Ban đầu, vợ chồng anh Tuấn định mua căn hộ tại một dự án đang xây dựng tại Mỹ Đình với giá khoảng 40 triệu đồng/m2, nhưng sau khi khảo sát nhiều dự án, đã quyết định mua căn hộ rộng hơn 100m2 tại dự án Seasons Avenue (Hà Đông), với giá khoảng 30 triệu đồng/m2.

"Là chung cư đã qua sử dụng, nhưng giá tại thời điểm mở bán của dự án này cũng hơn 40 triệu đồng/m2, giờ giảm xuống chỉ còn chưa đến 30 triệu đồng/m2. Gia đình tôi mua nhà ở thời điểm này có thể nói là khá gặp may", anh Tuấn không giấu được niềm vui.

Vì dự án đã đưa vào sử dụng, vợ chồng anh chị có thể chuyển đến ở ngay mà không phải chờ đến khi dự án xây xong, cùng với đó là những rủi ro trong trưởng hợp dự án chậm tiến độ, không thể bàn giao nhà đúng thời hạn như mua nhà tại dự án hình thành trong tương lai.

Ngay bên cạnh Seasons Avenue là chung cư Mulberry Lane cũng đang được nhiều chủ nhà rao bán lại trên các trang mua bán bất động sản với giá chỉ khoảng 26 triệu đồng/m2. Trong khi đó, ở thời điểm mở bán, dự án này cũng có giá lên đến 40 triệu đồng.

Với mức giá như hiện tại, có thể thấy các dự án này đã giảm giá khoảng 30% so với thời điểm mở bán. 

Dấu hiệu bất ổn của thị trường căn hộ Hà Nội

Không chỉ tại quận Hà Đông, hàng loạt dự án đã đi vào sử dụng cách đây 3 - 5 năm tại các khu vực khác tại Hà Nội như Cầu Giấy, Mỹ Đình, Thanh Xuân cũng ghi nhận mức giá giảm đáng kể từ 20 - 30% so với khi mới ra mắt trên thị trường.

Có thể kể đến như chung cư cao cấp Thăng Long Number One đã đi vào sử dụng khoảng 5 năm. Hiện mức giá bán các căn hộ của dự án này chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, trong khi trước đó là khoảng 40 triệu đồng/m2.

Giá giao dịch trên thị trường của dự án Golden Land Mễ Trì tại thời điểm bắt đầu bàn giao khoảng 36 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại giá bán các căn hộ đã qua sử dụng chỉ còn 30 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại khu vực Trung Hòa Nhân Chính, khu chung cư Hapulico sau thời gian 5 năm đi vào sử dụng giá chỉ quanh mức 30 triệu đồng/m2.

Đáng nói, trong khi các chung cư đã đưa vào sử dụng đang giảm giá mạnh so với thời điểm mở bán thì giá chung cư mới xây dựng lại liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mởi.

Trước đây, thị trường mặc định các dự án chung cư giá từ 35 triệu đồng/m2 là cao cấp. Nhưng ở hiện nay, mức giá này đã tăng lên rất nhiều từ 45 - 60 triệu đồng/m2.

Có thể kể đến các dự án như Imperia Eden Park Mễ Trì đang trong quá trình xây dựng mới đang được chào bán ở mức 45 - 50 triệu đồng/m2. Dự án The Zei tại Mỹ Đình của của chủ đầu tư HD Mon vừa cất nóc có giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2. 

Thực tế cũng cho thấy, trong bối cảnh giao dịch trên thị trường chịu tác động tiêu cực của dịch bệnh Covid-19 từ đầu năm 2020, giá tại hầu hết các dự án mới vẫn không giảm. Theo số liệu từ Savills Việt Nam, giá bán chung cư sơ cấp trên thị trường vẫn tăng 7% theo năm đạt 1.460 USD/m2.

Nhận định về việc mặt bằng giá chung cư mới tăng cao, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, nguyên nhân chính là do nguồn cung dự án trên thị trường hạn chế do vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Thị trường bất động sản ít dự án mới ra hàng trong khi nguồn cầu vẫn còn rất lớn khiến mức giá liên tục leo thang.

Bên cạnh đó, theo GS. Đặng Hùng Võ, vướng mắc về pháp lý, thời gian chờ thủ tục dự án kéo dài, chi phí tiền sử dụng đất, vật liệu, giá thành xây dựng tăng cao đã khiến chi phí đầu vào của dự án rất cao.

Mặt khác, khó khăn về thủ tục pháp lý khiến việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp gặp khó. Chính vì vậy, khi đầu tư dự án, doanh nghiệp luôn tính toán để mật độ vốn đầu tư trên một mét vuông đất càng cao càng có lợi. Một dự án đầu tư có vốn đầu tư lớn luôn có lợi nhuận kỳ vọng cao hơn.

Đó chính là lý do khiến các chủ đầu tư dự án đã chủ yếu quan tâm đến phân khúc nhà ở giá cao, không muốn đầu tư vào phân khúc giá thấp.

Một nguyên nhân khác khiến các chung cư hiện nay có mức giá cao theo nhà tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh là do các chung cư hiện nay được tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ vào cùng một dự án.

Trong khi đó, các chung cư được xây dựng vào giai đoạn trước rất hạn chế về các hạng mục cộng thêm, thiếu không gian sống và các tiện ích cho cư dân. Các chung cư này cũng thường có hạn chế về thiết kế, chất lượng xây dựng.

Không ít dự án sau thời gian đi vào sử dụng đã bộc lộ những hạn chế như quá tải hạ tầng, chất lượng kém, tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư khiến giá giảm – điều mà người mua nhà khó có thể nhận thấy được ở các dự án hình thành trong tương lai.

Cũng theo ông Minh, ở giai đoạn trước, rất nhiều người mua chung cư để đầu tư cho thuê lại. Tuy nhiên, sau một thời gian, lợi nhuận từ việc cho thuê không được như kỳ vọng đã khiến những khách hàng này chuyển sang kênh đầu tư khác.

Đáng nói, việc bán những căn hộ này cũng không dễ do phải cạnh tranh với các dự án mới. Người mua nhà cũng có tâm lý thích mua nhà mới hơn căn hộ đã qua sử dụng. Chủ sở hữu muốn bán được nhà phải giảm giá thấp hơn so với mặt bằng chung.

Quan sát thị trường bất động sản sau khủng hoảng từ năm 2013 đến nay, ông Minh cho rằng, trừ những dự án có vị trí đẹp, còn lại rất ít dự án có thể tăng giá sau một thời gian đi vào sử dụng. Nhiều dự án, người mua nhà thậm chí phải cắt lỗ mới có thanh khoản.

Theo Thu Phương - The Leader