết căn hộ cho Nhà đầu tư, sau đó Nhà đầu tư giao lại căn hộ của mình cho Chủ đầu tư quản lý, kinh doanh cho thuê. Từ thỏa thuận này, Nhà đầu tư không còn được tự do quyết định các quyền đối với tài sản của mình, dẫn đến những mâu thuẫn mang tính đối kháng và ngày càng sâu sắc. Trong quá trình hoạt động của khách sạn, ngoài “ tiêu chuẩn” số ngày cụ thể /năm (thường từ 15 ngày/năm) được ở “miễn phí” ngay tại căn hộ của mình. Chủ căn hộ, khách mời hay người thuê đều phải trả tiền dịch vụ. Không hiếm trường hợp Chủ đầu tư gây khó dễ như không cho khách thuê do chủ nhà tự khai thác vào căn hộ nếu không chịu trả phí dịch vụ với lý do khách thuê vẫn sử dụng các dịch vụ công cộng như sảnh khách sạn, an ninh, điều hòa....
Nhà đầu tư bị Chủ đầu tư khoá, nhốt trong phòng 1907 tại condotel Bavico – Phan Bội Châu – Nha Trang
Những bất lợi của cuộc chiến giữa 2 Nhà đang dồn hết về phía Nhà đầu tư vì họ đang đấu tranh trên “mảnh đất” không có chủ quyền thực sự. Ngăn cản, không cho vào hoặc đuổi ra khỏi chính căn hộ của mình không còn là chuyện lạ, sự việc Nhà đầu tư bị Chủ đầu tư khoá, nhốt trong phòng 1907 tại condotel Bavico – Phan Bội Châu – Nha Trang một ví dụ điển hình về sự gay gắt của cuộc chiến giữa 2 Nhà này và trớ trêu thay Nhà đầu tư-người chủ thật của căn hộ đã chuyển thành “Chủ hờ” và ngược lại.
Đấu tranh riêng lẻ thì vậy, đấu tranh tập thể càng khó khăn hơn vì khách mua condotel hầu như không phải người địa phương vậy nên việc tập hợp hàng trăm, hàng nghìn người từ khắp các tỉnh thành tại cùng một thời điểm đã vô vùng khó khăn còn biểu tình lâu dài là điểu không tưởng.
Liệu Trạng chết- Chúa có băng hà !
Nhận thấy được chân tướng và bản chất của sự việc, dù biết yếu thế trong cuộc chiến, nhưng “của đau con sót” nên “chết” cũng phải “chiến”. Vậy ai được, ai mất trong cuộc chiến này ?
Theo Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), các chủ đầu tư dự án condotel đã đạt được lợi nhuận rất lớn, do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ trung cao cấp, trong lúc giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp tiền thuê đất dự án vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng. Tại Báo cáo số 3014/UBND-XDNĐ ngày 30/03/2018 UBND tỉnh Khánh Hòa nhận định "Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng quá thấp, vì thu tiền sử dụng đất theo mục đích đất sản xuất kinh doanh". Như vậy, Chủ đầu tư đã “lãi” từ trước khi bán căn hộ.
Thay mặt các Nhà đầu tư, Chủ đầu tư vận hành và quản lý khách sạn, trong trường hợp thua lỗ thì vẫn đè Nhà đầu tư nộp tiền với lý do đảm bảo khách sạn hoạt động và bảo trì, bảo dưỡng ngôi nhà chung ( khách sạn) và ngôi nhà riêng của (căn hộ) khỏi xuống cấp.
Cuộc chiến giữa 2 Nhà dường như mới bắt đầu, có thể nó sẽ còn lan rộng khi nhiều condotel đi vào hoạt động và khi thời gian của Nhà đầu tư “ gậm nhấm” chính những đồng tiền của mình ngắn dần. Đó đây đã có những chủ đầu tư condotel khốn đốn, nhưng xét cho kỹ lại thấy sự khốn đốn đó lại chủ yếu xuất phát từ việc lấy tiền của khách hàng đầu tư quá đà vào dự án khác, hoặc tiêu vì mục đích khác mà không hoàn thiện và bàn giao được cho khách hàng. Còn nếu xét trong phạm vi một condotel cụ thể thì có thể nói Trạng chết – Chúa vẫn bình yên.
Tác giả: Thuận Nhĩ