Đây có lẽ là nỗi lo lớn nhất mỗi khi câu chuyện chung cư có niên hạn được đưa ra thảo luận. Vậy hết niên hạn chung cư, người mua có mất trắng căn nhà không? Theo pháp luật hiện hành, câu trả lời là không. Nhưng không mất trắng cũng không đồng nghĩa người dân đương nhiên được đổi miễn phí một căn hộ cũ lấy một căn hộ mới.

Trước hết phải phân biệt thời hạn sử dụng nhà chung cư với thời hạn sở hữu căn hộ. Luật Nhà ở 2023 hiện không quy định quyền sở hữu căn hộ của người Việt Nam tự động chấm dứt sau 50 hoặc 70 năm. Luật chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định. Vì vậy con số 50 hoặc 70 năm không phải là ngày mà sổ hồng đương nhiên hết giá trị và cư dân phải rời khỏi nhà.

Khi công trình đến thời điểm phải đánh giá lại, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức kiểm định chất lượng. Nếu kết quả kiểm định xác định tòa nhà vẫn bảo đảm an toàn thì công trình có thể tiếp tục được sử dụng trong thời gian ghi tại kết luận kiểm định. Chỉ khi nhà chung cư không còn bảo đảm an toàn, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo luật thì cư dân mới phải di dời để cải tạo hoặc xây dựng lại.

Tuổi thọ thiết kế không phải là chiếc đồng hồ đếm ngược đến ngày người dân mất nhà, nó là mốc để kiểm tra xem công trình còn đủ điều kiện tiếp tục phục vụ con người hay không. Nếu công trình buộc phải phá dỡ thì căn hộ cũ có thể không còn tồn tại về mặt vật chất. Phần bê tông, cốt thép, tường, sàn và hệ thống kỹ thuật sau hàng chục năm sử dụng có thể đã hết hoặc gần hết giá trị. Nhưng quyền lợi của người mua căn hộ không chỉ nằm trong phần hữu hình ấy.

Đối với một dự án nhà ở chung cư thông thường, người mua không chỉ sở hữu phần diện tích riêng bên trong căn hộ mà còn có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với các phần chung của tòa nhà và quyền sử dụng chung đối với đất xây dựng chung cư. Quyền sử dụng đất này là quyền chung theo phần, không thể tự tách riêng thành một mảnh đất dưới từng căn hộ. Đối với đất ở, pháp luật đất đai xác định thời hạn sử dụng ổn định lâu dài. Vì vậy việc tòa nhà bị phá dỡ không đồng nghĩa toàn bộ quyền tài sản của cư dân cũng bị máy xúc phá bỏ theo.

Khi chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ và phải phá dỡ thì giá trị công trình có thể không còn, nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài vẫn còn và người dân vẫn được xem xét bồi thường theo quy định. Nếu khu đất vẫn được quy hoạch để xây dựng nhà chung cư, các chủ sở hữu có thể được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc giải quyết quyền lợi trong dự án xây dựng lại theo phương án được phê duyệt.

Nếu khu đất không tiếp tục xây dựng chung cư, quyền lợi của chủ sở hữu phải được xử lý thông qua bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư tùy từng trường hợp. Luật Nhà ở và các quy định hướng dẫn hiện hành đặt ra cơ chế xác định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị còn lại của căn hộ, bố trí chỗ ở tạm thời và quyền lợi tái định cư cho chủ sở hữu. Như vậy nói rằng hết niên hạn là mất trắng căn nhà chưa chính xác.

