Công ty Propzy vừa công bố nghiên cứu Chu kỳ bất động sản Việt Nam trong 28 năm (bắt đầu từ năm 1993 đến nay) với sự lặp lại xen kẽ của các đợt sốt đất sau 7 năm diễn ra một lần và những cột mốc đóng băng xuất hiện sau 8 năm.
Chu kỳ Bất Động Sản Việt Nam 30 năm qua
Bốn đợt sốt đất
Nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, có bốn giai đoạn thị trường bất động sản rơi vào tình trạng sốt đất – bùng nổ.
- Đợt số đất thứ nhất 1993-1994
- Đợt sốt đất thứ hai 2000 – 2002
- Đợt sốt đất thứ ba 2007-2008
- Đợt sốt đất thứ tư 2014 – 2019
Đợt sốt đất thứ nhất diễn ra vào giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới đất nước năm 1993 – 1994 khi Việt Nam bắt đầu hội nhập sâu – rộng với kinh tế thế giới và chỉ kéo dài hai năm
Phải đến 7 năm sau, tức vào năm 2000 thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001-2002. Đây là giai đoạn thị trường được hưởng lợi khi nền kinh tế số bắt đầu lớn mạnh và bùng nổ kèm theo sự khởi đầu của thị trường chứng khoán Việt nam.
5 năm sau đợt sốt đất thứ hai, thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ bùng nổ thứ ba. năm 2007 – 2008 là thời điểm cuộc đại khủng hoảng diễn ra khiến cho thị trường nhà đất nóng lên. Vàng – Bất động sản là các kênh trú ẩn an toàn khi dòng tiền hoảng loạn.
Năm 2014 tới 2019 là thời điểm của đợt sốt đất thứ tư khi thị trường tan băng. Sự ảnh hưởng của cuộc đại khủng hoảng kinh tế 2007 – 2008 qua đi. Các nền kinh tế lớn như Hoa Kỳ – Trung Quốc đạt đỉnh điểm của tăng trưởng kinh tế. Tại Việt Nam, GDP liên tục được duy trì ở mức cao, tỷ lệ thất nghiệp thấp làm nhu cầu nhà ở gia tăng.
Ba đợt thị trường bất động sản đóng băng
Ba đợt đóng băng của thị trường bất động sản:
- Đợt 1: 1995 – 1999, kéo dài 4 năm
- Đợt 2: 2003 – 2006 kéo dài 3 năm
- Đợt 3: 2009 – 2013 kéo dài 5 năm
Sau đợt sốt đất 1993-1994, từ năm 1995 đến năm 1999 thị trường đóng băng lần thứ nhất khi sự hội nhập kinh tế chưa được thể hiện bằng kết quả rõ ràng.
Dư chấn của đợt sốt đất lần hai đã khiến thị trường đóng băng trong thời gian dài, bắt đầu khủng hoảng từ năm 2003 và đà khủng hoảng kéo dài đến tận năm 2006. Khoảng cách của đợt đóng băng thị trường lần thứ nhất và lần thứ hai là 8 năm.
Sau đợt sốt đất thứ ba, thị trường Bất động sản Việt Nam rơi vào đợt đóng băng lâu nhất, kéo dài 5 năm từ 2009 – 2013. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong vòng ba thập kỷ qua.
Mối liên hệ với thị trường chứng khoán
Theo Propzy, trong lịch sử gần 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản non trẻ đã chứng kiến các đợt nóng sốt – đóng băng và các chu kỳ này có liên quan mật thiết đến thị trường chứng khoán. Cụ thể, giai đoạn sốt đất thứ hai năm 2001, Vn-Index đạt đỉnh 571 điểm và sau đó chỉ số chứng khoán điều chỉnh liên tục các năm 2003-2006 khi bất động sản đóng băng.
