Đất sào trong khuôn khổ bài viết này được định nghĩa là đất nông nghiệp được tách thành miếng nhỏ nhất có thể (thường là khoảng 1.000 - 2.000m2) nên mới gọi là đất sào. Người đã từng mua đất sào theo mình biết thì cũng có mục đích khá đơn giản đó là "tăng giá" hoặc làm "Second home".

Một số bạn ở thành phố đất chật người đông nên muốn có 1 miếng to to rẻ rẻ để trồng rau nuôi gà dựng nhà để cuối tuần ghé chơi, đấy là suy nghĩ đơn giản thế. Nhưng để mà làm được một mảnh vườn đẹp và chill như trên tiktok thì nó không đơn giản như chúng ta nghĩ. Vì ngoài tiền mua đất, còn phải tiền trồng cây, chăm sóc... Nên cái second home chỉ dành cho nhà giàu, đại khái là mua cái đó để chơi chứ không phải để kinh doanh gì sất.

Ngoài ra, với diện tích theo sào thì nhìn chung nó cũng nhỏ xíu à, ở TP thì 1000m2 là lớn, chứ về quê thì 1000m2 thì còn có tí xíu, ví dụ bạn mà mua 1 cái miếng như thế để dành làm second home thì chỗ để xe, cái nhà đã chiếm gần hết đất rồi. Nên mình thì dự đoán là ai đó muốn làm second home thì 100 người chắc 1 người làm được, còn 99 người còn lại thì không làm được. Đơn giản như dậy sớm tầm gym còn làm chưa được thì sức đâu mà làm second home.

Vậy là chỉ còn mục đích tăng giá, mà đúng ra đây là mục đích chính. Mấy cái khác không được cũng không sao, chỉ cần tăng giá được là được. Nhưng cơ sở nào để tăng giá?

Trong nghị định 71 của Chính phủ mới ban hành thì có 4 phương pháp định giá bất động sản lận, đó là: Phương pháp so sánh; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp theo bảng giá đất. Cụ thể:

1_ So sánh: Là xem xung quanh người ta bán nhiêu thì mình bán bấy nhiêu để so, cái này thì chỉ có khi mà thị trường sôi động.

2_ Thu nhập: Là dựa trên thu nhập hàng năm của miếng đất để tính coi giá trị của nó, thu nhập này dựa theo lãi suất ngân hàng.

3_ Thặng dư: Là miếng đất đó có khả năng phát triển thành một cái gì đó và bán được giá cao hơn, kiểu miếng đất này là nguyên liệu.

4_ Bảng giá đất: Là bảng giá đất nhà nước đưa ra, cái này là cơ sở mà nhà nước nghiên cứu một thời gian trước khi ban hành.

Về mặt nguyên tắc thì 4 phương pháp này là tương đối đầy đủ để định giá một miếng đất. Mà tại sao phải định giá, vì nếu mà bạn muốn cái đất sào của mình tăng giá được thì phải xem đến một lúc nào đó định giá nó có tăng hay không?

1_ Tăng nhờ so sánh: Trong quá khứ thì cái này là ngon lành, vì đất ban đầu giá rẻ, rồi thì sau đó có bàn tay của các bên tách thửa, làm thị trường, dẫn đến giá đất tăng, các thông tin về hạ tầng sẽ triển khai dẫn đến sốt... khi đó mọi thứ tăng theo thì đất tăng theo. Nhưng tương lai thì sẽ khó hơn vì hiện tại đất sào cũng đã neo ở mức cao rồi.

2_ Tăng nhờ thu nhập: Đất sào gần như không tạo ra thu nhập, nên không dùng phương pháp này để định giá được.

3_ Tăng nhờ thặng dư: Đây là trường hợp nếu đất sào có may mắn được thay đổi quy hoạch thành đất khác, ví dụ được lên thổ chẳng hạn. Nhưng mà muốn có cái may mắn này thì cũng không được hiểu một cách "ngây thơ" mà cần tìm hiểu nhiều thứ liên quan, cũng như dự báo tùm lum các thứ khác mới ổn. Ngoài ra thì QH sử dụng đất hiện nay cũng đến 2030 rồi, nên đại khái nó cũng ổn định hết, khó có nhiều biến động.

4_ Tăng nhờ bảng giá đất: Bảng giá đất mới là thứ được kỳ vọng, xưa giờ thì bảng giá đất luôn rất thấp, nhưng luật mới thì bảng giá đất cập nhật hàng năm và sẽ tiệm cận thị trường, nhưng cái này phải chờ.

Dù sao thì mình đánh giá đất sào là loại đất không "ngon" trong giai đoạn hiện nay. Ai nắm giữ loại này thì có lẽ cũng cần kha khá thời gian để vào bờ.

Lê Minh Đức