Nhưng cũng sẽ không chính xác nếu nói rằng cứ phá một căn hộ cũ thì người dân đương nhiên được nhận một căn hộ mới hoàn toàn mà không phải đóng thêm khoản nào. Một công trình mới phải có chi phí xây dựng. Quy mô căn hộ tái định cư, hệ số bồi thường, giá trị quyền sử dụng đất, diện tích thương mại được khai thác thêm và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu phải được xác định trong phương án cải tạo, xây dựng lại. Nếu giá trị quyền sử dụng đất và phần lợi ích thương mại của dự án mới đủ bù đắp chi phí thì cư dân có thể không phải đóng thêm hoặc chỉ phải đóng ít. Nếu người dân muốn nhận căn hộ mới có diện tích lớn hơn hoặc dự án không tạo ra đủ nguồn thu để cân đối chi phí thì có thể phát sinh khoản tiền phải đóng góp.

Theo tôi phải tách hai vấn đề. Một là khi công trình bị phá dỡ, quyền tài sản của chủ sở hữu, trong đó có quyền lợi gắn với đất xây dựng chung cư, phải được ghi nhận, định giá và giải quyết theo pháp luật. Hai là việc cư dân có được nhận một căn hộ mới mà không phải đóng thêm tiền hay không lại là câu chuyện khác, phụ thuộc vào chế độ pháp lý của dự án, phương án bồi thường, tái định cư, quy hoạch, giá trị khu đất và chi phí xây dựng lại.

Cũng cần lưu ý rằng không phải mọi sản phẩm được quảng cáo bằng chữ căn hộ đều có chế độ pháp lý giống nhau. Căn hộ nhà ở trong dự án có đất ở ổn định lâu dài khác với căn hộ du lịch, officetel, căn hộ dịch vụ hoặc công trình được xây trên đất thương mại, dịch vụ có thời hạn. Tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở cũng có thể chịu giới hạn về thời hạn sở hữu theo quy định riêng. Trường hợp các bên mua bán nhà ở có thỏa thuận về thời hạn sở hữu cũng cần được xem xét theo chính nội dung hợp đồng và giấy chứng nhận.

Với những sản phẩm nằm trên đất thuê 50 năm, quyền lợi khi hết thời hạn đất đương nhiên không thể được giải quyết giống căn hộ nhà ở gắn với đất ở ổn định lâu dài. Vì vậy trước khi mua, người dân không nên chỉ hỏi căn hộ rộng bao nhiêu mét vuông, giá bao nhiêu tiền hoặc bao giờ bàn giao…. mà nên kiểm tra ít nhất mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, công năng được phê duyệt của công trình, thời hạn sở hữu ghi trên giấy chứng nhận và loại hợp đồng mà mình đang ký.

Ngay cả trường hợp giấy chứng nhận ghi diện tích đất riêng bằng 0 cũng chưa thể vội kết luận chủ căn hộ hoàn toàn không có quyền đối với đất. Căn hộ chung cư thường không có một diện tích đất riêng xác định dưới căn nhà. Quyền của chủ căn hộ có thể được ghi nhận dưới hình thức sử dụng chung đối với thửa đất của toàn bộ tòa nhà. Muốn biết chính xác phải xem đầy đủ phần hình thức sử dụng, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận.

Theo tôi điểm đáng lo không hẳn là một công trình có tuổi thọ bao nhiêu năm. Không có công trình xây dựng nào tồn tại an toàn mãi mãi. Điều người mua nhà cần là một câu trả lời rõ ràng về quyền lợi sau khi công trình không còn sử dụng được. Ai quyết định phải phá dỡ? Kết quả kiểm định có được công khai hay không? Giá trị quyền sử dụng đất của cư dân được xác định thế nào? Người dân được tái định cư ở đâu? Trường hợp phải đóng thêm tiền thì căn cứ tính toán ra sao? Người cao tuổi hoặc người không còn khả năng tài chính sẽ được giải quyết như thế nào?

Nếu những vấn đề này được quy định minh bạch, người dân có thể chấp nhận rằng căn hộ là một công trình có hao mòn và đến lúc phải xây dựng lại. Trái lại nếu chỉ nói chung cư có niên hạn nhưng không nói rõ vấn đề quyền sử dụng đất và phương án tái định cư thì nỗi lo mất trắng là điều hoàn toàn dễ hiểu.

Nguồn: Hoàng Hà