Năm 2007, khi sốt đất lần ba, Vn-Index lập đỉnh 1.170 điểm và Vn-Index điều chỉnh mạnh khi thị trường đóng băng lần ba. Phải chờ đến cuối chu kỳ sốt đất lần bốn Vn-Index mới đạt đỉnh 1.204 điểm. Đến quý III/2021, khi Vn-Index lập đỉnh 1.400 điểm, từ đó, có thể báo hiệu một đợt sóng mới dần hình thành trong thời gian tới.
Tuy nhiên, theo ghi nhận của người viết, thị trường bất động sản đang chao đảo mạnh trong đợt dịch Covid-19 lần thứ tư (đầu tháng 5/2021 đến nay). Thanh khoản toàn thị trường kém ở nhiều phân khúc. Các tài sản cho thuê bị bỏ trống hàng loạt, bất động sản nhà ở, thương mại, tiêu dùng ế ẩm, nhiều nhà đầu tư và khách mua nhà mất khả năng thanh toán, các doanh nghiệp địa ốc khó khăn dòng tiền… Thị trường khó có cơ hội đảo chiều từ giảm tốc sang nóng sốt trong giai đoạn dịch bệnh diễn biến phức tạp, khó lường.
Sự phát triển của thị trường Bất động sản Việt Nam
Trước Propzy, Savills cũng từng công bố báo cáo 25 năm thăng trầm của thị trường bất động sản Việt Nam (giai đoạn 1995-2020). Hồi quý III/2020, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, từ giữa thập niên 90, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những giai đoạn tăng nóng. Theo sau đó là thời kỳ suy giảm, khủng hoảng, đóng băng, rồi hồi phục trở lại một cách mạnh mẽ và đến năm 2020 bị chững lại do ảnh hưởng của dịch bệnh.
Ông Neil MacGregor chia khoảng thời gian đầy biến động vừa qua thành 4 giai đoạn thăng trầm.
Giai đoạn 1995-1998 thị trường bất động sản còn sơ khai, bắt đầu khởi động và tăng nhanh.
Phải chờ đến giai đoạn 1998-2008 thị trường mới làm quen với các cơn sốt đất. Các chính sách của Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản và thổi bùng cơn sốt giá. Giao dịch và giá nhà trong những năm này đều tăng cao trong khi bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia. Với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007-2008, giá nhà đất tăng lên nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM.
Giai đoạn 2008-2018 thị trường đón một thập niên biến động chưa từng có. Khoảng thời gian này, bất động sản chứng kiến mọi cung bậc của vòng tròn khủng hoảng – hồi phục – bùng nổ – giảm tốc (dấu hiệu của khủng hoảng) xuất hiện trong cùng một thập niên. Giữa năm 2008, chu kỳ kinh tế một lần nữa lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, kéo theo đó là chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản. Thời điểm này tại Việt Nam, giá nhà đất lao dốc, biên độ giảm ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn.
Giai đoạn 2018-2020, đà giảm tốc mạnh dần, thách thức nhiều hơn. Từ năm 2018, đà giảm tốc của thị trường bất động sản dần lộ diện với sự sụt giảm nguồn cung kéo dài sang năm 2019-2020, tiêu thụ tài sản có dấu hiệu chững lại và thấp dần. Sự giảm tốc này do các hoạt động rà soát, kiểm tra pháp lý những dự án bất động sản diễn ra hàng loạt, khiến thời gian chuẩn bị thủ tục cho các dự án địa ốc bị kéo dài. Song song đó, Covid-19 diễn biến phức tạp như một cú đánh bồi, càng khiến cho thị trường bất động sản diễn biến chậm chạp hơn trước.
Đến giữa tháng 9/2021, đã bước vào những tuần cuối cùng của quý III, giới chuyên gia dự báo, đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ tư đang đẩy thị trường địa ốc đối diện kịch bản xấu nhất 10 năm qua và khó có thể xảy ra đợt sóng nóng sốt nào nếu dịch bệnh chưa được kiểm soát.
Phạm Toại