Tới ngày 12/7/2021, khoảng trên 90% mặt bằng buôn bán và trên 50% văn phòng làm việc tại Tp.HCM đã ngưng hoạt động theo yêu cầu của cơ quan nhà nước. Có nơi giảm tiền thuê mặt bằng, có nơi không. Đa phần bên thuê sẽ cố gắng thương lượng lại với bên cho thuê hoặc bỏ của chạy luôn, vì không còn khả năng tiếp tục trả tiền thuê mặt bằng khi doanh thu không có. Vậy, pháp luật có đưa ra phương án giải quyết nào cho tình huống này không?

Qua nghiên cứu các quy định pháp luật, TriLaw cho rằng vẫn có lối thoát cho bên thuê, cũng như có phương án trao đổi để hai bên có thể giải quyết vấn đề này.

Điều 420 Bộ Luật Dân Sự 2015 có đưa ra cơ chế để điều chỉnh lại hợp đồng trong bối cảnh như hiện nay, đó là khi “Hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. Cụ thể như sau:

Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản

1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Nói ngắn gọn thì Điều 420 Bộ luật Dân sự năm 2015 đưa ra 4 ý cơ bản sau:

i. Giải thích như thế nào là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”;

ii. Khi phát sinh “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”, thì bên bị ảnh hưởng (bên thuê) có quyền yêu cầu bên cho thuê đàm phán lại hợp đồng thuê;

iii. Nếu đàm phán không thành công, thì phải nhờ tòa án giải quyết;

iv. Trong thời gian đàm phán hoặc nhờ tòa án giải quyết, thì các bên vẫn phải duy trì hợp đồng hiện có.

Theo nhận định của TriLaw, thì hoàn cảnh ngưng hoạt động theo yêu cầu của cơ quan nhà nước là hoàn toàn phù hợp với quy định về “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. Ở đây cần phân biệt với việc ngưng hoạt động do không có đơn hàng, do nhân viên bỏ việc. Những trường hợp tự ngưng hoạt động, mà không phải do yêu cầu của cơ quan nhà nước hoặc theo quy định của cơ quan nhà nước, thì không được xem là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” như được nêu trong bài viết này.

Với cơ sở pháp lý như vậy, TriLaw cho rằng, bên thuê có thể đề nghị bên cho thuê:

(i) giảm tối đa tiền thuê trong giai đoạn ngưng hoạt động; hoặc

(ii) tạm ngưng thực hiện hợp đồng cho đến khi có thể hoạt động lại;

(iii) hoặc chấm dứt hợp đồng thuê tại một thời điểm nhất định mà không phải chịu tiền phạt.

TriLaw hy vọng rằng, với những thông tin phân tích ở trên, sẽ có thể giúp tìm lối ra cho bên thuê và bên cho thuê mặt bằng khi tình hình dịch bệnh sẽ còn nghiêm trọng và kéo dài tại Tp.HCM.

Tác giả: Ls. Lê Hữu Trí - CÔNG TY LUẬT TNHH TRILAW