Đầu cơ nói chung và đầu cơ bđs nói riêng chắc đa số đều không thích, mình cũng ko thích. Tuy nhiên không phải cái gì cũng xếp nó vào dạng đầu cơ. Bđs nó cũng như nhiều ngành hàng khác, có cái này cái kia.
Với mình hành động đầu cơ là khi người ta cố tình biến bđs thành 1 sản phẩm tài chính, nghĩa là nó ko có giá trị sử dụng nhưng lại có giá trị đầu tư. Kiểu mua sẽ lời nhưng mua xong nếu không lời thì không biết làm gì cả, ở không được mà khai thác cũng không.
Thị trường bđs Việt Nam cũng đặc biệt, ví dụ chung cư nhà mình có 234 căn, nhưng nếu có vài căn trong số đó bán được mức giá tốt cái là mặc định cả chung cư giá tăng, nghĩa là một tỉ lệ rất nhỏ (đôi khi dưới 1%) ảnh hưởng tới toàn bộ phần còn lại. Vì đặc điểm này khiến cho việc “thổi giá” cũng thuận tiện hơn. Vì chỉ cần một lượng nhỏ sản phẩm bán được giá tốt thì mặt bằng giá mới được hình thành.
Khi mặt băng giá mới hình thành thì tự nhiên người có nhu cầu mua thực sự ở khu vực đó sẽ khó mua hơn, vì chủ nhà không chấp nhận bán giá cũ nữa cho dù chả về hiện trạng chả có gì thay đổi cả. Mà tại sao chủ nhà lại dám làm thế, bởi đơn giản với chủ nhà thì việc tăng giá này là chỉ có lợi, mọi thứ vẫn thế tự nhiên cái nhà mình có giá cao hơn, chả mất gì.
Khi một vùng nào đó thiết lập mức giá mới thì người khác vào mua sẽ khó hơn vì giá cao hơn. Tuy vậy cũng phải xem coi hiện tại khu đó người ta đang làm gì. Ví dụ nhà mình đang ở hoặc cho thuê, bạn đòi vào mua rồi chê giá mắc rồi nói này nói kia là không thoả đáng, vì bản thân mình chấp nhận ở hoặc cho thuê với mức lợi nhuận đó thì mắc gì bạn chê, bạn muốn mua rẻ để có lợi ích hơn hay gì. Nếu đang ở đôi khi mình ko dám bán giá rẻ vì kiểu chắc gì cầm tiền đi mua đc chỗ khác, vì chỗ nào cũng tăng. Còn đang cho thuê thì nó tuỳ vào mức độ chấp nhận tỉ suất lợi nhuận, kiểu hay mình bán đi rồi lấy tiền gửi ngân hàng hay làm cái khác thì có lợi hơn không… kiểu thế.
Còn khu đó chủ đất chả làm gì cả, bỏ hoang mà vẫn hét giá cao, kiểu tao ko xài nhưng ko muốn cho ai xài, thì cái này mình nghĩ là ko tốt.
Còn một sản phẩm cần nhắc đến nữa là dự án. Hiện nay sản phẩm của các chủ đầu tư lớn theo mình là ở level cao hơn mặt bằng chung khá nhiều, các khu đô thị quy hoạch đàng hoàng, cây xanh, giao thông, tiện ích theo chuẩn quốc gia và quốc tế… dẫn đến giá nó cũng cao hơn bình thường kha khá. Thật ra các sp này không nhiều, nhưng nó lại góp phần lớn trong định hình thị trường vì như mình nói ở trên, thị trường Việt Nam thì 1% có thể quyết định 99% còn lại. Các sp này đa số giá cao và không dành cho số đông, người mua đc nó cũng số ít đặc biệt, chỉ có điều nó lại ảnh hưởng đến số đông thị trường.
Trong đầu tư, lợi nhuận tuyệt đối chỉ là con số tham khảo, tỉ lệ lợi nhuận mới quan trọng, kiểu cùng lời 100ty nhưng vốn 1000 tỷ khác vốn 10.000 tỷ. Tuy nhiên bà con ta không biết vô tình hay cố ý mà chỉ nhìn vào con số tuyệt đối. Người ta hay nói “làm công ba đời không bằng tiền lời lô đất” để nói về sự bất công giữa việc đi làm công so với đi đầu tư bất động sản. Tuy nhiên để kiếm được cục lời bằng 3 đời đi làm thì vốn đầu tư ban đầu chắc không nhỏ, mà cái vốn đó đâu ra thì không ai nói. Đúng là có người trong 3-4 năm có thể kiếm cả trăm tỉ tiền lời nhờ bđs, nhưng để lời như thế thì trong tay cũng phải có sẵn mấy chục tỷ chứ. Còn mà trên răng dưới dép thì mơ đi.
Đầu cơ thổi giá, các cđt áp giá cao cho các sp của mình hay chủ nhà chấp nhận chịu tỉ suất lợi nhuận cho thuê thấp là những lý do khiến cho giá bđs ngày càng tăng cao. Thực tế thì lượng giao dịch bđs ở Việt Nam không nhiều nhưng giá trị cho một lần giao dịch lại cao. Giao dịch bđs chủ yếu diễn ra giữa nhóm nhỏ những người có tiền chứ ko dành cho phần đa người dân. Nhưng do đặc điểm thị trường nên những giao dịch trong nhóm nhỏ này nó lại quyết định giá của thị trường, đó là lý do chỉ 1 nhóm nhỏ nó lại quyết định được thị trường lớn.
Nhà ở Việt Nam không thiếu, nhưng do tâm lý muốn nắm giữ tài sản (đôi khi chả biết làm gì) và tài sản giá trị cao nên hàng hoá (là bđs) không phong phú, vì ko phong phú nên dễ bị cái gọi là khan hiếm giả tạo, mà khan hiếm giả tạo thì giá dễ bị đẩy lên.
Khi giá bđs bị đẩy lên thì lại xuất hiện cảm giác giàu giả tạo. Kiểu mặc dù tao làm lương 5tr nhưng nhà tao ở quê giờ 50ty lận thì tao không phải lo gì. Khi mà nta cảm thấy nta giàu thì động lực làm việc có vẻ sẽ ảnh hưởng, cái này không tốt cho xã hội nói chung.
Có nhiều lý do để khiến giá bđs tăng không riêng gì đầu cơ, ngay cả nhà nước đấu giá nta cũng tận dụng dc nữa là. Tuy nhiên đầu cơ theo mình tạo ra một hệ luỵ nguy hiểm hơn đó là sẽ gây tăng giá ở những vùng kiểu không có lý do gì để tăng giá, nếu người đầu tư mà lại vay, mất khả năng thanh toán… thì nó lại mệt ra.
Với mình, những gì diễn ra hiện nay do tâm lý thị trường là chính, mà tâm lý thì cực kỳ khó thay đổi trừ phi có cú shock nào đó.
Ai cũng biết một nền kinh tế mà giàu lên nhờ đầu tư qua lại, nâng giá cho nhau, cảm giác giàu chứ không thực giàu thì nó không tốt, tuy nhiên thay đổi thế nào mới là quan trọng.
Sản xuất về cơ bản nó tốt nhưng nó khó, muốn làm tốt sản xuất thì phải giỏi, phải mệt đầu. Ở Việt Nam hiện tại chắc sx là ưu tiên số 3 sau bđs vs gửi ngân hàng. Hỏi thử 100 người xem nếu có tiền mà ko mua bđs thì bạn sẽ làm gì, chắc mình nghĩ số đông sẽ bảo gửi ngân hàng thay vì đầu tư kd cái gì đó.
Chúng ta có thật sự ủng hộ sxkd hay không? Như ông Vượng, ổng làm bđs lời thì chửi bảo phân lô bán nền, ổng làm oto lỗ thì cũng chửi kêu làm màu. Cuối cùng ko biết làm sao để vừa lòng nữa.
Mình thì mình thấy xã hội mình đang kiểu giỏi nói thôi, miệng thì ra rả bảo phải sản xuất kinh doanh, nhưng có tiền thì lại đi mua đất cho nhàn. Chính vì thế nên sản xuất mình toàn bị phụ thuộc các doanh nghiệp FDI thôi à.
Nguồn: Duc Le